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这篇主要是本人对荔湾(芳村)板块发展的一个观察，以及板块定位的梳理，希望能给该区域置业的朋友提供一个参考！
荔湾作为广州的老三区，近代受益于一口通商的贸易政策，曾是国内的商贸高地，近20年随着广州战略东进，荔湾的产业也是不可逆的随东而去。从2021年开始，广州开始谋划新时代2049城市战略规划，意在开启城市二次创业的商业计划书，这份计划书的名字就是发展珠江高质量发展带，这个计划书，算是让荔湾迎来了一次城市功能转变的契机！
荔湾从区位和土地素质看，它的江岸线丰富，地理位置优越，它可以从白鹅潭开始，一路沿着江边向东南延伸，把历史文化、滨江景观和国际艺术都巧妙地融合在一起，来打造一个繁华滨江带。在荔湾沿珠江后航道区域，土地平坦，人口稠密，又有江景加持，而且老广人购买力强劲，财富积累和人文底蕴深厚，适合发展高端消费和都市服务业，具备成为一个高奢商圈的潜力！(注意：本文的荔湾，特指荔湾南部芳村区域，不包含老荔湾)
1.艰难的芳村和曲折的白鹅潭！
过去20年广州人所吃过的最纯正的大饼，其实是白鹅潭！白鹅潭，对于一部分新广人而言，始终是一个充满争议的地方，这和白鹅潭的自身历史问题有很大关系。
白鹅潭CBD的规划在2005年的时候就已经提出了，从2005年到2021年，这15年，白鹅潭的规划大饼，又经历了前后三次的修改，一个饼换三个味道，最后都一一落空，把一大批看好白鹅潭的人都忽悠瘸了！这15年里，白鹅潭的饼看起来就和贾跃亭的车一样，看起来永远无法量产！白鹅潭过去的15年为何启不动？骨感的答案是：既没钱也没产业！
1985年，芳村区就和天河区同时挂牌成立的。当时正值六运会前夕，广州市委市政府做出决策：优先发展天河、芳村地区！后来天河因六运会而兴起，芳村却被历史的车轮无情抛弃！
芳村这个地方，在广州国有传统工业腾挪后，确实是没产业也没钱，在很长一段时间，都非常依赖卖地来谋发展！而这期间，芳村最大的完整地块，又因为广信的垃圾资产包，而无法盘活，所以过去的芳村，根本就没钱搞大基建！可以这么说，芳村的开发之路，因广信而起，也因广信而落。
1988年，广信房产以2.8亿元中标花地湾地块，楼面价218元/平，开创了广州土地出让“招拍挂”的先河。广信的这笔出让金，几乎全部用于了芳村地区建设，比如1号线地铁、大型立交桥等工程。到1998年，广信因金融危机，资金链断裂，破产坠落，芳村花地湾起步区建设就暂停了，1500亩土地变成了烂尾楼、批发市场和违章建筑！
到了2005年，芳村正式并入荔湾区，随后“白鹅潭CBD”被写进荔湾政府工作报告，随后的15年，白鹅潭的规划蓝图，完全凭借靠着一系列“高大上的名字”在画饼卖地，名字和口号不断的在升级，但进展极其缓慢！
直到2017年6月，万科550亿拿下广信资产包后，经过极其复杂的产权转换，这批土地终于盘活成功。有了广信的经验，芳村通过一系列的土地资产的整合和置换操作，终于开始有了建设资金可以充实口袋，有了钱有了地，芳村开始了再次启航，有了正常的开发节奏！所以，芳村的发展，它是解铃还须系令人！
2.芳村白鹅潭迎来突围契机！
如果说从2005到2021年，芳村都是王婆卖瓜式的吹口号，那从2021年开始，白鹅潭的发展就已经从过去的不动声色，突然快速按下推进键！比如商圈，隧道，文化馆等各大基建项目，都在推进，现在华润万象和太古汇等连开业时间都定好了，这一切又发生在这几年经济大环境低迷的当下，画饼专业户一瞬间就要变身成造饼工厂！这种身份的转变，不得不说，和我们的主流媒体和群众的认知有一些冲突。
2021年后，白鹅潭的饼为何开始有实质进展了？现在看起来，更是要不遗余力的把这个饼坐实，我认为主要有三点重要原因：
