广谈大湾网

快看,吹起的房产泡沫破碎了?

2024-4-23 14:02:50 7467 0

[复制链接]
不要在我面前说英语 未绑定微信 发表于 2024-4-23 14:02:50 |阅读模式

不要在我面前说英语 未绑定微信 楼主

2024-4-23 14:02:50

这几天,2024年第一季的成交数据出来了。

——2024年一季度,新建商品房销售额为2.1万亿元,同比下降27.6%;

——2024年一季度,全国房屋新开工面积为1.7亿平方米,同比下降27.8%,

各个维度的数据很多,我就不一一呈现了,反正2024年第一季中国楼市仍然跌得七荤八素,没看见刹车的阻力。

在这种背景下,整个楼市愁云惨淡。
买房的伙伴问我“这楼市还能涨吗?”、没买房的伙伴也问我“这房子还能买吗”。

来,看答案。

01

美国佛罗里达
1926年9月,一场飓风以每小时200公里的速度横扫佛罗里达,飓风引起的海啸不仅将佛罗里达的两个城市夷为平地,摧毁了13000座房屋,415人丧生。

伴随着飓风的摧毁,还刺破了人类历史上第一个有记载的“房地产泡沫”。

佛罗里达州之于美国,就像海南之于中国,南方的优越地理位置让其成为冬日度假胜地。

而且佛罗里达的地价比美国其他地方要低的多,因此有不少人来购置房产。

此时正值美国的城市化运动,道路改善,“自驾游”盛行。

这块房产价值洼地很快就被大家发现,于是越来越多的人开始涌向这里。

随着需求的增加,佛罗里达的土地价格开始以不可思议的速度猛涨。

房价每年涨一倍属于正常,一套房子在一年内涨四倍也比比皆是。

例如1919年800美元的迈阿密海滩的一块地,到1924年竟卖出了15万美元,五年间升值了近200倍。

如此赚钱的消息一下传遍了美国各地,于是人类历史上第一批炒房客诞生了。

到佛罗里达投资成了美国人发家致富的手段,炒房卖房的狂潮越来越汹涌澎湃,连银行也加入了炒房行列。

购房只需支付10%的首付,其余90%的房款完全来自银行贷款。

1924至1925年,仅拥有7.5万人口的的迈阿密市,就有2000多家地产公司以及2.5万名地产经纪人。

也就是说,每三人中就有一个是做地产中介的。

无数的财富纷纷投入到佛罗里达,市区街道两侧的房屋均被高价买下,就连郊区尚未规划的土地也分区卖出。

然而,1926年那场突如其来的飓风,打碎了所有人的美梦。

疯狂炒房的人们突然就顿悟了,大自然能轻易的将价值数十万美元的资产摧毁,买那么多房子又有什么用呢?

于是,抛售开始了。
泡沫的上半场,是贪婪,追求利率最大化,毕竟大家觉得买到就能赚钱。

泡沫的下半场,是恐惧,追求安全最大化,大家想的都是跑得越晚,死得越惨。

于是,越跌越没人买;
越没人买就越降。
在恐慌情绪的主导下,迈阿密的房产交易量从1925年的10.7亿美元,急剧萎缩至1926年的1.4亿美元。

飓风之后,许多破产的企业家、银行家沦为乞丐,有的甚至发疯或自杀。

据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克,当年也因此一贫如洗,此后被迫做了17年的纸杯推销员。

房产泡沫引发的债务危机通过银行开始传到实体领域,失业率也随之攀升,关税大战也由此展开,引发了华尔街股市的崩溃,最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

这由一场飓风引起的地产泡沫,说是也是,说不是也不是。

其实即便是没有这场飓风,泡沫也会因为其他的诱因而破灭。

如果故事到这里,那自然得出的结果就是:买房都是大冤种~

可如果把时间拉长,我们会发现,买房的大冤种都变成了幸运儿。

因为从结果看,比泡沫破裂、楼市崩盘更可怕的是“你没有房子”。
14f8f2bdefe848aec71e838cfb8f27ef.png
3b0ebbf00b6a969bf28ddadd1d72c339.png
美国是全世界最早有房地产开发、房地产金融的国家,其房地产历史超过130年。

但在这130多年里,美国至少经历了三轮大的行情波动,但不管波动周期多长,波动幅度多大,最终的结果都是房价螺旋上升。

而最知名的房地产危机,莫过于2008年次贷危机了。
9b04a8330f51e64f2ac418fef97eda6f.jpeg
在这次危机中,雷曼兄弟破除、两房被接管,随后贝尔斯登、花旗、美林证券、瑞银、摩根大通等相继爆出巨额亏损。

可时间来到现在,截止于2024年3月份,美国成屋价格中值为39.35万美元,同比上涨4.8%,是该协会的数据有记录以来3月份的最高价格。

与此同时,美国30年房贷利率创近10年新高,达到了7.1%
f6a755ba09c51f113a92d38d4dfc46c1.png
回看美国的房地产周期历史,我们会发现:

