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距离2021年就剩不到2个月的时间，每逢这个时候，总习惯去总结些什么。
因为时间是有痕迹的，如果只懂得往前走，而不停下来思考，那你根本不知道自己到底走了怎样的路，这时间也大概率是荒废了。
粗略统计了一下，截止目前，2020年我已经在各个渠道解答了读者关于买房的问题6832个。
在这些问题中，不单是买与不买的选择，更多是不同人对于房子的诉求、看法和态度，以及由房子衍生出，酸甜苦辣的人生。
于是突然有一个想法，就是尽可能找到大家都爱犯的错误，把它总结出通俗易懂的答案，也希望这浓缩的9个思维，在未来对你有所启发。
宏观大势锱铢必较，微观市场走马观花。
昨天一个准备买房的朋友问我，如果拜登登上美国总统宝座，对西安房价有什么影响？
随后我就条件反射到了川普身上。
川普在位期间对华态度一直采取遏制措施，想方设法阻止中国上位。一系列操作后，2019年，中国的贸易产业出口受挫，尤其是深圳，影响不小。
但是2020年深圳房价却来了一波实实在在的上涨。
为什么，经济受挫房价却反弹了？
1、深圳能有现在的地位不仅是外贸产业，还有科技、金融等一些列成熟的第三产业，复杂的市场结构冲抵了风险。
2、经济受压，人们倾向于资产避险，买房无疑是最好的去处。
3、深圳的长期积累的供需矛盾再次进入临界点。
拜登成为美国总统，对华态度即使突破了川普的上限，也不会对中国房价产生多大影响，何况目前的美国经济形势重在修复而不是挑衅，是无力支撑继续两败俱伤的。
当我写完这段文字以后，我问他一个问题，西安上个月二手房成交量是多少，环比上涨还是下跌了。
结果他说，没有关注。
这就是一个典型的错误思维，对宏观大势锱铢必较，对微观市场走马观花。千万别天天趴在网上听某些神人算卦，大谈天地走势，跟你没啥关系，把你所在的城市研究明白那就已经很厉害了。
房地产市场成长这么多年，在宏观层面对房价的影响现在有且只有三个：调控政策、货币、人口和土地。其他一律可以忽视，尤其是国外因素。
2 热衷逛售楼处，看见人多就心痒痒，而对二手房门店避而远之，一步都不肯踏入。
这种思维的购房者，十之八九是被割的韭菜。
房屋交易，重买更重在卖，房子只有卖出去才能兑现价值，而这，只能在二手房市场中体现。
如果你看到一段时间二手房中介门店门可罗雀，那么此阶段最好别买房。
因为房子卖不出去，说明市场需求完全跟不上，继续等一段时间，很可能看到一些二手房在降价，甚至售楼处出现降价打折现象。
但如果只关注新房售楼处，那猫腻就多了。有的媒体造势，有的售楼处花重金请群演，俨然一副热闹景象，在售楼处小姐的专业话术下，没过多久你就被攻陷了。
高手买房永远会扎根于二手房市场，地段好、物业优质的次新房才是首选，不用担心期房烂尾，也不用担心质量不过关，所看即所得还能砍价，信息更加透明可靠。
3 对房地产中介嗤之以鼻，拒绝和中介成为朋友。
生活中，往往因为烦人的房产推销电话让人抓狂。所以很多人对中介的印象都不好，只有在交易时才愿意和中介交流。
记住一句话，春江水暖鸭先知，作为天天和房子打交道的人，中介无疑是深水鸭，而你充其量只是岸上的看客。江水的温度，只有通过中介才能感知。
在很多城市，我都有很好的房地产中介朋友。行情好不好，问他们最近生意好不好做就可以。贷款利率、政策消息、房价走势他们都有自己的积累的原始数据，给你提供了判断的依据。
其实，在交易天平上，中介是比较倾向于买家的。因为想要快速成交，最好的方法就是压低卖家预期，让房子价格有充分的竞争力，一个好的中介朋友无疑是帮砍价的好手。
所以买到一套好房，原则上一定要在此地区有2-3名很好的中介朋友，至于如何建立互助关系，很简单，将心比心，一顿烧酒即可。
4 在大城市买不起房子，那我先贷款从小地方买一套房子，作为过渡。
很多刚毕业的年轻人没有在大城市的车票，流水也不够，于是家人提倡，在老家先买套房得了，等以后有钱了再去大城市买房不迟。
很多人就这么傻傻地上了车。
然而两年后，当首付和流水都攒够了，却发现和大城市距离比两年前都遥远。
前两年很多城市为了抑制炒房客，均出台了限购限贷政策，这种调控政策未来将大概率永久运行下去。那么如果在小城市买房，意味着丧失了首套首贷的资格。
像北京、上海这样的城市，首套和二套，处女贷和非处女贷造成的成本差额都是几十万起步的，对于一般家庭来说影响很严重。
所以一定要珍惜你的处女贷和处女票，千万不要轻易交出去。
5 抄底是抄不到的，房价涨就跟着买。
楼市抄底是我一直在研究的课题，也是我一向对外的观点主张。但事实上，我们只能做到相对抄底，而没有绝对抄底。怎么说呢？
是否能抄到房价底，前提要判断市场是否沉入底部区间。而市场底又分为：政策底、利率底。
政策底：这个城市未来是否会继续发布严格的调控政策。
目前来看，从2017年到现在，三年的调控已经出无可出，尤其今年的「打鼹鼠式」调控政策已经彻底驱散了城市的炒作风气，可以说现在已经全面进入了政策底。
利率底：房贷利率是行情影响的最大因素之一，直接影响购房成本。
但目前来看，从4月份之后，LPR利率一直保持未动，而全国平均房贷利率也已经结束年内九连降，全国首套房贷款平均利率为5.24%，二套房贷款平均利率为5.55%，也已进入利率底。
调控和利率双双入底，已经证明当下绝大多数城市的楼市全面进入理性市场，这时候很容易出现房价底。
大家一定要格外关注年尾这段行情节点，如果11月、12月的成交量相对10月有所上涨，可以跑步入场。
当然冷市最适合淘笋，而笋盘才是真正意义上的抄底。
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