其一就是，在广州全力打造珠江高质量发展带的今天，白鹅潭这个位置，是广州发展珠江高质量发展带极其重要的一站！广州已经意识到自身的城市地位已经岌岌可危，现在不仅和深圳的差距越来越大，眼看就要被西部城市赶超，甚至要掉出一线城市了！未来广州的城市战略不在摊大饼，需要收缩战线重新聚焦，学习深圳，在土地素质优越，人口稠密的主城区，启动大基建，进行土地整合，进行商业升级，城市界面升级，逐步导入高端都市产业！
其二呢，就是荔湾在广钢的成功开发以及在万科入局盘活广信资产包之后，有人有钱有地的芳村，具备了开启城市大基建的客观条件！2017年6月，万科550亿拿下广信资产包后，经过极其复杂的产权转换，这批土地终于盘活成功。有了广信的经验，芳村通过一系列的土地资产的整合和置换操作，终于开始有了建设资金可以充实口袋，加上这里本来就是老广聚集地，人在钱在地在，芳村再次启航重燃了可能，所以，芳村的发展，也可以认为是解铃还须系令人！
其三，芳村在路桥基建和11号线开通后，区域物流格局升级，将更便利的参与广州城市的分工网络中！广州11号线主城区环线的开通，最利好的其实是荔湾，11号线没有开通之前，这里虽然说荔湾也算主城区，但是由于珠江的存在，荔湾在物理上和主城区是割裂的，11号线开通后，荔湾的整个物流格局算是有了一次质飞跃，没有11号线加持，芳村所规划的一系列高端沿江商业体，大概率会是镜中花水中月！
所以，白鹅潭的启动和顺利开发，是基于广州的城市发展的战略选择，也是基于白鹅潭自身的禀赋条件，更是11号线物流格局的契机，让白鹅潭有了发展的现实基础和想象空间！
3.芳村白鹅潭的产业，是空有其表？
白鹅潭和万博真的很像很像，如果说番禺的万博是新广人的集散地，那白鹅潭就是老广人全村的希望！很多人都认为未来白鹅潭会和万博类似，虚有其表，根本没有拿得出手的产业！说到这里，荔湾的老广们和万博的新贵们总会不遗余力的回击一句，你们真是naive！确实，我们大多数人对于产业的认识，可能都是停留在开发区、大工厂这个层面上，其实高端消费和高端文化，高端服务业等都市产业，同样是一个城市性感的产业。只是我们需要客观评估，荔湾会不会有机会在这些产业中胜出！
2024年3月，在荔湾高质量发展大会上，明确提出，要推动101个重点项目加快建设或投用，总投资3700亿，打造白鹅潭世界级地标商圈的地位！未来白鹅潭商业总体量超100万方，是珠城的6倍。现在广州的四大高奢购物中心，白鹅潭独占其三，包括万象城和两个太古，都是全国顶级高奢商业综合体，未来白鹅潭片区的商业，无论是档次、体量或类型，至少在规划上，它都将和天河路-珠城商圈分庭抗礼。
但注意注意注意：从规划上，荔湾的这些高奢商业规划确实非常之厉害，最后能不能持续拥有活力和繁华，我们需要打一个问号？因为高端商业和购物中心的本质，说到底它是房地产的副产物，它是伴随着居住需求之后产生的消费需求，而这样的消费需求，说到底拼的还是区域的居民收入和购买力！广州目前的顶级购物中心，一个是丽柏，一个太古汇，下一个或许是SKP。而对于荔湾的高端商业群，我们依然需要谨慎乐观！
在文化方面，荔湾的历史文化算是厚重，目前这里的广州东省非遗馆、文学馆、文化馆已经开放，这个标志性建筑充实了荔湾“广州西客厅”的名片。未来规划还包括，广船央企总部集聚区、聚龙湾1期、白鹅潭一号总部，大湾区对外交往国际总部、文化创意时尚设计总部，全球地质中心等等。
在路桥基建方面，从2024年开始，白鹅潭基本算是逐步打通了“任督二脉”。2024年荔湾白鹅潭大道通车、如意坊隧道完工，11号线开通、新隆沙—陆居路等骨干路网也在落实中。白鹅潭在未来的3年内，它的“毛细血管”都将要打通。这些路桥基建的打通，虽说是毛细血管，但对于曾一度被珠江割裂的芳村而言，却极其的重要，可以说是一次重大的区域物流格局的升级！此后的荔湾居民，将更便利的去参与这座城市的分工网络！
总的来说，如果白鹅潭的这些规划都不落空的话，白鹅潭的城市面貌和产业面貌，确实是会直接升级好几个档次！
4.荔湾的板块分析和买房逻辑！
