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在房地产交易中，税费是买卖双方不可忽视的成本。现在房价降低了很多，无论是刚需购房还是改善置换又或者继续观望，都应该先了解税费构成及节税技巧，毕竟不是付了首付就没事了。本文将梳理个人买卖房屋涉及的税费及节税策略，给您提供一个思路。
01 买方涉及的税费
契税是买方承担的核心税种，税率根据家庭住房套数和面积分级征收： 家庭唯一住房： 面积≤140㎡：税率1%； 面积＞140㎡：税率1.5%。 家庭第二套住房： 面积≤140㎡：税率1%； 面积＞140㎡：税率2%。 节税建议： 优先选择≤140㎡的住房，享受低税率； 若购买二套房，可考虑“先卖后买”转为家庭唯一住房，降低契税成本。
02卖方-增值税及附加
增值税及附加：持有时间决定税负 购房不足2年：按销售额全额5%征收增值税、附加税[城建税（7%/5%/1%）+教育费附加（3%）+地方教育附加（2%）] 购房满2年：免征增值税及附加税。 北上广深特殊政策：取消普通住宅标准后，满2年住房一律免征增值税。 节税核心：尽量持有满2年再出售，或选择满2年的房产交易。
03卖方-个人所得税
一般计税：按差额20%征收，公式为（转让收入－原值－合理费用）×20%。 简易计税：按转让收入1%核定征收（部分地区可选择）。 免税政策： “满五唯一”住房：持有满5年且为家庭唯一住房，免征个税； 换购退税：2022年10月1日至2025年12月31日期间，出售旧房后1年内重新购房，可按新旧房价格比例退还已缴个税。 假如卖出持有4年的100㎡住房，成交价400万，原购房成本200万。若无法提供原值凭证，个税=400万×1%=4万；若能提供原值，个税=（400万-200万-合理费用）×20%。 节税技巧： 保留原购房发票、装修费用凭证等，增加扣除项； 若原值凭证缺失，选择1%核定征收可能更划算
04其他税费
土地增值税：个人销售住房暂免征收。 印花税：买卖住房暂免征收。 房产税试点：仅在上海、北京等试点城市，对多套房按年征收，税率通常为房产原值或租金的4%。 2. 地方差异：如四川取消普通住宅标准，普通住宅继续免征土地增值税。
05合理技巧-时间和费用
1. 时间管理法：延长持有期 持有满2年再出售，可免增值税； 持有满5年且唯一住房，免个税。 案例：一套500万元的房产，若持有满2年，可节省增值税及附加约26万元（5%×500万+附加税）。 2. 费用抵扣法：合理增加扣除项 装修费用：保留正规发票，最高可抵扣房屋原值的10%～15%（各地政策可能不同）； 贷款利息：部分城市允许将购房贷款利息计入合理费用。
06合理技巧-政策和家庭
1. 政策套利法：活用换购退税 卖旧买新时，利用退税政策最高可全额退还个税。例如：旧房售价240万元，缴个税4万元；新房300万元，可退4万元；若新房150万元，则退税2.5万元。 海“换购住房”补贴：出售旧房后1年内购房，补贴契税50% ▶ 深圳人才购房：高层次人才契税减免50% 2. 家庭规划法：优化房产配置 夫妻间过户、离婚析产、继承等情形免征个税和契税； 将房产赠予直系亲属，可免征增值税和个税（需符合条件） 夫妻共有多套住房要避免集中出售触发高税率。
07 这些“节税方法”千万别碰！
阴阳合同 风险：低报成交价可能被追缴税款+0.5-5倍罚款，甚至构成逃税罪。 假离婚购房 风险：财产分割纠纷、复婚不成导致“人房两空”，且可能被税务部门纳入信用黑名单。 先公证后过户 风险：延迟过户期间房产可能被抵押或二次出售，买方权益无保障。
房产交易税费复杂，但通过合理规划，最高可节省数十万元！关键点在于：延长持有时间、活用优惠政策、保留费用凭证。建议买卖前咨询当地税务局政策，结合自身情况定制方案。 来源：布树云 | 
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