前段时间，超有分量的城市工作会议指出：

我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

这句话指出了城市发展阶段的变化，其实也意味着房地产的发展形势变了。从过去的发展历程来看，房地产的发展都是与城市发展紧密相关的。

在国内房地产高速发展时期，也正是城镇化进程快速推进的阶段，巨大的人口红利通过城镇化进程为城市新增了大量的住房需求，进而推动房地产市场的快速发展。与此同时，由于短时间内爆发式增长的住房需求，使得住房供应远不及需求的增长，导致阶段性的住房市场出现严重的供不应求，这也是那段时间房价快速上涨的重要原因。

随着最近十多年的高速发展，国内内常住人口城镇化率已经由2014年的55.75%快速增长至2024年的67%，年均增长约1.1个百分点。从国际经验和城市发展规律来看，城镇化率30%至70%一般被认为是城镇化快速发展区间。而2024年国内城镇化率已经到达了67%，随着城镇化率越来越接近快速城镇化区间的上限时，城镇化进程就会逐渐放缓，近几年的年增长低于1%就是呈现了明显放缓的迹象。

城镇化进程的放缓，在结合总人口的负增长，这意味着每年转入城市的人口会减少，这会导致对很多需求的减少，住房需求无疑是其中重要的一项。

过去由于大量的人口转入城市，使得城市每年都会产生大量的新增住房需求，那个时候的房地产市场主要就是一个增量市场，房地产的发展模式也是以增量开发为主的，即以最快的速度建设出更多的房子出来，以满足快速增长的住房需求。

显然，这种增量的市场正在发生改变，房地产的发展形势也正在改变。随着城镇化进程的放缓以及总人口的负增长，会导致每年转入城市的人口在减少，新增的住房需求也在减少，住房的增量需求在不断萎缩。房地产市场也就会逐渐由增量市场转变为存量市场，房地产市的发展模式也将由过去增量开发转变为存量开发运营为主，即要更多关注城市更新、存量物业的保值升值等。

这次城镇化基调的转变，究竟为房地产市场传递了怎样的信号？

房地产市场也已经由增量市场转为了存量市场，过去高速发展的时期已经结束了。

过去房地产发展更多是以增量开发为主，即要以更快地速度建设出更多的房子，而未来房地产发展则是需要更多的兼顾运营，关注存量资产的保值升值。

过去房地产市场发展的主要目标是以更快的速度满足大家快速增长的住房需求，而未来则是要建设出更多的“好房子”，满足大家居住品质提升的要求。

过去房地产市场的一些制度不再能适应市场的发展，而构建房地产发展新模式则是正当其时。

总之，房地产已经是今非昔比了，未来的发展也将不一样！

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