原标题：商铺分类，你知道多少？
商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺，商业设施就是由大大小小的商铺组成。尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。
1） 按照开发形式进行分类
A、商业街商铺
商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况。运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。
B、市场类商铺
在这里，我们所说的市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
C、社区商铺
社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
D、住宅底层商铺
住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分楼层）的商用铺位。
对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。
E、百货商场、购物中心商铺
百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。
F、商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。
G、交通设施商铺
交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
2）按照投资价值分类
商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。
A、都市型商铺——绩优股
都市型商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，都市型商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力：都市型商铺的投资收益稳定，而且收益比较高。
B、社区型商铺——潜力股
社区型商铺之所以称之为潜力股原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。
需要指出的是，社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况。比如某小区内商铺售价最初仅1.5万/平方米的商铺，最高可以卖到2.5万/平方米，事实上，最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其投资安全性降低，其投资收益从商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。
C、便利型商铺——冷门小盘股
便利型商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺。
便利型商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点，其经营收益并不低，属于商铺市场细分的类型。便利型商铺，通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求。另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的小盘股特点。
D、专业街市商铺——高科技股
专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。
比如广东白马时装城、广东富民时装城，这些专业市场经过十多年的发展，现已成为了全面闻名的服装市场，市场内商铺的转让费也涨到了百万元以上，最高可达到千万元。因此，把专业街、市商铺称为商铺高科技股。
E、其他商铺-一般股票
其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。我们将它们称之为一般股票，并不是说其投资价值低，只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。
商铺的销售模式
1）产权式商铺
所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的商铺，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，产权式商铺主要表现为商铺业主出于投资目的，将商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。
产权式商铺分为两种业态：
一种是“虚拟产权式商铺”，是指开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限包租，购房者无法自行经营的商铺销售模式。
这种商铺本身不具有独立使用的价值，产权成了虚拟的收益权属，在这种情况下，投资者要如期获得收益的前提是，商场的整体经营必须良好，否则，一旦商场整体运作出现问题，投资者的回报就如同无本之木。而且，此类铺位分割与实际经营卖场不吻合，如果商铺的包租期满，客户都无法找到自己的铺位，那客户如何再出租呢？
其实，“虚拟式产权商铺”已经成为了开发商快速回笼资金的方式，国家建设部已经查处了该类商铺。
另一种则是独立产权商铺，这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是，真正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者可以自营，也可以出租，或是让经营公司包租。这样投资者就真正拥有了处置权。
2）售后返租（又称售后包租、售后回租、售后承租）
指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释：售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。
现在市场上商铺销售普遍采用返租的模式。
3）纯租赁
指房地产开发企业将商铺的经营权出售，但是商铺的产权仍然控制在开发商手中。对开发商而言，只租不售是商用物业最好的归属。产权握在开发商手里，既可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。
但是，开发商在开发一个大型的项目时，需要大量的资金来运转，而新项目在短期间内不能通过租赁获得大量的资本。所以采用这种销售模式，需要发展商有足够的资金实力。
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