要说国内哪个城市最适合游玩，我一定会投重庆一票。

每年我都要去重庆一两次，一来尝尝地道的重庆火锅儿，二来欣赏重庆的夜景。

不得不说，重庆这座城市，好看、好吃、好玩，物价还不贵，一碗小面，不到10块钱，巴适滴很~

除了物价低，重庆的房价在一线城市里也堪称“亲民”，中心城区住宅均价只有15000元/㎡左右，一些一线江景房单价只要2万出头。

这个价格甚至低于很多三线城市，以至于让很多人诞生了“闭着眼睛买重庆都是抄底”的想法。

确实，过去几年，跑去重庆投资的人，都能填满一个嘉陵江了。

结果呢？

有个数据：2011-2021年10年间，重庆房价平均涨幅只有28%，平均每年涨幅只有可怜的2.5%，甚至跑不赢同期的银行理财。

在这种情况下，那些投资了重庆的炒房客，手里的房子不但没涨价，还要和不断供应的新房二手房竞争，想出手，难上加难。

换句话说，这些年投资重庆的炒房客，大部分都被埋了。

重庆的房价为啥就一直“被按在地上摩擦”呢？

是哪里出了问题？

老规矩，我们继续从数据角度去洞悉事物的本质。

01

重庆，是直辖市，是西部中心城市，也是中国GDP前五的城市。

但重庆居民的收入，却没有人们想象的那么光鲜。

2023年重庆统计局公布的数据来看，重庆全市居民人居可支配收入37595元。

这个人均收入是什么水平呢？

横向对比的话，只有广州、深圳水平的一半，在全国所有城市里排排坐的话，要排到80名开外了。

哪怕玩个赖，扣掉低收入的农村部分，只看城镇居民的人均可支配收入47435元，也只能排到全国40名以后了。

大家要知道，房价要上涨，一定是需要活生生的收入去支撑的。脱离了老百姓的收入，房价只能是空中楼阁。

所以，重庆过去一直被赞扬房价“亲民”，本质上还是因为收入水平太低了。

换句话说，很多人只看到了贼吃肉，没看到贼挨打。

同样，收入不给力，家庭存款自然也很难太亮眼。2023年重庆的总住户存款2.88万亿，对应1204万户家庭。

这样算下来，重庆的每户家庭的平均存款约24万元。这个户均存款水平，不说和北上广深比了，哪怕是比隔壁的成都，也有不少差距。

伴随着收入水平低，也有一些衍生的问题，比如重庆人口的减少趋势。

2023年，在36个重点城市中，只有两个城市出现人口负增长，烟台和重庆。

也就是说，2023年，连“逃离北上广深”的人都回来了，人口实现了净增长，可重庆却没有。

我查了一下，2023年重庆常住人口少了大概20万，一半来自自然减少（死亡减去新出生），一半来自人口的迁出，也就是外出谋生。

考虑到前面重庆本地的收入水平，选择外出谋生也就不奇怪了。

当然，买房不能只看人口和收入，还要看负债能力。

毕竟，买房除了从自己腰包里掏存款，还可以做按揭，也就是加杠杆。

那么重庆继续继续加杠杆的空间如何呢？

从重庆市统计局公布的数据来看，2023年重庆市的住户贷款余额是2.24万亿。除以重庆2023年GDP为3.01万亿。得到重庆现在的居民杠杆率为74%。

这个居民杠杆率是什么水平呢？

对比北上广深：

北京，居民杠杆率58%；

上海，居民杠杆率68%；

深圳，居民杠杆率85%；

广州，居民杠杆率86%。

也就是说，重庆的居民杠杆率74%，高于北京、上海，低于深圳和广州。

看上去中规中矩，但我们其实都知道，重庆的城市能级是要比北上广深差一些的。换句话说，重庆的居民杠杆率应该比北上广深略低比较合适。

如果放眼全国来看的话呢？

根据央行的数据，2023年全国的住户贷款是80万亿，2023年中国GDP总额是126万亿，所以全国维度的居民杠杆率平均是63%。

也就是说，重庆73%的居民杠杆率也高于全国平均水平的63%。

这样看，重庆的居民杠杆率也不算低了。

也许是重庆政府也看出来，现在加杠杆的余力有点不足了，去年开始也调整了城市的按揭政策，首套房可以做到两成首付了，这无疑大大降低了人们的购房门槛。

甚至于，有些开发商甚至推出8W首付就能上车重庆核心地段楼盘的活动，可以说是卷的飞起。

02

重庆的房价低还有一个原因，就是供应量太大了。

新房维度：只看短期库存，也就是拿了预售证的库存的话，还好。2023年重庆中心城区的短期库存只有大概500万㎡，去化周期也相对可控。

但看长期库存（包括未开发的部分）就很夸张了，有超过4000万㎡，按最近两年每年销售600万㎡左右的速度，少说也要个六七年时间才能消化，有人甚至认为重庆的广义库存去化周期超过10年。