荔湾的楼市格局，是一个以刚性居住需求为主，地缘性改善为辅的市场！荔湾除了沿江的改善豪宅产品，其他区域整体定位是刚需，荔湾的优势，是不仅身处主城区，而且交通和书包配套能级都足够强，在这里置业，凭借多铁轨和11号环线加持，可以很便利的参与城市分工，它以刚需价格段匹配的强书包，能很好的满足注重教育的家庭！
但这里着重说说这里的劣势：
荔湾最大的劣势，是新房和次新供应太大，芳村划入荔湾后，提供了95%的住宅供应，天量内卷的供应也成芳村最大的痛点。从广钢开发开始，到如今花地湾的腾挪，再到白鹅潭的开发，荔湾楼市算得上是广州竞争最激烈的区域，无论是在价格、定位、目标客户集中度非常高，同质化严重。在过去产业衰落和新增人口数量并不占优的前提下，荔湾的新增住宅数量却汹涌澎湃，面对这样的楼市格局，开发商除了血战，别无第二条路。
其二，在产业和人口层面，芳村未来的高端商业能不能突出重围，需要谨慎乐观。毕竟在面临新兴产业不可逆的外迁，和人口老龄化已经太高的情况下(荔湾59岁以上人口占比差不多30%)，它的未来产业预期的上限不会太高，仅仅想凭借区位和景观优势就想实现高端商业突围，其难度并不小！
其三，从人居环境和居住体验感来说，这里确实不尽如人意，这里刚需盘不仅高而且密，城市面貌改善起来很困难。从广钢中央公园这样的标志性项目都能一拖再拖，我们就可见一斑，这也是为何大多数新广愿意选择番禺，而不愿在这里的原因！
从房产价值角度，我认为荔湾这里是一个有价值逻辑没有增长逻辑的区域！价值逻辑基于主城区位置和强公共配套资源，荔湾的价值要强于番禺万博/白云新城/黄埔鱼珠。但基于未来产业的活力和人口结构考量，这里的价值上限并不会太高，缺少足够增长预期。
这里，很适合300-400w的刚需用来过渡！既能最大化的实现家庭的功能性需求，又能在5-7年后能较顺利的置换，所以首先要明确总价约束，对于300-400w刚需，可以考虑和对比广钢/花地湾方向，对于500-800w的区域性改善，以白鹅潭和芳村大道以东有江景加持的区域为主！
白鹅潭：白鹅潭自然是老广人村里的希望，白鹅潭和顺江而下的珠江西岸，不仅是广州打造珠江高质量发展带的重要节点，也是这个区域老广人置业改善的终点站，它的目标客群很明确，而且群体数量不小，区域置换链条也很顺畅。所以改善盘华润白鹅潭，包括泛白鹅潭的刚改盘保利花语和岸，这两个项目的价格维护和去化，一直算不错，后续白鹅潭再多几个改善项目，也大概率能消化得了，毕竟荔湾的占据核心区位的品质改善项目并不多！区位能级后一档的是沿珠江后航道的几个盘，包括保利珠光天悦，幸福湾，滨江上都等！
广钢：广钢现在已经发展成为了一个经典且成熟的睡城，我经常说，睡城绝对不算一个贬义词，一线城市的睡城，是说这个地方适合居住能，而且还要能便利的参加这个城市的分工，就是既要能安放家庭还要求通勤便利，不满足这两个条件绝对不能算睡城。广刚整个片区居住舒适度，它的地理位置，学校资源，通勤资源，周边环境界面，再结合它的房价，算是整个芳村最均衡的一个片区。此外广刚这个片区已经没有太多供地，供给接近饱和，这算是它的一个优势。之前广钢的保利雅郡开盘即能实现清盘，一方面是凭借保利出品的产品素质够高，一方面也得益于广钢相对不错的板块素质(当然数量本身也不多)！
花地湾：花地湾同样算是一个较理想的刚需的栖息地，但花地湾能不能搞得起来，好起来需要多久，这具有很大的不确定性，尤其是在万科也落下神坛的情况下，这里的改造速度不能给予太乐观的预期，况且花地湾根本不是荔湾的基建优先级区域，花地湾5-8年能整合完毕把商场建好就算超预期！所以同价位段，花地湾其实略逊于广钢，广钢至少已经是一个新型且已经成熟的居住片区，而花地湾还在路上，配套和供给的不确定性比广钢更大。对于深度参与花地湾大局的万科楼盘，比如朗庭/臻园/傲璟，至少在万科明朗前，都需要多一分谨慎！
本篇到此打住，这里不准备再花篇幅对具体楼盘作逐一点评，看后续本篇的点赞和互动情况，再决定是否更新一篇荔湾区域的详细的楼盘简评！
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