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这几天，2024年第一季的成交数据出来了。
——2024年一季度，新建商品房销售额为2.1万亿元，同比下降27.6%；
——2024年一季度，全国房屋新开工面积为1.7亿平方米，同比下降27.8%，
各个维度的数据很多，我就不一一呈现了，反正2024年第一季中国楼市仍然跌得七荤八素，没看见刹车的阻力。
在这种背景下，整个楼市愁云惨淡。
买房的伙伴问我“这楼市还能涨吗？”、没买房的伙伴也问我“这房子还能买吗”。
来，看答案。
01
美国佛罗里达 1926年9月，一场飓风以每小时200公里的速度横扫佛罗里达，飓风引起的海啸不仅将佛罗里达的两个城市夷为平地，摧毁了13000座房屋，415人丧生。
伴随着飓风的摧毁，还刺破了人类历史上第一个有记载的“房地产泡沫”。
佛罗里达州之于美国，就像海南之于中国，南方的优越地理位置让其成为冬日度假胜地。
而且佛罗里达的地价比美国其他地方要低的多，因此有不少人来购置房产。
此时正值美国的城市化运动，道路改善，“自驾游”盛行。
这块房产价值洼地很快就被大家发现，于是越来越多的人开始涌向这里。
随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始以不可思议的速度猛涨。
房价每年涨一倍属于正常，一套房子在一年内涨四倍也比比皆是。
例如1919年800美元的迈阿密海滩的一块地，到1924年竟卖出了15万美元，五年间升值了近200倍。
如此赚钱的消息一下传遍了美国各地，于是人类历史上第一批炒房客诞生了。
到佛罗里达投资成了美国人发家致富的手段，炒房卖房的狂潮越来越汹涌澎湃，连银行也加入了炒房行列。
购房只需支付10%的首付，其余90%的房款完全来自银行贷款。
1924至1925年，仅拥有7.5万人口的的迈阿密市，就有2000多家地产公司以及2.5万名地产经纪人。
也就是说，每三人中就有一个是做地产中介的。
无数的财富纷纷投入到佛罗里达，市区街道两侧的房屋均被高价买下，就连郊区尚未规划的土地也分区卖出。
然而，1926年那场突如其来的飓风，打碎了所有人的美梦。
疯狂炒房的人们突然就顿悟了，大自然能轻易的将价值数十万美元的资产摧毁，买那么多房子又有什么用呢？
于是，抛售开始了。 泡沫的上半场，是贪婪，追求利率最大化，毕竟大家觉得买到就能赚钱。
泡沫的下半场，是恐惧，追求安全最大化，大家想的都是跑得越晚，死得越惨。
于是，越跌越没人买； 越没人买就越降。 在恐慌情绪的主导下，迈阿密的房产交易量从1925年的10.7亿美元，急剧萎缩至1926年的1.4亿美元。
飓风之后，许多破产的企业家、银行家沦为乞丐，有的甚至发疯或自杀。
据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。
房产泡沫引发的债务危机通过银行开始传到实体领域，失业率也随之攀升，关税大战也由此展开，引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。
这由一场飓风引起的地产泡沫，说是也是，说不是也不是。
其实即便是没有这场飓风，泡沫也会因为其他的诱因而破灭。
如果故事到这里，那自然得出的结果就是：买房都是大冤种~
可如果把时间拉长，我们会发现，买房的大冤种都变成了幸运儿。
因为从结果看，比泡沫破裂、楼市崩盘更可怕的是“你没有房子”。
美国是全世界最早有房地产开发、房地产金融的国家，其房地产历史超过130年。
但在这130多年里，美国至少经历了三轮大的行情波动，但不管波动周期多长，波动幅度多大，最终的结果都是房价螺旋上升。
而最知名的房地产危机，莫过于2008年次贷危机了。 在这次危机中，雷曼兄弟破除、两房被接管，随后贝尔斯登、花旗、美林证券、瑞银、摩根大通等相继爆出巨额亏损。
可时间来到现在，截止于2024年3月份，美国成屋价格中值为39.35万美元，同比上涨4.8%，是该协会的数据有记录以来3月份的最高价格。
与此同时，美国30年房贷利率创近10年新高，达到了7.1%
回看美国的房地产周期历史，我们会发现：
1、房价，螺旋上涨是必然； 2、每一轮下跌周期，都有数万家庭破产和大型金融机构破产；
3、每一轮上涨，都伴随着加息。
大家不要以为我说得是“鹰酱”，其实上面这三点放任全世界各个国家都适用。
家庭的资产的配置逻辑已经发生而来变化
02 日本 20世纪90年代，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。
20世纪80年代后期，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，再加上美元的贬值，大量国际资本进入日本的房地产业，日本房价开始暴涨。
从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。
又是同样的贪婪，大家发现炒股和炒房才是来钱最快的路子，于是投机开始了。
到1989年，日本的地价市值总额已经相当于整个美国地价总额的4倍。也就是说，一个日本可以买下4个美国。
在当时的日本，只要买地-抵押-贷款-买地-抵押-贷款-买地无限循环，就一定可以赚钱。
到1990年，仅东京一地的地价就相当于美国全国的总地价。
然后，日本实行了货币紧缩政策，加上日本央行连续5次加息，利率从2.5%上升到6%。
到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款，还有“地价税”政策的推波助澜。
日本房地产市场立刻进入"供大于求"的冰河时代。
到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元，遗留下来的坏账高达6000亿美元。
这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了财政危机。
受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，给日本带来了长达几十年的经济萧条。
即使到现在，日本经济也未能彻底走出其阴影。
无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的20年”。
从2005年开始，日本的房地产又恢复了上升的趋势，到现在日本东京的公寓价格已经高于危机之前。
到2023年第二季度，日本东京房价终于超过了1990年的泡沫高峰期。
与此同时，2024年3月份的日经指数创下了自1990年以来首次突破4万点，成为近33年的新高。
不仅如此，多个维度数据显示，小日本的经济又有支棱的迹象了。
CPI连续多月上涨； 日本是否摆脱通缩的结论还为时尚早，但是——
伴随着经济的复苏、负利率的政策，东京住宅的价格已经超过1990年泡沫的最高点了。 说完这两个案例，让我们梳理一下其中的镜像关系： 1、何其相似
无论是美国还是日本，其下跌和机构破产情况都和我们当下所经历的一切高度相似。
2、货币政策永远是房价最大的助推器
在房价涨跌的过程中，利率的走向和高低，对整个楼市行情起到巨大的推波助澜作用。
3、螺旋上扬
长周期内，任何国家的房价都是震荡上涨的，倒不是因为房子变地更好，也不是因为房子变成金子了。
原因只有一个：货币永远都在贬值； 不管楼市涨跌，购房者都需要按揭贷款，怎么理解按揭这种负债行为呢，毕竟中产阶层是脆弱的群体.
03 最后，简单说几句。
1、相同 审视这些曾经发生的故事，你会发现，镜像的规律大体是相同的：
城市化，资本开始涌入，信贷宽松，降息低息。 于是大批人潮涌入。 泡沫堆积，产业资本逐渐转化为金融资本，然后信贷收紧或是收入下降，泡沫破裂。 但城市化并不是泡沫的源头，说到底还是杠杆。杠杆越大，楼市规模越大，崩盘的概率也就越大。 不断上涨的房价让资金逐渐向金融化靠拢，导致杠杆越大，房地产泡沫越高。
然后，伴随信贷收紧就是破碎的声音。
2、问题 文章至此，再回归开篇的问题：这楼市还能涨吗？、“这房子还能买吗”。 我的答案一直都一样，能啊~
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