二手房维度：重庆的二手房交易占比已经达到七成了，城市正在慢慢进入存量房时代。

那么重庆的二手房挂牌量有多少呢？

贝壳平台显示，重庆二手房挂牌量已经达到25万套以上了，豪居全国第一。

面对这样的挂牌量，急着出手的房东们除了大幅降价没有什么别的办法。而这又会反作用于新房市场，对楼市整体信心形成负反馈。

重庆的供应量为什么如此之大呢？

其实，这事儿早在当年黄奇帆在重庆执政时，就一路沿袭下来了。

黄先生在上任重庆之前，曾在上海负责浦东金融区的开发建设，可以说对金融和地产这一块，不仅手拿把掐，而且独到深刻。

为了防止房地产出现过度投机的泡沫，黄先生在重庆，一方面实行“地票”制度，大量推出土地供应，一方面推行大量的保障房计划。

这些措施，一方面吸引了大量人口流入重庆，加速了重庆的城镇化；另一方面也让重庆的供应量常年维持在很高的水平。

大量的进城人口和庞大的住宅供应，实现了“消消乐”，重庆的房地产市场就实现了一个良性的平衡

——重庆主城区的每年的供应面积和成交面积基本都稳定在2000万㎡以上，价格也实现了一个微妙的平衡，很少出现暴涨暴跌。

如果可以一直按照这个节奏走，那自然是没有问题。

可问题是，随着近些年疫情、经济承压、投资客去清等各种各样的原因，购房需求大幅萎缩，重庆再维持这么大的供应量显然就不合时宜了。

我们也可以看到，这两年重庆的供应量终于开始明显收缩了。

新房供应方面：

从2022年开始，全年商品住宅的供应和成交仅有600万方左右的水平，较前些年动辄2000-3000万方的水平，几乎是“脚踝斩”。

土地供应方面：

2021年土地供应1698万方，中心城区新房成交1935万方；

2022年土地供应467万方，中心城区新房成交589.4万方；

2023年土地供应295万方，中心城区新房成交647万方。

很明显，重庆的土地供应这两年也出现了断崖式下跌，并且连续三年供应小于成交，也就是供小于求。

这些都是好现象，说明重庆在顺应市场，减少供应，去库存的决心很大。

不过因为现有基数太大的原因，船大难掉头，重庆的去库存，注定是一个漫长的过程。

也就是说，想要重庆回归到新的量价平衡的状态，还需要耐心的等待。

03

最后，简单说几点吧。

1、耐心

文章到这里，大家也发现了，重庆的收入水平、居民杠杆率…这些数据，坦白来讲，都不好看。城市的供应量也很大。

而且，从过去的经验来看，重庆还承担着一部分成都外溢的角色，这次成都楼市完全放开限购，短期内也会对重庆也构成一定压力。

那是不是意味着重庆的房子不能买，这座城市完全没有投资价值了呢？

也不是，因为便宜始终是硬道理。我相信任何一个去过中国10个以上大城市的人都会觉得重庆的房价真心不高，跌也真跌不到哪儿去了。

所以，如果是自住呢，完全可以上。

投资呢，适合用一些闲置资金，考虑房价处于同级别城市的低位，博弈未来伴随物价通胀的补涨。也就是说，输时间不会输钱，因为价格在那儿摆着，安全垫还是有的。

这个类似于股市的左侧买入，考验的是耐心。毕竟，重庆的房价还需要在巨大的供应和价格中寻找一个微妙的平衡。

2、平衡

重庆的地形在中国是非常独特的存在，它被两江和山体所切割。

在这种情况下，勤劳的重庆人民，遇山开山，遇水搭桥，形成了这座城市独特的市容风貌，让它成了立体8D的魔幻网红城市。

这种客观情况，其实也一定程度上限制了重庆的上限——作为一个多中心、组团式发展的城市，资源分散、商圈分散、购买力分散，没有统一的板块价值共识，劲儿使不到一处去，房价自然也就没有天花板的存在。

目前，重庆的购房力量主要有两股。

一股是改善。

对于不差钱的人来说，两江四岸、照母山森林公园…这些高端一些组团，房价还是很坚挺的。

这其实是经济下行周期很常见的现象：相比穷人，富人财富并会太受影响，他们的需求会持续支撑这些优质片区的房价。

一股是刚需。

这股力量过去一直是重庆楼市的主导，占比很高，这也和我们前文中提到的重庆的收入水平有关。

说白了，哪怕钱包再紧张，咬咬牙也有在重庆市区上车的机会。

总的来说，重庆的房子，短期来看：涨难，跌也有限——要知道，重庆周边的区县，以前很多都是四川最贫穷的山区，所以重庆的低房价，让千千万万的普通人有机会进城安家，享得城市资源和亲民的物价。

这也正和这座城市的气质相符，既有高楼大厦矗立的城市豪情，也有寻常巷陌透露的人间烟火。

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