1、房价,螺旋上涨是必然;
2、每一轮下跌周期,都有数万家庭破产和大型金融机构破产;
3、每一轮上涨,都伴随着加息。
大家不要以为我说得是“鹰酱”,其实上面这三点放任全世界各个国家都适用。

家庭的资产的配置逻辑已经发生而来变化

02
日本
20世纪90年代,日本的房地产泡沫再度震惊了世界。

20世纪80年代后期,日本中央银行采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产以及股票市场,再加上美元的贬值,大量国际资本进入日本的房地产业,日本房价开始暴涨。

从1986年到1989年,日本的房价整整涨了两倍。

又是同样的贪婪,大家发现炒股和炒房才是来钱最快的路子,于是投机开始了。

到1989年,日本的地价市值总额已经相当于整个美国地价总额的4倍。也就是说,一个日本可以买下4个美国。

0a42032c1dd68d60f41fa384750b11e1.jpeg
在当时的日本,只要买地-抵押-贷款-买地-抵押-贷款-买地无限循环,就一定可以赚钱。

到1990年,仅东京一地的地价就相当于美国全国的总地价。

然后,日本实行了货币紧缩政策,加上日本央行连续5次加息,利率从2.5%上升到6%。

a2a85e08adfa5b65998e3a724ad2a6f7.jpeg

到1991年,日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款,还有“地价税”政策的推波助澜。

日本房地产市场立刻进入"供大于求"的冰河时代。

到1993年,日本房地产业全面崩溃,企业纷纷倒闭,日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元,遗留下来的坏账高达6000亿美元。

这次泡沫不但沉重打击了房地产业,还直接引发了财政危机。

受此影响,日本迎来历史上最为漫长的经济衰退,给日本带来了长达几十年的经济萧条。

即使到现在,日本经济也未能彻底走出其阴影。

无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”,把20世纪90年代视为日本“失去的20年”。

从2005年开始,日本的房地产又恢复了上升的趋势,到现在日本东京的公寓价格已经高于危机之前。

749dd2c4f39af13304bf72c118ce490b.other
到2023年第二季度,日本东京房价终于超过了1990年的泡沫高峰期。

与此同时,2024年3月份的日经指数创下了自1990年以来首次突破4万点,成为近33年的新高。

不仅如此,多个维度数据显示,小日本的经济又有支棱的迹象了。

CPI连续多月上涨;
0fc8a7552c5dfb507dfaf18dc17b70ee.other
日本是否摆脱通缩的结论还为时尚早,但是——

伴随着经济的复苏、负利率的政策,东京住宅的价格已经超过1990年泡沫的最高点了。
说完这两个案例,让我们梳理一下其中的镜像关系:
1、何其相似

无论是美国还是日本,其下跌和机构破产情况都和我们当下所经历的一切高度相似。

2、货币政策永远是房价最大的助推器

在房价涨跌的过程中,利率的走向和高低,对整个楼市行情起到巨大的推波助澜作用。

3、螺旋上扬

长周期内,任何国家的房价都是震荡上涨的,倒不是因为房子变地更好,也不是因为房子变成金子了。

原因只有一个:货币永远都在贬值;
不管楼市涨跌,购房者都需要按揭贷款,怎么理解按揭这种负债行为呢,毕竟中产阶层是脆弱的群体.

03
最后,简单说几句。

1、相同
审视这些曾经发生的故事,你会发现,镜像的规律大体是相同的:

城市化,资本开始涌入,信贷宽松,降息低息。
于是大批人潮涌入。
泡沫堆积,产业资本逐渐转化为金融资本,然后信贷收紧或是收入下降,泡沫破裂。
但城市化并不是泡沫的源头,说到底还是杠杆。杠杆越大,楼市规模越大,崩盘的概率也就越大。
不断上涨的房价让资金逐渐向金融化靠拢,导致杠杆越大,房地产泡沫越高。

然后,伴随信贷收紧就是破碎的声音。

2、问题
文章至此,再回归开篇的问题:这楼市还能涨吗?、“这房子还能买吗”。
我的答案一直都一样,能啊~

文章来源于混知房产,如有侵权请联系删除。本文仅代表作者观点,不代表大湾网的观点立场。
回复

使用道具 举报

:
新手路上
:
未填写
:
未填写
:
未填写

主题3

帖子3

积分21

图文推荐

  • 6月7日出发跨端午‖¥2499元大美赣都4天!

    江西省的母亲河是赣江,江西省简称为“赣”,是片

  • 1碗面粉3个鸡蛋,教你百吃不厌做法,香甜绵

    1碗面粉3个鸡蛋,教你百吃不厌做法,香甜绵软,解

  • 南方家常菜天花板,把北方人好吃惨了。

    南方家常菜天花板,把北方人好吃惨了。 今天是

  • 别看个头小,钾比土豆还高!常吃大脑变灵敏

    别看个头小,钾比土豆还高!常吃大脑变灵敏,便宜

  • 一些电饭煲菜谱,好浓烈的饭张力。

    一些电饭煲菜谱,好浓烈的饭张力。 很久没做一些

  • 发布新帖

  • QQ客服

  • 微信公众号

  • 移动端

  • 返回顶部