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2025年的珠海楼市，正在经历着一场前所未有的变局。
随着供需关系的逆转和政策调控的松绑，开发商们不得不放下“高冷”姿态，以特价房、团购折扣、赠送车位等方式加速去化。
这场由市场主导的“价格战”，可以看出当下珠海楼市还是有着不小去库存的压力，这也预示着房地产发展逻辑的根本性转变。
一、政策松绑：从“限跌令”到自主定价的转折
如果你要问我，珠海开发商是从什么时候开始急的，那应该就要从2023年8月说起，当时珠海金湾某项目以备案价五折卖房（实际售价1.4万-1.5万元/㎡）引发了珠海、外地小伙伴的议论，虽然说前面购买了该项目的业主有着非常大的意见，但是住建局却是明确表态：“只要售价不低于备案价85折即合规”，这也从而释放出打破“限跌令”的明确信号。
这一政策松绑的背后，说白了：还是因为该房企资金链的普遍紧张！！！
伴随着2025年珠海新盘库存量持续攀升，根据珠海中原研究中心数据，截止2月末全市住宅库存351.78万㎡，按近6个月去化速度，库存去化周期约19.89个月。
并且还有一项数据也是值得我们关注的，截至2025年3月31日，我市存量住宅用地177宗，用地总面积875.2547公顷，未动工土地面积272.9440公顷，已动工未竣工面积602.3107公顷（其中：未销售房屋土地面积420.7761公顷），这也意味着接下来珠海库存压力还会进一步攀升。
部分项目如珠海某别墅产品，总价高达4000万元/套，但销售周期拉长至数月甚至更久。
开发商通过季度性调整备案价（如金湾某项目一年内两次下调备案价至1.8万元/㎡），灵活运用折扣空间，成为回笼资金的新方式。
二、特价房“遍地开花”：价格战背后的市场分化
1. 刚需板块“以价换量”
珠海斗门、金湾等外围区域成为价格战的主战场。湖心新城的德某某某项目以8字头/㎡的均价，也是不停的在“刷新”自己的房价，总价89万起的三房户型直接瞄准首置刚需。现在湖心新城的新房绝大多数均价已经来到1万出头这个样子。
还有像万达广场旁边的某某项目，现在则来到7千多的均价；不仅如此，珠海郊区除了价格有商量外，还有像什么买房送车、送家电三件套、送家装定制、送车位抵用券、送物业费、送5年车位使用权或5年物业管理费等等变相降价的花样。
金湾某项目则以2万多元/㎡的价格稳居区域热销榜首，通过“现房+精装”策略吸引改善型客户。
2. 高端项目“暗降明升”
相比之下，横琴、香洲等核心区项目更倾向于“隐形降价”。
横琴某住宅项目均价4.5万-6.5万元/㎡，但通过赠送精装升级包、物业费减免等方式变相让利；
还有像这二天比较热闹的一个项目，则是打出“珠海首个四代宅”概念，将64-142㎡户型的定价与深珠通道规划深度绑定，虽标榜3.4万元/㎡，实际通过内部折扣和分期付款降低门槛。
3. 别墅产品“赠品加码”
针对高净值客群，开发商转向附加值竞争。
珠海某山庄独栋别墅以2.57万元/㎡的抄底价挂牌，附赠双车位、花园及机场接机服务，甚至打出“送负二层产权车位”的吸睛卖点。
这类策略既规避了直接降价对品牌形象的冲击，又通过提升产品力维持溢价空间。
三、开发商“自救三板斧”：从团购到跨界营销
面对市场寒流，珠海房企的促销手段已突破传统范畴，形成多维度创新：
1. 政企合作“定向团购”
借鉴四川雅安经验，珠海部分项目推出针对教师、医护人员等群体的专属折扣。
例如市内某项目，针对企事业单位职工提供额外9折优惠，并将团购价排除在备案价跌幅统计之外，既规避政策限制又锁定优质客源。
2. 现房销售“去化尾盘”
像珠海一些现房别墅采取“清盘特惠”，总价直降200万元；还有一些项目则是通过中介分销渠道推出95折送车位的限时活动，单月去化率提升至87%。
现房销售不仅打消购房者对烂尾的顾虑，更通过即买即住的便利性加速决策。
3. 跨界资源整合
像珠海某项目与珠海文旅局合作，推出“购房送横琴长隆年卡”“签约抽澳门酒店住宿”等活动；还有像一些项目则联合澳门金融机构提供跨境按揭服务，利率低至3.2%，打通粤港澳置业壁垒。
四、市场博弈：购房者心态与行业未来的双重挑战
1. 买方市场下的“观望困局”，尽管降价潮涌动，但购房者“买涨不买跌”的心理加剧市场分化。
根据某平台数据显示，2025年4月珠海新房均价环比微涨0.07%，但高新区、斗门等区域价格持续下行，部分刚需项目周成交量不足10套。
购房者普遍期待更大让利空间，而开发商则担忧“降价—观望—再降价”的恶性循环。
2. 行业洗牌加速，中小房企在价格战中首当其冲。2025年初，珠海某本土开发商因资金链断裂被迫将项目以6折转让给央企；反观头部企业，则是通过多元化布局（如商业运营、长租公寓）对冲住宅销售压力。可以看出，当下行业集中度提升已成定局。
写在最后
过去二十多年，珠海房价起起伏伏，整体呈现出波动性上涨的态势，大致可分为三个大周期。
2000年至2008年，期间中国有个标志性事件，即2001年底中国正式加入WTO，在经济开启腾飞的同时，全国房价迎来普涨。这时的珠海楼市，还不算起眼！！！
2008年至2016年，全国楼市出现分化，而珠海楼市正处于快速上升阶段，这主要得益于珠海在这段时间上的快速发展。我们常说的买房信仰，实际上就是在这段时间涨出来的。
2016年开始，珠海楼市的整体行情是四年横盘、三年大跌和两年大涨，板块价值出现分层。这一轮周期性的调整，自去年9月底起，核心资产已走出至暗时刻，并且价格已经有开始维稳的势头。
俗话说的好，供需决定价格。
虽然说未来珠海新房预计供应会环比大增，而且库存压力也不小，所以形成市内核心区的新房少，郊区新房多的局面。
在珠海微房产看来，对于稀缺性较强的房子，依然值得长期持有；对于没啥稀缺性的房子，依然要保持谨慎。 文章来源于珠海微房产，不代表大湾网的观点立场，如有侵权请联系删除 | 
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