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很多人有了钱之后会想去投资商铺，因为他们老听说“一铺可以养三代"。但这句话真的可靠吗？商铺还会像以前一样投资好赚钱吗？下面我们先来说说几种常见的商铺。
一、第一种是”售后包租“的商铺：
所谓”售后包租“就是开发商承诺你购买商铺后由他们统一管理对外出租，每年返你租金，比例在4-12%不等。
好几年前，离我家几公里外有一块大空地，后来拔地而起建了一座大型商场（五层楼）。
开业之前，我刚好经过，收到了他们卖商铺的传单。上面写着商铺只需38万。
看到那么便宜我就进大堂想进一步了解。
销售人员就开始向我介绍投资他们商铺的各种好处，具体细节我现在想不起来了，反正当初听起来就像稳赚不赔一样。
我只记得价格从38万到78万不等，店铺的面积都很小，他们承诺前三年会给几个点的分红，三年后会根据行情进行调整。
我说回去考虑一下。
然后回到家后我就各种计算。
最后算来算去，总感觉有点不靠谱。
因为当时那商场都还没开业就要先交钱，
而且交了钱之后还要面临：多久后才能开业、分红会不会年年持续、物业管理如不到位、产权证如无法办理、楼盘如烂尾、开发商如跑路等各种风险。
而且他们给的那个投资回报率还不是固定的，采用的是万能险演示的那种低中高三档。
所以最后我还是没有下手。
一年多之后我又经过那里，发现那个商场竟然成了烂尾楼（一直没开业）。
现在想起来真庆幸。
这件事给了我一个启发：“好的东西，一般是不会主动出售给普通人的”。
就像上市公司的原始股是不会出售给外人一样的道理。
像这种“售后包租”的销售，一般都是开发商的套路，目的是为了快速融资。
而且收益已提前计算到店铺价格里面去了，所以就算对方不跑路，你投资后也赚不到钱。
而且这种这种销售方式是不符合法律规定的。
二、第二种是“以租代售”的商铺：
所谓”以租代售“的商铺就是指商场管理处与你签定一个合同，优先把商场内的某个店铺长租给你，你拿到店铺之后可以选择自己做生意也可以转租给其它人，管理处不会管。
但是你要先给管理处一大笔钱（一般几十万），俗称“进场费”，才能签下合同。
而且合同里不会把这笔“进场费”写进去的。而且你每个月还要准时交一笔管理费给管理处（一般几千块）。
这种模式常出现在批发市场，而且是刚开业的批发市场。
批发市场开业前后，管理处就会到处宣传“卖”它们的店铺。
以前行情好，所以很多批发市场里的店铺都“卖”出去了。
所以以前如果你要去一个旧市场、且是旺的市场租店面的话，在管理处是租不到的。
因为它们在早期都把店铺“卖”出去了，所以你只能跟那些一手“假”房东租。
至于租金是多少，完全由一手“假”房东说的算，管理处不管。
那些打算长期开店做生意的人，看到店租年年乱涨后，有的就会跟一手“假”房东“买”下店铺（管理处允许这种行为）。
所以这种“以租代售”的商铺在以前炒的很厉害，我见过最高的转手费是190万。
那这种商铺可以投资吗？
首先，如果你向一手“假”房东“买”的话肯定是非常危险的，因为溢价太高了。
而且你花个几十万或上百万之后，只是拥有优先经营权而已，也就是一手假房东把他与管理处当初签的合同转让给了你。
所以你能再高价转卖给下一个手，否则买二手“以租代售”的商铺非常危险。
而如果你想当一手“假”房东，也有风险。要不就赚死，要不就亏死。
赚钱的是那些后期把店铺成功转手出去的人；
亏钱的是那些后期店铺转卖不出去的人。
但是一家新市场在开业时，你根本不知道它将来会不会旺起来，可是你要当一手假房东又得先交一大笔昂贵的“进场费”。
所以这种投资，全靠赌。
如果将来这市场旺起来了，你可以用更高的价转手给别人或者每个月吃租金。
但如果将来这个市场旺不起来，你当初那几十万入场费就真的是砸手里了。
一般没人抢的店铺，也租不起价，甚至还租不出去，而且你每个月还要向管理处交一笔管理费。
所以就算租出去了，每个月也只能赚个差价，而如果租不出去，每个月还要倒贴一笔钱。
所以一手房东最终要不就赚钱，要不就亏死。
而二手房东就很危险了，一般是接盘侠了，除非能找到第三人来接盘。
这件事给我的启发是：跟风的、晚进场的，很多都沦为接盘侠。
三、第三种是街边店铺：
这种就是正儿八经的商铺了，不像商场管理处那种店铺无产权。
它一般都有40年产权，而且不像商场的店铺会受各种约束，比如被要求天天准时开门。
我们都知道，选店铺，地段非常重要。
但是所谓的“好地段”也是会变的。
城市不断在发展，曾经有人流的店铺，可能因为道路街区的一个新规划，就变得无人问津。
比如我就见过一排繁华地段的街铺，原本人流量蛮好的，可后来新建了一座过街天桥，导致人流都转移了。
原本独家好位置突然变成了可有可无的普通位置。
所以投资街边店铺的风险也是蛮大的，因为未来的风险无法预知。
而且街边商铺一般价格非常昂贵，动不动就上百万。
还有一点，我国大部分城市的人均零售商业面积都超标了，也就是说商铺提供的服务大过百姓需要的服务。通俗讲就是供过于求。
所以并不是所有邻街的商铺就一定能租的出去。
另外， 随着电商的兴起与成熟，实体店的衰落已经是不争的事实。
好地段的商铺的价值已经被大打折扣，很多消费者并不知道，一家店面的营业额大部分是来自网上的成交（订单）。
可是很多人在考察商铺投资时，还是以地段作为衡量标准，因为信息不对称，结果以虚高的价格买下了一个不那么值钱的商铺。
而且买卖商铺时，双方一共需要交营业税、个人所得税、契税、印花税、交易手续费等费用。
我以前算了一下，大约有12%左右的费用。这比住宅的交易税费高太多了。
也就是说，商铺每次交易，损耗非常高。
这件事给我的启发就是：思维要跟着时代变。
最后总结一下：
一铺养三代是不存在的，不管是现在还是过去都不存在，那纯粹是商业炒作营造出来的话术。
作为个人，想买间商铺当成是一只会下金蛋的鸡实现稳定的被动收入是不现实的。
如果真想投资店铺，不如考虑风险更低、更实在的REITs。
如果真有闲钱、且一定要投实体的话，那投资住宅肯定好过投资商铺。
当然，我不排除有独具慧眼的人买到物超所值的商铺，但恐怕进场的人当中，有90%以上都是接盘侠。
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