求助！物业要求预缴一年物业费，拒缴的我竟无法入住新...

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一、物业费是否需要预交一年？

根据《民法典》第944条规定，业主应按约定支付物业费，但合同未明确预缴期限的，物业无权强制要求预交一年费用。  

《物业服务收费管理办法》规定，物业费可按月、季或年交，但预收期限最长不得超过一年。

若合同未约定预缴，您有权按月或按季缴纳。  

例外情况：

如果《前期物业服务协议》明确约定“预交一年”，则需按合同履行；若未约定，物业单方要求无法律依据。

二、物业能否以不交费为由扣留钥匙？

答案很明确：不可以。

根据《民法典》第598条规定：开发商应当按照房屋买卖合同交付房屋。

交房时开发商的义务，不交钥匙，开发商的交付义务就算没有完成。

物业费则是业主和物业公司的法律关系。

交付钥匙是开发商的合同义务，与物业费无关。

所以，物业无权以未缴物业费为由拒绝交付钥匙。

三、物业费应该从什么时候起算？

通常情况下：

物业费通常从开发商书面通知收房（且房屋符合交付条件）的次月开始计算。

如果因为业主原因未收房，物业费仍应从通知收房日起算。

例外情况：  

如果房屋未达到交付标准（如未通过验收），业主可拒收，物业费由开发商承担。

如果是因为开发商原因，未能实现交付，物业费也应当由开发商承担

您的这种情况，便属于开发商违背了交房义务，导致未交房的情形。

四、催缴物业费的法律边界

《民法典》第944条规定：

“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；

合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”

（一）合法的催缴方式

1、书面通知和电话通知‌

物业可以通过书面通知（如催费通知单）或电话通知业主欠费情况，明确缴费期限和金额。

这种方式需要提前告知业主欠费事实，并说明缴费的截止日期和金。‌

‌2、上门催收‌

在业主未按照合同约定履行缴费义务时，物业可以上门催收。

上门时，物业工作人员需以平和、理性的方式与业主沟通，说明欠费情况及可能产生的后果。

不得采取威胁、恐吓、侮辱等不当手段‌。

‌3、发送催收信息‌

可以通过短信、微信等方式发送催收信息，提醒业主缴纳物业费。

这种方式需要明确告知业主欠费的金额和缴费的具体要求‌。

‌4、法律途径‌

对于经过其他方式催收无效的情况，物业可以通过法律途径解决。

‌（二）不合法的催收方式‌包括但不限于：

1、‌暴力和威胁‌

如言语恐吓、肢体冲突、破坏业主财物等，这些行为可能触犯《治安管理处罚法》甚至《刑法》中的相关条款‌。

2、‌干扰生活‌

如频繁拨打骚扰电话、上门滋扰、在业主家门口张贴大字报等，这些行为违反《治安管理处罚法》‌。

3、‌断水断电‌

禁止以停水、停电、限制车辆出入等方式催收物业费，这些行为违反《民法典》并需承担赔偿责任‌。

4、‌泄露隐私‌

非法获取或公开业主个人信息，侵犯隐私权，业主可要求停止侵权并赔偿损失。

不合法的催收方式，可能对业主造成侵权，同时触犯治安处罚法和刑法，从而承担赔偿和其他法律责任。

例如本案中的扣留钥匙行为，便是违法催收行为。

四、维权建议

（一）协商与投诉

1、要求物业出示收费依据

如果合同未约定预缴，可拒绝不合理要求，并要求物业书面说明收费依据。

2、向相关部门投诉

向当地房管局、物价局、住建部门、街道、12345、消费者协会反映物业违规收费、扣钥匙问题。

也可以向开发商的客服部门、上级单位投诉，因为物业扣留钥匙，会导致开发商违约和承担物业费，所以此时的业主和开发商的立场是一致的。

3、报警

物业无权扣留钥匙，可以报警求助。

（二）诉讼途径

起诉物业和开发商：  

若物业坚持扣钥匙，可起诉开发商或物业要求交付钥匙并赔偿延迟收房损失。

若物业起诉您欠费，可主张因开发商和物业原因导致房屋未交付，物业费应当由开发商承担。

（三）注意事项  

留存证据：保存物业收费通知、沟通记录、合同等，以备维权。

希望以上建议对您有所帮助！

来源：法意时评