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第一次，重庆、广州跑赢全国楼市！

2021-11-5 09:22| 发布者: 如风

摘要: 1最近，几乎每天发稿，后台都会有人问，这个城市涨了没、那个城市跌了没，现在楼市行情到底怎么样？能不能一句话、一张图就让大家简单粗暴的搞清楚？我想到了一组数据——今年前5月，全国商品房销售面积66383万㎡， ...

最近，几乎每天发稿，后台都会有人问，这个城市涨了没、那个城市跌了没，现在楼市行情到底怎么样？

能不能一句话、一张图就让大家简单粗暴的搞清楚？

我想到了一组数据——

今年前5月，全国商品房销售面积66383万㎡，两年平均同比增长9.3%；商品房销售额超过7万亿，两年平均增长16.7%。

这里面，销售面积和销售额均刷新了历史同期的新高值。

价格涨跌呢？

昨天，我专门做了一张图，5月份全国房价涨跌情况，一眼可见。

呐，新房、二手房价格涨得一片通红。

这是根据昨天刚刚发布的70城数据梳理的图。

50个城市新房、二手房都在涨；

5个城市新房、二手房都在跌；

来看更详细的数据：

5月新房市场，几个上涨幅度较大的城市：

重庆，新房环比涨幅1.9%；
广州，涨幅1.5%；
大连，涨幅1.2%
济南，涨幅1.0%；
扬州，涨幅1.0%；
济宁，涨幅1.0%；

重庆以1.9%的环比涨幅，直接冲到了全国第一名；

多重调控、收缩后的广州，新房价格依然在涨，紧跟重庆之后。

5月二手房价格，环比涨幅比较大的几个城市：

北京，环比涨幅1.1%
重庆，环比涨幅1.0%
西安，环比涨幅1.0%
徐州，环比涨幅1.0%

5月份，二手房涨的最厉害的，是北京。

为了更清晰的理解，我把北京近三年的二手房价格数据扒出来，整理成一张折线图。

去年5月份，北京二手房涨幅达到了近两年高峰，涨幅高达1.8%，随后涨幅持续缓慢爬坡。

这一次，北京终于打败了曾经房价魔王大城——深圳。

今年的重庆，确实挺火，市场、价格、土地…统统一路飘红。

刚刚过去的5月份，重庆新房成交了28610套。

这个数据高吗？

是1月份的2倍、2月份的近4倍、3月份4月份的1.5倍。

是的，今年5月重庆卖掉的房子，比全国楼市疯狂的2016年、2017年同期，都多得多，是近8年来同期成交量的最高值。

有人会问，未来重庆的房价，还会继续涨吗？上涨空间还有多少？

所有面包的价格都要基于面粉价，房价最终还要看地价。

重庆的地价很贵，发疯式的贵！

土地市场很热，发疯式的热！

就拿最近的22城集中土拍来说，全国二十余城都在土拍中提出了各种调控政策，限地价、限房价、竞自持、竞人才房、竞配建等层层设卡，目的很明显，通过控地价来控房价。

但重庆土拍政策却一路绿灯，既不限地价也不限房价，新政倒也出了，提了什么呢？

——仅仅要求“溢价率超过 50%，付款时间减半”。

最不疼不痒的一招！

没错，重庆的土拍政策是最宽松的一个。

于是，后面的故事，意料之中。

4月28日，不设最高限价的重庆，第一天土拍溢价率就达到了54%，沙坪坝区西永组团的一宗商住地块，溢价率高达129.98%。

最终，重庆在已经完成首轮集中土拍的20个城市中，重庆以38.82%的平均溢价率，站上了第一名。

很快，重庆凭着地价贵，迅速在全国火出了名。

——图片来源于渝夫地产观

再来看楼面价。

2020年，重庆地块平均楼面价是5772元/㎡。

但这次首轮集中土拍，平均楼面价高达9133元/㎡。

土地楼面价数据，是2020年的两倍，更是近十年来的最高值。

未来，这些都会直接传导向房价，这是毋庸置疑的。

同样涨价比较猛的，还有广州。

但不同的是，广州正在咬牙按下暂停键。

近期广州大热点有两个，一个是集中土拍热出了圈儿，另一个是让人揪心的疫情。

深圳被调控重锤了之后，楼市之火便迅速蔓延到了广州，那时候广州调控并不严。

但广州反应很快，马上收紧了一批关口。

4月份调控，人才购房，限售3年；
要求银行严查首付款来源，严查经营贷；
指导市场合理限定价；
禁止中介炒房；

政策端收紧后，广州很快降温，涨是还在涨，只不过幅度瞬间降了下来了。

但从广州狂热的土拍来看，市场仍然可期、内部板块之间的分化正在加剧。

——有成交价惊人的高价地，也有没人要的流拍地。

黄埔区3块地、南沙几块地都比较热，竞拍前就有不少房企来报价。

有地块周边房价才3万多，房企“马甲”们硬是把楼面价抢到了4万2。

320个马甲抢地，单保证金就要交1300亿，据说最多的一位开发商动用了60个马甲参与竞拍。

但增城区5 宗地块、从化有 2 宗地块，都流拍了，没人要，一轮报价都没有。

最近，广州可能又要迎来坏消息：

——网传，广州马上要开启的第二轮土拍，极有可能要新增两项新政，“禁马甲”政策+50%（面积或房源）限售给名下无房家庭。

早在第一轮集中土拍里，东莞、苏州、无锡、南昌、南京等多个城市，就已经在有意打击开发商采用多个马甲公司土拍抢地，加上这次广州“马甲”盛行，跟进基本板上钉钉了。

不过目前还只是传闻。

但可以肯定的是，广州这波行情，要被强制暂停了。

几个逻辑：

限售升级、门槛提高、打击炒房。

——这是政策端的收紧；

整个5月，全广州只发放了30张预售证，比4月少了足足63%，预售证审批量少、进度慢，最直观的就是导致供应量减少。

——这是供应端的收紧；

严查资金，各大银行要求80%资金自有，借亲兄弟的都不行；再加上疫情影响，外地客群受阻，钱进不来，限制了部分购买力；过桥贷、赎楼贷又被堵死。

——这是资金端的收紧；

政策端收紧、供应端收紧、资金端收紧……广州市场这波行情，要尾声了，这是必然。

说几句观点：

1、未来，过往所有能用的“捷径式”买房，都会一步一步收紧，越来越紧；

——比如经营贷式买房，已经在绝大部分城市，彻底堵死。

——比例破限购式获房票，也在围堵打补丁，多个城市离异买房也要追溯2-3年，人才落户还夹带社保要求。

2、接下来的楼市行情、房价走向，关键要看信贷政策了。

一线城市的信贷政策已经明显收紧了，房价比较出格的热门二线城市，接下来也不排除新房市场贷款收紧的可能。

来源：乐居二手房，图片来源网络，如有侵权请第一时间联系删除。本文不代表广谈大湾网的观点立场。

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