减少1万亿，这件事影响巨大！

2024-5-26 09:32| 发布者: 如风

摘要: 从2021年三道红线落地，到2024年430大会明确消化存量房优化增量房的方向，中国楼市经历了巨大的波动！其中，最大的问题就是成交量由2021年的巅峰18万亿，下跌至2023年的11万亿，跌幅超过40%！相比成交量的巨幅下跌， ...

从2021年三道红线落地，到2024年430大会明确消化存量房优化增量房的方向，中国楼市经历了巨大的波动！

其中，最大的问题就是成交量由2021年的巅峰18万亿，下跌至2023年的11万亿，跌幅超过40%！

相比成交量的巨幅下跌，全国成交价均价的从2021年的10139元/㎡涨到了10437元/㎡（数据来源，国家统计局）

我知道，文章看到这这里，大家会感觉房价上涨的数据不真实，因为大家体感的情况都是降价、促销、房子不好销售！

其实，抛开数据统计的参数问题，仅从真实的场景出发，3年时间房价上涨了几百元也是很正常！

我给大家举个例子，大家就明白了！

假设这市场中有10套房子，这完成买卖的4套新房子，要么是置换、要么是豪宅、要么是核心地段的房产，所以房价涨几百元不稀奇！

而大家体感的寒冷、滞销、房子降价，是市场上剩余的那6套房子折射的现象，这些房子要么在郊区、要么户型设计有问题，总之，就是滞销卖不出去！

所以，卖得出去的房子，价格还在涨，而卖不出的房子，价格下跌也没有人要！

在这样的背景下，中国房地产在2024年迎来了库存新高：7.45万㎡，远超2015年！

可恰恰如此，因为当前楼市库存创新高，才促使430大会“明确去库存”，才促使517新政落地：历史最低低首付、利率不设下限、3000亿再贷款收购商品房做保障房！

在这种情况下，整个市场形成了横看成岭侧成峰的观点，但不管这些观点如何，归纳之后，无非就两个阵营：

第一个阵营看多，看多的理由如下：

1、政策态度转变，从托而不举到全力救市；

2、土拍和新建供应已经大幅减少，且达到了历史新低，已经低于真实的成交中枢10万亿！

所以，随着时间的推移，楼市由冷转热是必然!

