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广州知识城,房价暴涨暴跌之谜!

2022-9-21 12:13| 发布者: 如风

摘要: 1知识城的鸽王终于开盘了。9月17日,知识城悦辰壹号首次开盘。首开楼栋A8、A9高层两栋高层,叠墅D9、D10、D11、D12四栋。产品推的也怪匀称,高层89-168㎡,别墅159-163㎡,将刚需和改善的买房人一网打尽。这是一个鸽 ...
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知识城的鸽王终于开盘了。

9月17日,知识城悦辰壹号首次开盘。首开楼栋A8、A9高层两栋高层,叠墅D9、D10、D11、D12四栋。

产品推的也怪匀称,高层89-168㎡,别墅159-163㎡,将刚需和改善的买房人一网打尽。

这是一个鸽了两三年才入市的楼盘,楼盘挺大,80万方分三期开发,最大的亮点在于教育资源。它与已经招生的广州实验中学仅一路之隔。

最受人关注的是它的价格,高层价格2.6-2.9万/㎡,比之前的吹风价低了3000元/㎡。

这个价格定的相当识时务,与知识城现在的市场价相差无几。它的对面二手楼盘万科幸福荟现在成交价在2.6-2.7万/㎡。

当然,知识城悦辰壹号之所以首推就低价开盘,还在于地价便宜。这块占地24万方的地,是知识城集团在2012年拿的,楼面价最高802元/㎡。

这样低到骇人的地价,能羡慕死旁边的两个大冤种。

2021年广州第一次土拍,竞争激烈程度堪比打比赛,血气方刚的德信和越秀分别以楼面价27004元/㎡和27217元/㎡拿下了ZSCN-E2地块和ZSCN-E3地块。

这就是现在要做豪宅的德信知投嘉达·山与墅和越秀联投知识城居山涧。

相比起两个大冤种邻居,知识城悦辰壹号的地价连人家的零头都不到,所以随便怎么卖都赚钱。

这么个楼盘入市,就是周边新房和二手房的定时炸弹。它有调整房价的自由度,能涨能跌,能屈能伸,不管怎么说,它都能抢走客户。

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知识城的房价跌了,跌的还非常明显。

7月份,我去把知识城在售的几个楼盘全看了遍,当时主打学区的升龙学府上城价格在3.2-3.3万,主打改善的康大龙翔汇的复式现房5.1-5.2万/㎡。

前两天,升龙推出了特价房,特价的价格2.8-3万,比之前降了3000元/㎡。

在2022年之前,知识城靠着强产业的概念+网红区域的爆炒,房价已经连涨了5年。

在2020-2021年的那波暴涨中,知识城站在炒作的巅峰。

2020年3月,知识城的标杆盘保利拾光年2.1-2.3万,万科幸福誉5期2.2-2.3万。

仅仅过了7个月,到了2020年10月,保利拾光年2.8-3万,万科幸福誉5期2.8-3万,直接涨了6000-7000元/㎡。

2021年上半年,知识城房价达到最高峰,标杆楼盘的二手放盘价3.5-3.6万/㎡。

今年,知识城连涨5年后,首次走向了房价下跌的通道。

万科幸福誉,2021年挂牌价3.8-4万/㎡,现在2.8-3万/㎡。

万科幸福荟,2021年挂牌价3.6-3.8万/㎡,现在2.6-2.7万/㎡。

广州绿地城,2021年挂牌价3.5-3.8万,现在2.6-2.8万/㎡。

随着广州房地产行情大势,知识城的房价下探,逐渐砸出一个价格的深坑。

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别管什么概念,有多大的产业规划在一点点实现,在楼市里,地段就是王道。

如知识城这样的区域,在楼市暴涨的时期,房价极易被迅速拉高,而在行情下行的大势里,房价极易快速领跌。

知识城的逻辑,其实和南沙一样。

涨时暴涨,跌时领跌,这是所有网红概念区域最终的宿命。

所以,看知识城,你不能像看增城,增城这种远郊,涨时跟涨,跌时领跌。

也不能像看金融城,金融城这种核心区域,涨时猛涨,跌时微跌,而且一旦行情好转,能立马扭转趋势。

对于知识城,即使在长周期里,你也不要指望它能超越天河,超越老黄埔,超越科学城。

这几座山,它逾越不了。

很多人对知识城的产业寄予厚望,认为高端制造产业会产生高收入群体。

高收入群体落户,他们的收入会支撑起知识城较高的房价天花板,未来知识城会成为成为一个新的房价高点。

这里,最典型的代表就是东莞的松山湖。

华为的高收入员工的落户,重新定义了松山湖的价值和松山湖的房价。

而知识城永远成为不了东莞的松山湖。原因有两点——

第一点,知识城更多的是作为研究与产业的一个结合点。它的企业是多而散的,不可能培育出如华为那样的巨头。

没有高收入行业巨头支撑的区域,不能批量制造一大批高收入的群体。

没有批量高收入的群体,就无法有足够的力量去重新定义一个区域的房价。

第二点,广州和东莞的性质完全不一样。东莞由镇街组成,是个没有向心力的城市,没有向心力,高收入群体买房就会选择留在自己的所在地。

而广州是一个以珠江新城为核心圆点的城市,珠江新城、金融城、琶洲对于高收入群体有着致命的诱惑力。

即使知识城的产业制造出了一小批高收入群体,这些人置业的终极梦想还是会回到天河,回到珠江新城,回到琶洲,回到金融城。

由这两点,我们就知道,知识城的产业,是无法支撑它成为一个房价的新高地。到最后,知识城也只是一个刚需外溢的聚集地。

明白了这些,对于知识城的产业爆炒,对于知识城的价值,就要重新看待。

经过此次的价格回落,知识城的房价体系,将会重新回到原来的位置。

文章来源于米宅,如有侵权请联系删除。本文仅代表作者观点,不代表大湾网的观点立场。

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