内地客入市购置香港住宅，在维港‧湾畔售楼处排队参观。 香港文汇报记者李昌鸿 摄

从「起动九龙东」蓝图，特区政府有意把九龙东转型成为继中环后第二个核心商业区(CBD2)，当中启德新发展区为其中一个重点规划部分。区内除供应大量商用楼面之外，同时涵盖多个中小单位楼盘及大户型豪宅，亮丽的发展前景吸引大批内地人前来置业。位处区内的维港·湾畔在近日开售，记者在现场发现，大量准买家排长龙等待睇楼，估计全日约有500人，从他们衣着和用普通话交流来看，内地人或者通过高才通来港的人士不在少数。

五因素吸引内地客来港买楼

美联物业首席营业董事韦文俊分析，内地客热衷赴港置业源于多重利好：一是截至7月底，特区政府的各项人才入境计划共收到约51万宗申请，其中约34万宗获批，超过22万名人才已经抵港，带来大量居住需求。二是每年众多内地学生赴港升学，同样催生住屋需求。三是今年7月香港私人住宅租金指数环比上涨0.31%，连续7个月上升，上半年累计涨幅达1.61%，创近6年新高。四是当前香港楼价较2017年高位回调约三成。五是去年香港楼市全面「 撤辣 」后，境外买家在港置业成本进一步减少。

启德新发展区新盘林立，加上区内康乐及交通设施齐备，成为不少内地客的置业首选。资料图片

国家教育部部长怀进鹏去年11月透露，目前大概有2.3万名香港学生在内地读书，有5.6万名左右内地学生在香港读书。

在维港·湾畔售楼处，记者看到许多准买家是一家三口，或是夫妻二人前来参观。他们回应记者提问时，大多称是为子女自住、出租或转售投资而来。在华为深圳公司工作的黄先生最近正物色启德区物业，作为他已考上香港理工大学的儿子之居所。他指，自己是经过多番考察和比较，以及通过与地产代理的专业分析，十分看好启德区发展的潜力，计划斥资1,500万元购入维港·湾畔一套面积45平米的两房海景单位，为提高抽签命中率，让太太和孩子都加入购房登记行列。他称：「5年后儿子大学毕业和读研后，将会再转手出售此套房产，那时启德区配套将更加成熟和完善，预计房价还有上升空间，应有不错的投资回报。」

另一位来自浙江的汪女士说，听朋友介绍香港住宅租金回报率高，便坐高铁前来参观，拟在维港·湾畔购买两房单位，「计划先出租，每月租金约2.3万至2.4万元。未来五年如果房价能上涨三四成，房租收入将有130万至140多万元，加上房价升值三成获益450多万元，可以赚近600万元，不但收益高，还比做生意的回报稳定。」

韦文俊表示，日前区内另一新盘天泷也同样很火，本月11日已有三伙单位被买家预订。其中，一伙面积1,500多呎单位以3,500万元售出。他又指，启德区新房大部分买家来自内地，有的项目占比达到八成，投资或自用均有。

内地买家占个人买家于香港一手私宅注册量额比率

業界期待「 购房通 」吸北水

值得一提的是，内地客来港买楼目前仍面对资金出境等棘手问题，特区政府财政司司长陈茂波上月底在发布新一份香港营商环境报告时，提及正与相关中央机构研究，在合适范围内相对放宽限制，便利内地来港人才调配资金来港买楼，同时避免出现资本外流。

美联集团行政总裁(住宅)马泰阳指出，若相关「购房通」落实，将大大便利内地「人财」到港，刺激资金流入香港楼市。他估计届时内地买家占一手成交宗数比例可由目前31.3%升至45%，同时由于内地客多购买中高价及豪宅，料内地买家于一手成交金额占比由目前42.7%升至60%，两项比率都将创新高。

启德交通设施齐全 便利北上

有代理表示，邻近港铁启德站的HENLEY，内地客户占比达七成。香港文汇报记者李昌鸿 摄

去年香港楼市政策全面「撤辣」，叠加租金高回报等因素，许多内地客通过地产代理在港寻找具升值潜力的楼盘「淘金」，内地客亦由以往的西九高铁站一带，转投新盘林立的启德新发展区，内地客占一二手成交比例达七成。有代理表示，内地客特别钟情启德区主因区内物业大部分为全新盘，而且附设豪华会所，邻近设有商场、大型康乐及交通设施等，玩乐消闲方便，在他们的眼中是理想的居住地及投资的好地方。