第二个阵营看空，看空的理由如下：

1、3000亿再贷款的方式可行，但数额太少，不足以解决当前的库存问题；

2、救市的背景不同，效果也不同，最显著的特征就是居民杠杆率，在2008年是18%，2015年36%，2024年63%，虽然首付进一步降低，但大家还是没钱；

3、经济大环境复杂；

虽然3000亿仅能解决10%到20%库存面积，但不足以重构楼市当前的供需关系！

在这样横看成岭侧成峰的背景下，有伙伴追着问我，到底怎么看？

其实，我感觉这件事，真的不复杂！

因为无论是土地供应，还是“收储商品房”的金额，这两件事情不是静态的孤立事件，而是动态的，不断有要素修正的事件！

换句话说，从动态发展的角度看，影响楼市供需关系的土地供应和收储商品房是否保持现状，还是这两个条件还会变化，又如何变化！

为此，我做了一张示意图，大家可以看看！

也就是说，3000亿再贷款不够，那么未来是否会增加第二个3000亿，而土拍和供应量是否会随着时间的推移，进一步降低！

今天的文章就围绕土地供应和收储商品房两个维度，说是我的看法！

01

1万亿，是怎么回事？

5月20日，财政部公布了1到4月的财政收支情况！

其中，土地收入大幅降低，2024年前四个月国有土地使用权出让收入10536亿元！

同比2023年下降了10.4%，同比2021年1-4月份买地收入21383亿元相比较，全国土地收入减少1万亿！（数据来源：经济观察报）

换句话说，从总量维度看，土地收入巨幅减少！

为了让大家明白，这“巨幅”减少的情况，我又进一步查找了资料。

查找数据之后，我发现统计局2021年之前有土地销售额的数据，但从2021年之后这个数据就没有披露了！

对，不披露了！

所以，我按照统计局2021年到2023年全国房地产开发投资的40%，进行了推算！（下文数据来源统计局）

——2021年，全国房地产开发投资147602亿元

——2022年，全国房地产开发投资132895亿元

——2023年，全国房地产开发投资110913亿元

按照地价占总开发投资的40%推算，那么2021年的土拍总额就是5.88万亿、2022年5.28万亿、2023年4.4万亿！

当然，这个数据会有一点差距，但“大数”肯定不会错！

从上面的推算的数据可以看出来，全国的土地收入不断递减！

咱们看完总量递减的情况，再看看一线城市到四线城市2022年到2023年土地供应总量变化！

可以看到，除了一线城市的土地供应同比减少3%，二线和三线城市降幅都超过了20%！

文章至此，大家也发现了，无论是土地总成交额还是土地供地计划，都是大幅减少的，下浮比例接近30%！

但如果将土地减少的情况具象到全国大中城市，我们会发现，减少20%仅仅是起步，大部分二线城市的土地供应计划减少幅度在40%到70%

是的，减少幅度接近70%（数据来源：各城市自然资源局）

不管这些城市是主动降低土地供应，还是因为国土资源部的硬性要求，总之从结果维度看：部分城市的土地供应量将至10年新低！

比如苏州！

2016年苏州的供应是380公顷，2024年的供地计划是185公顷，已经创10年新低！

说完二线城市，咱们再来看看一线城市！

相比而言，除了深圳未公布数据外，北京、上海、广州供地减少比例相对二线城市而言，减少幅度不大，在10%上下幅度！

文章至此，问题来了：供地大幅减少，意味着什么？

在回答这个问题之前，大家要明白：在经济下行的背景下，中国楼市年成交量应该是多少？

换句话说，中国房地产正常年份，每年销售总额在多少，年成交中枢是多少？

目前业内主流的看法是10万亿的规模，我个人认为大概在8万亿！

所以，再回看土地供应量减少！

从总量维度看，总金额、一线、二线、三线城市，土地减少供应已经超过30%

当然，具体到各个城市，土地减少幅度不等，但主要集中在二线城市，从数据维度看，平局减少幅度在40%到50%

这意味着什么？

意味着2023年部分城市减少供地50%，按照18个月的建设周期，那么传导到2024年和2025年，供应量将减少50%，甚至70%！

我个人认为，不管地方城市是主动减少土地供应量，还是被动减少供应量，也不管这是大家理解的“土地卖不动了”、还是“房企爆雷没有人买地了”.......

总之，为什么已经不重要了，接下来的2年到3年，是什么才重要！

因为按照目前土地供应减少的程度，基于10万亿或者8万亿的成交中枢，2025年第四季度，或者2026年上半年，有些城市就会出现无房可售的情况！

不管楼市涨跌，购房者都需要按揭贷款，该怎么理解按揭这种负债行为呢

02

第二个问题：收储商品房的力度

这个世界没有一个国家能忍住不印钞票，也没有一个国家可以忍住不救房地产。

无论倒着看100年的时间周期，还是从地域维度看197个国家，或肤色不同、或语言不同，或信仰不同，但印钱和救房地产却都是一样的！

正如2008年美国因为次贷危机，会收购房利坚、房利美救楼市，安倍上台央行下场收购房子，这些事例都指向了一个结果：国资下场救市，是必然！

就像咱们这轮楼市行情，当初三道红线的大棒子下来得多猛啊，好像不死不休一样，可现在呢？

从2023年12月1000亿团购租赁房试点，到2024年5月17日央行公布3000亿再贷款收购商品房，事情已经演变到国资下场收房子了！

这说明什么？

说明历史一直在重演！

所以，再回看前文的问题：3000亿再贷款太少，不够扭转当前的供需关系！

其实呢，我认为关于这3000亿再贷款，有很多地方没有说透，而且是故意不说透！

为啥这么说？

比如3000亿再贷款按照60%的配比，商业银行投放总量可以达到5000亿！

通常情况下，基础货币都带着8的货币乘数的，可现在这3000变5000，明显是央行在控制力度！

为啥控制？

我认为有三个方面的原因：

一方面怕“刺激大家，出现2015部分城市房价在几个月内上涨40%的情况出现”；

另外一方面，收购商品房无论配售还是配租，但这笔钱，其利润或者现金流能否付覆盖1.75%的再贷款利息，这事从目前的租售比看，很玄乎；

换句话说，这租金无法覆盖“资金利息”！这点大家看下面的租金回报率的图就可以了

所以，未来通胀之余，租金必涨！关于家庭资产配置

最后一点，7月的大会，很多重要的事项，和经济的腾飞都应该留待7月份之后！

所以，我认为：

1、继续！

从1000亿团购租赁贷款到3000亿再贷款，这件事已经开闸，问题的关键不是3000够不够，而是后面还会落地多少。

毕竟，在央行17项货币工具中，与地产强相关的PSL余额达到3.25万亿为最多。

所以，3000亿不够，是否还有第二个3000以，换句话说，站在未来看当下，问题的关键不应该是3000太少，而是未来还有几个3000亿落地！

而我认为，肯定会有第二笔、第三笔“收储商品房”的钱落地1

在GDP增速降低，利率不断下限，资产配置的逻辑已经发生改变

2、难点

不管以什么名义给出的钱，在银行系统不能是坏账，所以问题的关键是：贷款可以给，可以继续，但租金无法覆盖利息怎么办？

我认为，这是一个制约因素！

不过呢，地方债69万亿都没难倒我们，这3000亿再贷款租金无法覆盖利息就是大问题，就被“困”住了？

大家也太小看央妈了！

央妈可以让M2印钱的速度提升，提高CPI通胀的目标，带来的结果就是：货币贬值，稀释债务！

而从央行二级市场购买国债、到水电气涨价，这件事的方向，也正式如此！

所以，再回看文章开篇的问题：到底看多阵营对，还是看空阵营对？

其实就现状而言，都对！因为都是对当前客观现象的陈述！

但从动态的趋势角度看，土地供应会持续减少，收储商品房力度会加大，所以重构楼市供需关系，也是必然！所以，看多楼市，才能踩准节奏，搞到钱！

反之，你就看空，你就等着房价如葱！

不过呢，踏空的后果，就是错过这班社会红利的列车，再想上车，会越发的困难了

买房按揭贷款，本质上是一种负债行为，普通购房者怎么按揭才能减少负债

最后，简单说几点。

1、为来

从趋势维度看，我认为至暗已过，未来可期！

未来就看“宽信用”到底用多大的管道放水，水又放到那里去！但可以肯定的是：一切向好的趋势不变！

文章来源于混知房产，如有侵权请联系删除

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