珠海天量的海景房，废了？

搅碎池星月

珠海，这座因港珠澳大桥和粤港澳大湾区政策而备受瞩目的滨海城市，曾以“宜居宜游”的标签吸引全国购房者蜂拥而至。
然而，近年来，珠海海景房市场却陷入“天量库存、抛售成潮”的困境。据公开报道，部分海景房项目甚至出现一些难售的极端现象。
这一剧烈转变的背后，也折射出市场的周期性波动，也暴露出海景房这一特殊产品在城市化进程中的结构性矛盾。
一、供需失衡：市场周期与开发狂热的双重绞杀
1. 开发过热导致供应过剩
珠海海景房市场的爆发式增长始于2019年前后。彼时，粤港澳大湾区规划落地、港珠澳大桥通车等政策红利，激发了开发商对滨海资源的抢占热情。以斗门、金湾为代表的区域掀起“造城运动”，而这个时候珠海市面上就出现了大量海景房项目集中入市。
然而，开发速度远超实际需求。数据显示，2024年珠海新房供应量持续攀升，部分区域库存周期超过24个月，供需关系严重失衡。
2. 需求端萎缩：从投资狂热到理性回归
海景房一度被视为“稳赚不赔”的投资标的。购房者受“稀缺性”和“景观溢价”的驱动，盲目跟风入市，形成“羊群效应”。伴随着“房住不炒”政策的深化，叠加经济下行压力，投机性需求迅速退潮。珠海本地人口增长缓慢（2020年常住人口仅243万），难以消化庞大的新增供应。
而外地购房者受限于限购政策和资产配置策略调整，转向核心城市的核心资产，进一步削弱了海景房的吸引力。
二、政策调控：从松绑刺激到长效机制的转型阵痛
1. 调控政策收紧挤压投机空间
2023年后，珠海虽取消限购、降低首付比例以刺激市场，大范围内的房地产税试点预期、房贷利率波动及“三道红线”政策，仍显著抑制了投资性购房需求。
此外，二手房交易税费增加、限售政策延长持有周期，使得海景房的流动性大幅下降，加剧了抛售压力。
2. 土地市场与城市规划的错配
珠海土地供应长期集中于西部沿海地带，而教育、医疗、交通等公共资源却向横琴、香洲等主城区倾斜。这种“重开发、轻配套”的模式导致海景房沦为“孤岛型社区”，居住功能严重弱化。
以乳山为例，其“造城后遗症”警示珠海：缺乏产业支撑和人口导入的单一地产开发，终将面临价值崩塌。
三、价值陷阱：海景房的“先天缺陷”与后天不足
1. 自然环境的双刃剑效应
海景房虽以景观见长，但高湿度、高盐雾的气候特性导致建筑老化加速，维护成本高昂。部分项目为压缩成本采用低质建材，进一步加剧房屋损耗，形成“交付即贬值”的恶性循环。
2. 功能性与舒适性的缺失
调查显示，珠海海景房普遍存在户型设计不合理（如观景面狭窄、功能分区混乱）、社区配套匮乏（商业、教育设施不足）等问题。购房者从“为景观买单”转向“为生活品质付费”，使得粗放式开发的海景房难以满足改善型需求。
3. 租赁市场疲软加剧空置率
珠海旅游季节性明显，海景房的短租收益远低于预期。而长租市场受限于地理位置偏远、通勤不便，租金回报率长期低于2%，无法覆盖持有成本，导致“租售两难”的困局。
四、消费心理变迁：从“景观崇拜”到“价值理性”
1. 购房者偏好转向“核心资产”
当前楼市分化加剧，横琴、香洲等核心地段的高端住宅因稀缺性和抗跌性成为资金避险首选（均价超4万元/㎡），而远郊海景房（均价低于2万元/㎡）则因流动性差被市场边缘化。购房者更关注房产的保值增值能力，而非短期景观溢价。
2. 代际观念迭代与生活方式升级
年轻购房群体更看重社区智能化、绿色生态及社交属性，传统海景房的“养老+度假”定位难以契合其需求。此外，疫情后远程办公普及，通勤便利性让位于居住舒适度，进一步削弱了海景房的竞争力。
写在最后
珠海海景房的困境，本质是房地产粗放发展模式与城市化高质量发展需求冲突的缩影。唯有摒弃“造城神话”，以人的真实需求为中心，重构产品价值、完善城市功能，才能让海景房真正从“库存包袱”转变为“宜居资产”。当海风不再裹挟着投机泡沫，珠海的滨海生活或许才能显现其本真的魅力。
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