世茂集团239亿的“地王”终于有动静了。

7月18日，中信信托发布一份文件，8年前世茂集团花239亿元拍下的龙岗区一块土地，将以68亿元用来抵债。

世茂集团的产业遍布全国，仅房地产行业，已在全国布局超百个核心城市，更是在2024年上榜财富榜500强。

只是眼下世贸也不得不直面资金周转难的问题，一旦中信提议被表决同意，世茂集团这块地王将被3折贱卖。

曾经世茂誓要在这里建造中国第一高楼，没想到，如今已经停工多年，历经两次流拍，却无人问津。

换句话说，中信信托这个计划，或将让地王迎接它的新主人，而世茂的处境更加艰难。

3折收地的背后究竟隐藏着怎样的真相？

时间拨回到2017年底，许荣茂掌控的世茂集团资产将达千亿，在预判龙岗地块将是新机遇后，以239.43亿的价格竞拍到该地块。

随后一年，他的儿子许世坛成了世茂的掌权人，开始勾勒自己的商业版图，并且在不到三个月的时间里花费了200亿又投资了20多个大项目。

俗话说：“贪多嚼不烂。”世茂很快囊中羞涩，但深港国际又是许世坛建造第一高楼的标志。

到嘴的肥肉又不想让他飞了，于是许世坛开始寻找合作伙伴，他看中了中信信托是国企，相信若与其合作，可助力世茂更上一层楼。

为了让项目顺利开工，世贸将该项目30%的股权给了中信信托，正式向中信信托融资132亿元。

一切准备就绪，世茂集团向世界宣称未来生活要看深港国际中心，这将是一座科技城市，并且在这里的交通、教育和养老等领域都是智慧服务。

话说出去后，自然也要有所行动。

为此，世贸请了世界顶级的六大机构为龙岗地块操刀，誓要建造让世界仰望的大都市。

最终世茂总体规划将龙岗地块设计成拥有文化体验、生活服务、青少年成长、创新发展和运动健康五大中心和9大主题的新型智慧圈。

这9大主题之间可以相通，让消费者体验主题式复合沉浸的文化。

其中，最让人期待的是规划要建造的700米超高楼，如若建成，中国第一高楼非世茂不可。

只是美好生活确实让人向往，但世茂的账上没有钱支撑理想。

虽然在2017年世茂的全年销售额突破千亿，手里的现金流也达到了330亿元，但深圳龙岗地块预计投资需500亿元。

为了支撑世茂的“野心”，世茂的“掌门人”再次向合作伙伴中信信托极力推荐粤港澳大湾区值得押注的项目。

中信信托也很看重这次合作，毕竟中信信托掌控着该项目30%的股权，于是，他们一合计，世茂先是悉数还款融资的132亿元，随后再次向中信信托贷款87亿元。

为了更快地完成深圳龙岗地块的开发，中信信托在2020年7月17日成立龙岗项目，不足一个月的时间，已有超800人投资该项目，它仅用28天完成了募集。

当然为了该项目快速融资，中信信托跟世贸集团合计了多项增信的措施。

比如说世茂房地产和旗下的子公司世茂建设的连带担保，以及目前处在风口浪尖的深圳龙岩地块抵押。

项目开展的初期，一切都有条不紊地进行，尤其在2019年，世茂的公寓产品进入市场，一举销售85亿元，高端酒店和国际学校更是先后签约。

若不出意外的话，世茂必将赚得盆满钵满，只是平静的湖面下暗流早已涌动，危机正在酝酿更大的海啸。

2020年是世茂由盛转衰的关键节点。

原因是世茂总裁许世坛自从接手集团以来，不断地冒进投资，致使世茂的负债率逐年上升。

尤其是2021年，房地产的寒潮笼罩在全国的上空，三条红线政策跟销售市场遇冷给世茂沉重打击。

世茂的负债飙至5400亿，现金流直接中断，项目不断萎缩，更是陷入了债务违约危机。

终于，世茂这个巨人开始伤痕累累，2022年年初，世茂的债务直接暴雷。

3月份时，世茂的深圳龙岗项目全面停工，现在若是在龙岗外围，就会被施工的现场震惊——杂草丛生，远处的塔吊早已锈迹斑斑。

一切的迹象都表明这是早已被主人遗忘的地方。

原本深圳龙岗项目按照约定，投资人的兑付于2022年8月全部到期，但暴雷后的世贸自身难保，以至于在2022年的4月停止兑付。

更让人无语的是，世茂不仅不能为800名投资者兑付本金，而且深圳龙岗项目的施工方的工程款也在拖欠。

工资不到位，那原本规划的文化艺术空间、智慧社区等项目自然全部搁浅。可以说世茂的第一高楼的美梦变成了噩梦，破碎得连渣渣都不剩。

这也间接影响了中信信托的经营，使得中信信托触发声誉风险预警。为此，中信信托为风险化解做过不少努力。

2022年8月，中信信托在评估风险之后，向法院申请对12宗土地进行查封3年。

2023年7月和11月，分别对深港国际中心的12宗未开发的土地进行法拍。

起拍价分别是130.44亿元和104.35亿元，只是最后的拍卖均已“流产”。

无可奈何之际，中信信托在2024年向法院申请了以物抵债，得到了龙岩项目未开发地块的使用权。

今年在相关部门提出68亿收地计划时，中信信托为了最大程度降低投资者的损失，认为此方案是相对优解。

如果提议通过，地王将迎来新主人，但若有持有信托份额10%以上的投资人提出暂停投票的议案，该提议也可以终止。

截至目前，表决结果还在商议，但若是龙岩地块被68亿收购，相当于最初竞拍价的三折，亏得可不是一星半点。

据了解，世茂未开发的土地价格约176.25亿元，加上3年违约金的金额56.79亿元，债务不低于200亿元。

换句话说，仅仅深圳这一个地块就足以让世茂损失200亿以上。

世茂自然不甘心平白流失资产，在中信信托发出提议的两天后，也给投资者发了一份公开函，希望跟投资者一起渡过难关。

但查看世茂近两年的年报，可以发现2024年底世茂的总负债高于它拥有的总资产，已然出现了资不抵债的情况。

若投资者继续陪着世茂耗下去，短期内也拿不到合同中约定的金额。

若是接受提议，据投资人王颖讲述该投资将会打折兑付，而且是分三期回款。

前两期回款的比例分别是23.18%、47.53%，最后才加上信保基金，只是所有的回款只能拿回本金的85%。

但与世茂的补偿相比，确实是目前打破僵局的折中方案，而且国家接盘不仅可以化解风险，还会盘活该地段。

有采访者透露重新规划的项目中有50%的地块会商业转住宅，而且会被打造成龙岗豪宅地段。

最让人放心的是，深圳龙岩地块不会因项目烂尾造成市场恐慌，若最终项目实行成功，这将成为房企解决困境的新范式。

由地方相关部门主导，多方协同，重新规划调改成民生工程。

只是，这场资本的狂想曲留下的教训极为深刻，表面看是世茂财务杠杆失控的结果，实际是开发商迷恋第一高楼的追逐。

当梦想脱离于实际，当商业利益只为满足个人私欲，脱离大众需求，地王也救不了企业的野心。

真正的城市地标从来不在钢筋水泥的高度，而是服务于民生的深度。

来源|澎湃新闻

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