港铁站连接高铁及东铁线

为何内地客特别钟情启德区？中原地产东南中九龙区营业董事李玉祥向香港文汇报记者表示，主要因为区内物业大部分为全新盘，不少内地客均喜爱居住新楼，始终配套及单位内笼较二手物业优胜。同时，新楼均附设豪华会所，对于部分刚到埗的内地客而言，由于对香港各区居住环境未算熟悉，会所玩乐配套齐全，方便他们工余时间玩乐消闲。

除上述原因之外，李玉祥认为，启德区本身配套完善，设有多个购物商场，又有港铁站连接高铁或东铁线，区内部分商场亦设有跨境巴士服务，易于出行，也是增加内地客入市的诱因。

启德新区现时有逾20个项目，楼龄最长亦不足10年，主要分布在港铁启德站附近及前机场跑道区。中原地产高级资深客户经理黄先生表示，启德作为新开发区域，房屋均为新建，因此吸引大量内地客，当中 亨利 项目和MONACO项目的内地客户占比超过七成。

代理微博小红书抖音宣传

美联物业置业顾问黄先生告诉记者，从业十多年来，客户均来自内地，主要通过朋友和客户介绍拓展业务，同时还在微博、小红书、抖音等平台开设账号，经常发布香港楼盘信息，吸引不少内地客户。去年他前后促成10单内地客在港买房业务，今年也有望达到这一数量。

根据中原地产数据，现时启德区每月平均一二手成交量约60宗至70宗，内地客占成交比例达七成，当中专才客以选购500万至1,000万元的一房或两房单位为主。区内租务亦十分畅旺。中原地产启德新区启德1号分行经理施蒂文表示，本月至今暂录93宗租赁成交，以入伙盘天玺·天最受欢迎，录20宗，平均呎租64元。当中，位处前机场跑道区的启德海湾本月暂录5宗租赁成交，该行最新促成2A座低层K室个案，一房单位面积308方呎，以15,500元租出，呎租50元。业主于2024年12月以约502万元购入单位，现享约3.7厘租金回报。

深圳租金回报仅1.7厘 香港逾3厘完胜

市场人士普遍认为，内地房地产投资的高峰期已过，这是众多内地投资者赴港购房投资的原因之一。单是出租回报率来看，香港住宅一般逾3厘，超过深圳等内地一线城市。再加上近年内地生、高才及专才不断来港，为求心仪的单位，不少更愿意以预缴一年租金方式承租，涉资随时二三十万元以上。对于仍在供楼的业主来说，提前有钱在手减轻断供忧虑，投资「砖头」更为安心。

不少内地生预付一年租金

从出租回报率看，根据深圳中原研究中心数据，深圳市商品房平均租金回报率当前约1.7厘。相比之下，香港平均租金回报率在3厘或以上，远高于深圳。而且，踏入暑假租赁旺季，南下香港的内地生开始寻找邻近大学的租盘，为求心仪单位，市场陆续出现预先支付一年租金的大额租赁个案。中原地产张文山表示，每年大学收生结果公布，邻近大学的租盘需求都会急增，分行日前促成西半山薄扶林道63号1座平台户租赁成交，单位面积258方呎，附设逾300呎平台，以21,200元租出。租客为内地生，钟情物业楼龄新，邻近大学，决定预付一年租金租入单位。业主于2018年以782万元购入单位，享3.25厘回报。

中原地产张曼筠亦表示，大围柏傲庄6B座中层C室，面积558方呎，2房间隔，以2.8万元租出，折合呎租50.2元。租客为内地生，心仪柏傲庄属铁路盘，加上屋苑设有新型会所，楼下有大型商场，故以先付一年租金租用。业主于2020年以1,122万元购入单位，享3厘回报。

过去两年半租金累升14.2%

事实上，受惠特区政府的输入人才计划，截至今年7月底，各项人才入境计划有超过22万名人才抵港，另有约5.6万内地生在香港读书，相信他们大部分都是租房住的，考虑内地生会两人或三人合租单位，保守估计内地来港人才及内地生对港会带来20万伙单位的租务需求。而香港差估署的数字亦显示，最新的今年6月租金指数录195.6点，按月升0.31%，是连续第7个月上升，共涨1.93%，创自2019年10月以来的69个月（即逾5年半）新高。

特区政府于2022年底推出「高端人才通行证计划」及优化原有各项人才入境措施，租金至今累积升幅高达14.2%，相反楼价同期下跌约12.8%，走势与租金明显背驰。

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