别小看这1米，意味着少花几十万元，少填好几万土石方。

房地产行业在当时堪称冷门，不仅前期投入大、资金周转慢，销售难度也极大，风险很高。

降价看似让利，却盘活了土地和项目价值。看似少赚了利润，实则换来资金正常周转，规避了风险。

01 发挥水利学专长 参与月亮湾建设

“我的父亲是军人，母亲是农家女。”冯兴民的记忆深处，总有一幅混合着尘土与风雪的画面。四岁那年冬天，母亲牵着八岁的哥哥，雇了挑夫，一头挑着年幼的他，一头挑着行李，仅凭着信封上的地址，走出鄂西北神农架大山，碾转几千公里来到新疆伊犁大草原寻夫。历经数月，母子三人终于找到身为军垦干部的父亲，住进连队的简易窝棚。

在新疆伊犁哈萨克自治州，冯兴民度过了童年、少年和青年时代，他在这里放飞了梦想、播种了爱情、经历了磨难，也开拓了事业。

1988年，趁着改革开放的热潮，冯兴民作为水利水电专家被引进到深圳，进入南海石油投资集团工作。“刚来深圳的时候，南山区人民医院往南不远就是泥滩，然后是大海。”冯兴民站在自家小区的房间内，指着窗外的建筑说，“现在这片高楼大厦大部分是填海造陆盖出来的”。

也是那年夏天，妻儿从伊犁来到深圳，到达已是深夜时分，被南油集团临时安排到员工宿舍休息。早上起床刚拉开窗帘，八岁的儿子冯士洲望着窗外低矮的房屋哭闹着说“我不要在农村待，我要回新疆”。

到深圳不足半年，冯兴民发挥自己的水利学专长，对月亮湾填海造陆提出修改方案。他分析研究现场情况后，提出将规划设计道路标高降低1米的建议。“别小看这1米，意味着少花几十万元，少填好几万土石方。”经过多次讨论后，冯兴民的建议被采纳，并被评为深圳市最佳技术合理化奖。该工程完工后，节约费用63万余元，对附近荔枝林排水和地下水位起到了良好的保护作用。

02 临危受命 挑起房产公司新担子

因为在填海造地工程中的突出贡献，冯兴民被单位提拔委以重任。1990年9月17日，他走马上任深圳海滨房产有限公司经理。公司是南海石油深圳开发服务总公司下属单位，由于体制与管理等方面原因，成立三年来并无大的建树。这家名义上的房地产公司，仅有一套办公室、一部电话分机、一台旧车、5位员工和5万港币流动资金。

冯兴民（右二）和同事研究工作

“房地产行业在当时堪称冷门，不仅前期投入大、资金周转慢，销售难度也极大，风险很高。”冯兴民说，深圳早期的房地产开发以配套建筑和职工住房为主，仅有少量高档公寓、别墅，用于安置招商引资而来的外商企业老板。改革开放初期，房地产市场尚未形成气候，早期购房者多为香港商人和少量个体从业者，外销还要向相关部门申请配额。

当时公司即将开发二期工程——5栋仿马来西亚风格的高级公寓，外资方突然要求临时退股。经过艰苦的谈判，双方达成协议：固定资产与土地归公司所有。“我本是常年主攻工程领域的技术人员，对经营管理一窍不通。”他笑着说，如同被赶鸭子上架般，硬着头皮挑起了这份担子。

“深圳早期创业阶段，资金短缺是普遍难题。”冯兴民说。为了破局，冯兴民选择两个挂靠在建筑企业名下的施工队进场施工，条件是垫资开工，月底结算。

随着时间的一天天流逝，冯兴民逐渐焦虑起来，月底快到了，工钱去哪里找呢？转机出现在半个月后，一位经销商找上门来，冯兴民意识到机会来了，为了让公司快速兑现未来收益，他测算后，把销售价格压低了约30%。

很快，经销商签下1万平方米高级公寓的合同，3天内支付200万港币定金。“这步棋看似让利，却盘活了土地和项目价值。”回忆起这个决定，冯兴民神情笃定。他说，看似少赚了利润，实则换来资金正常周转，规避了风险。第一笔定金到账后，公司运作逐渐步入正轨，当年扭亏为盈，实现人均创汇200万元港币、创利65万元港币，一跃成为盈利大户。

1992年的冯兴民

03 借鉴香港模式 创造业界佳话

新的难题很快出现了。因此前定的售价偏高，几个月下来销售遇冷。经销商主动上门，提出将承销权退还公司，最后谈判的条件是200万港币定金无偿使用两年。“怎么才能把房子快速变现呢？”冯兴民思考后决定调整售价，借鉴香港流行的“卖楼花”模式，探索按揭销售，大大降低买家前期支出。

“我们公司作为中外合资企业，具备一定的经营优势与灵活性。”冯兴民通过朋友牵线，与蛇口开发区的香港南洋商业银行取得联系，说服对方为二期仿马来西亚公寓项目试行按揭贷款，这一举措极大地便利香港客户。随着特区建设形势持续向好，公司的销售局面迅速打开，最终顺利完成终端销售。

房地产是一个系统工程，冯兴民开始按照国际惯例，将规划、设计、地盘管理、基建、销售等环节解剖开来，采取招标和联合的方式让利出去，使得每个环节都吸引到最优秀的人才。公司员工主要精力集中于工程的宏观控制、经济测算、市场分析、信息收集等工作上，取得事半功倍的效果。

随着业务的不断扩大，冯兴民以公开招聘的方式为公司引进人才，并有计划地增购电脑、传真机、打印机等设备，逐步实现办公自动化。3年后公司盈利1亿元人民币，创造了业界佳话。1994年，冯兴民下海创业，在商海浮浮沉沉十多年后选择退休。

2010年，花甲之年的冯兴民报考深圳大学文学院现当代文学专业研究生。每周末准时上课，他说，自己要活到老学到老。2013年拿到深圳大学文学院研究生结业证书，冯兴民开心地说，自己终于毕业了。