据近期纬房指数显示，近一年多数样本城市房价稳中有涨，在大湾区中，东莞、深圳等城市还有较大的涨幅，跌幅最大的是肇庆，同比跌9.45%。 房价的涨跌，一直是体现经济发展的晴雨表之一，纵观全国，楼市涨幅较大或者房价较高的城市，都有共同的特点，不是本身处在发达地区，就是经济增速较快。影响房价的因素有经济、人口和供求关系等，肇庆的房价涨幅在湾区处于末端，其实在各项数据中早有苗头。 图源：多彩肇庆 罗馨如 摄 1.肇庆经济总量在湾区靠后 房地产直接或间接关联的上下游产业规模十分庞大。钢铁、建材、化工、机械、银行、物业、装修、家电等，触角遍及整个国民经济的方方面面，一个地区楼市的繁荣，也会带动这些上下游产业的发展，因此经济发展在一定程度上体现了楼市的发展。 而肇庆，无论是GDP总值还是人均GDP在湾区九城中，都是拖后腿的存在。2018年，肇庆的GDP总量是2201.8亿元，排在深圳、广州、佛山、东莞、惠州、中山、珠海、江门之后，总量仅是广州的1/10,人均GDP仅为广州的35%，佛山的42%。 2019年，肇庆的GDP总量是2248.8亿元，还是在湾区9城中排在末尾，纵观近两年的位置，几乎改动不大，从实力上看，肇庆在大湾区9市中经济实力垫底。 数据来源：国家统计局 如此看来，经济增速比不过周围城市，即便身处大湾区，本身竞争力不具备优势的情况下，优质资源则可能流入其他城市，马太效应只会日渐明显。经济乏力，楼市也只能是无源之水无本之木，长此以往，城市吸引力下降，房价有所回调也是意料之中。 2.肇庆是人口流出型城市 除了经济总量外，人口流动也是关键参考指标。 房地产行业有句广为人知的话叫：楼市长期看人口、中期看土地、短期看政策，说明人口走向会影响楼市的长期发展，人走了，楼市的需求就会变少。 根据广东统计年鉴2019年显示，2018年，肇庆户籍迁移人数统计，肇庆，省内迁出人口数在大湾区位列前茅。 数据来源：广东统计年鉴2019年 2019年末，肇庆户籍人口有450万，但常住人口仅418.71万人， 户籍人口比常住人口还要少三十多万，说明市内的劳动力是往外迁移的。 此外，肇庆的城镇化率仅为48.63%，而珠三角大部分城市城镇化率在80%以上，肇庆城镇化率与其他城市相比相差甚远，除了城镇化进程带来的需求，三四线城市的房子最重要还是要靠本地刚需接盘的，城镇化率低，本地的居民购买力水平有限，无法长期维持楼市的增长。 3.新房供应“大放水” 肇庆市行政区划面积大概有1.49万平方公里，大于广佛两市面积之和，属于大湾区城市群之最。自2017年以来，肇庆大量供地，供应端一直相对饱和。 图源：肇庆中原地产 2017年，打造“粤港澳大湾区”被提出，肇庆楼市迎来高峰期，当时珠三角大部分城市已经出台限购政策，周边限购城市没有购房资格的人纷纷进入肇庆楼市，房地产市场一片火热，土地溢价率飙升，房价上涨，而后不久又快速回落。2019年大湾区利好再度释放，楼市再度升温。 2020年肇庆计划供地975万平，145宗地块，根据肇庆中原地产数据显示，上半年以来，楼市供求关系逐渐走向平衡，在市场经济中，供求平衡意味着物价趋于稳定。在2020年上半年，湾区9市商用地面价及土地溢价率中，肇庆的楼面地价和溢价率均最低。 图源：肇庆中原地产 从9月份以来，肇庆前后有37个楼盘新增14000套左右的的房源，这一大批房源大量出货，供应端一下子大爆发，没有相对应的需求涌入市场，供过于求，房价下跌的风险增大。 4.楼市破局的关键 肇庆地处粤港澳大湾区西北角，比起江门、惠州，肇庆没有“大款”可以傍。它唯一接壤的佛山，靠近的地方也是不太发达的三水、高明，在区位上，就比其他城市落后一截。 如今大湾区提了三年，广佛同城已经基本实现，东莞背靠“高富帅”深圳，搭上了顺风车；而惠州也被贴上了“深圳后花园”的标签，经济发展速度也在肇庆之上，湾区之中最为失意可能就是肇庆了。 肇庆主要的产业以资源加工为主的传统产业，休闲旅游和农业资源丰富，但是产业发展没能打破产业分布分散、规模小、影响力弱的困境，更没有吸引大量人口流入的支柱产业，产业留不住人才，楼市的上升空间就十分有限。 未来楼市是否能破局，重点还是要看城市的发展能否突出重围。粤港澳大湾区仍是未来的一大趋势，肇庆能否利用粤港澳大湾区的改革红利和粤西北政策的扶持，扬长避短，走出属于自己的模式成了关键所在。 来源ZAKER房产频道，如有侵权请联系删除。本文仅代表原作者观点，不代表大湾网的观点立场 |
