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商铺作为可以从事经营活动的房地产，有它的独特性，其他的房地产很难满足这个条件。房地产市场发展了这么多年，商铺现在仍受到不少投资的“青睐”。商铺作为投资性房地产，大多时候是看以后的发展，参考很多十年前的商铺，买的时候可能3万元一平方，现在可能值5万元一平方，买的时候租100元一平方，现在租160元一平方。所以投资商铺要较长时间才能真正看到回报，投资商铺自然也有不小的风险。
现在很多人都能感受到一个情况就是商铺投资越来越难，我咨询了一些有商铺的亲朋好友，他们大多表示自己的投资回报率越来越低，商铺越来越难出租，而且想转手也很难。一边是商铺未来的投资潜力，一边是越来越难投资的商铺，那么未来10年，商铺会成为投资者手中的“钻石”，实现财富的增值，还是会成为投资者手中的“白菜”，价值越来越低呢？一个从事商业地产多年的内行人的分析让人“清醒”。
商铺数量越来越多
作为开发商来说，它想得最多的肯定是怎样创造更大的产值，商铺的建筑成本不高，但是价格却是住宅的好几倍，一个小面积的商铺就可能是几套住宅的价格了。只要土地满足修建商铺的条件，比如不高于10%的商业，相信大部分开发商都是按照最高限额去修建，而不会只修5%的商业，或者更少的商业。现在商铺的价格是很高的，一个住宅底商的产值可能达到几千万，甚至上亿，有多少开发商会愿意放弃这些钱？现在很多郊区或者新城的现象就是一个住宅楼下两三面都是商铺，但实际上消费人群根本养不活这么多商铺，位置好的商铺可能一铺难求，位置差一些的商铺则可能无人问津，形成鲜明的对比。
生意越来越难做
不管我们做没做过生意，相信现在都能听到不少人说生意难做，看商铺经常换商户也能感觉到生意难做。现在的商家同质化非常严重，一个小区楼下可能有好几家便利店，这种情况下要么大家生意差不多，但是赚得比以前少，要么有的生意好，有的生意差，生意差的可能开一段时间就关门了。现在大部分行业都是比较饱和的，要想竞争小的行业是非常少的。而且现在租金水平较高，在同等利润下，租金水平越高，商家的利润也就越小，商家赚不了钱自然就退租了，商铺自然就空置了。
电商对商铺的冲击不可忽视
最近几年，可以说是电商发展最快速的，现在没有网购过的年轻人相信非常的少，网购已经成了很多人的习惯。大到家具家电，小到柴米油盐，很多的东西用一部手机就可以搞定，这种情况下对实体商铺会没有影响？2018年我国的电商交易额高达31.63万亿，而2008年的电商交易额为3.14万亿，这些交易额难道是凭空多出来的？不可否认的是这些交易额大多都是从实体商铺中“抢”来的，现在我国已成为全球第一网络零售大国。因为电商的冲击，确实让很多商铺关门歇业。
商铺价格居高不下
投资商铺主要看租金回报率和升值潜力，租金回报率=月租金*12/商铺总价，在租金水平不变的情况下，商铺价格越高，投资回报率越低。现在很多的商铺其实并不差，但是因为开发商卖的价格太贵，就算有不错的租金水平，但是算下来的回报率仍然很低。很多人在买商铺时，大多都是因为听了售楼小姐预估的租金水平，所以就算商铺价格较高，但是算下来回报率仍然不错，结果在商铺真正出租时，真实租金水平和预估的租金水平有着很大的差异，就导致回报率很低。所以现实生活中有些房东宁愿商铺空置，也不愿意低价出租，就是因为回报率太低了。
大部分商铺可能成为“白菜”
现在大部分城市的规模还在扩大，而且还有不少的家庭没有买房，在未来的10年时间里，城市还会以很快的速度发展，还有不少的人会买房。在人口没有显著的增加下，城市的规模越来越大，也意味着区域人口密度在减小，商铺修起后在很长的一段时间都始终存在，人口密度越来越小，商铺却越来越多，这种情况下可能出现很多商铺租不出去或者租金上涨困难。在没有较大的变动下，位置差点的就很可能“恶性循环”，长时间租不出去或者租金涨不上去。这些商铺自然就成了投资者手中的“白菜”。
少部分商铺成为“钻石”
要说所有的商铺都变成“白菜”是不可能的，现在的餐饮店、便利店、药房、理发店、房产中介、教育裴秀等是受电商冲击较小的行业，这些行业在目前看来仍然是必须要商铺的。地段一直是影响商铺投资的决定性因素，但是在现在看来，好地段也不是永久不变的，现在很多市中心的商铺也变得越来越难出租，因为商场越来越多，可以在房子周围买到的东西，很多人都不愿意跑得更远。在我们买商铺时，最好还是买具有一定优势的商铺，比如离小区大门近的商铺、地铁口的商铺、人流量较大的转角商铺，这些商铺在未来仍然有很大的竞争力，这些商铺是有可能成为投资者手中的“钻石”的，还有个条件是商铺的价格仍需和租金水平成正比，不要盲目的追求地段，而不顾租金水平和价格。
综上所述，商铺投资已经变得越来越难，对商铺投资不了解的最好不要盲目投资商铺，以上的观点不作为大家投资商铺的建议和参考。你们认为未来10年，商铺成为白菜的可能性更大还是成为钻石的可能性更大呢？欢迎大家评论。
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