没有惊喜，没有改变。

     上午，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年7月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

图片来源：中国人民银行

     值得关注的是，这已经是5年期以上LPR已经连续15个月没有变化了。

     此前，央行降准，曾有猜测认为降准通过金融机构注入稳定资金，促进综合成本下降，有望传导至贷款利率水平。

     现在，答案揭晓。降准救不了房贷、LPR下降无望，房贷紧利率高的态势仍将持续。

     全面降准7月15日落地，释放1万亿元资金。

     有人算了一笔账，按照银行两道红线，个人住房贷款部分估算25%的均值红线，即释放2500亿的额度。

     房贷松动的信号来了？目测难。 

     首先， LPR不变是一个侧面信号：银行融资成本下降，LPR作为高市场化的报价利率，能够充分反映信贷市场资金供求情况，随资金流定性而下降呼声很高，但本月依然不变。背后与流动对冲不无关系。上周四降准落地之日，同时有4000亿元MLF到期，回笼了部分流动性。因此，降准不会对流动性环境产生较大影响，包括对房地产。LPR不变，各银行房贷利率也将维持目前高位。

     其次，政策仍封堵，目前现状是银行两道红线依然生效，看得出来国家对资金流入房地产依然保持严控态度，贷款难未来一段时间仍将持续。  

     尽管算账上是有2500亿的额度释放到个人住房贷款，先不考虑流动对冲，分到多市乡镇各银行能分多少额度？再者，昨日记者电联15家广州主流银行，但凡提到降准是否对额度有缓解，信贷部都否认三连。 

     现实就是政策严控下，银行放房贷仍如挤牙膏。“两道红线”下，银行额度且用且珍惜，在审批房贷时风控更严格，因此带来这半年来各城市房贷审批难度增大，放款时间延长的常态。

     最后，信贷变房贷，左手倒右手的野路子也走不通了。为了避免去年初深圳经营贷被钻了空子，大量流入一二手市场的状况，目前全国各地严查资金违规流入房地产，首付来源倒追严查，父母给钱还需倒查流水，关系证明。

     这不，全面降准后，上海银保监局已经开出17张罚单，其中7份罚单的受罚事由为涉房信贷业务违规，主要涉及个人住房贷款借款人偿债能力审查不审慎，个人贷款违规用于购房，固定资产贷款变相用于支付土地出让金等多项违规行为。以儆效尤，不敢乱来。

     但凡事不要悲观。

     中国民生银行高级宏观研究员王静文接受时代周报采访时，降准有助于提高货币乘数进而扩大银行贷款规模，房贷额度有望相应扩大，“但房贷利率下行可能性不大”。

     讲完一堆理论，看看银行实操层面，降准后整体依然趋紧，甚至房贷利率还在涨！有银行明确不接二手房贷，有银行甚至一手都要看楼盘资质，有银行利率破6%...本期望这个月降下来的LPR基点纾困，也梦碎了。

     7月19日，网易房产联系全市15家主流银行，最新回应显示，首套房贷利率在5.4%-5.8%之间，二套房贷利率在5.6-6.2%之间。

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     光大银行首套二套利率都是最高的，二套直接破6；汇丰银行、广州银行首套5.4%全场最划算，但前者放贷要求高，放款要看个人情况在基准上波动。二套也是广州银行5.5%最抵。

     3家银行明确不接二手房贷，但并非停贷，只是暂停接单。广州农商银行人员表示，一手单太多忙不过来，额度先满足一手；光大银行二手放款周期要到9个月以上，甚至不能确定，因此对外不接二手。汇丰广州分行则表示七八月份不接二手单，九月可能会开始接，放款周期不确定。

     整体放款周期普遍在3-6个月之间，银行额度普遍紧张，但一手房贷开发商比你更急。有银行信贷部人员透漏，一些一手楼盘会帮合作银行争取额度，遇到这种情况，放款就会快一些。 

     在房贷严控下，银行信贷部人员对相关咨询也更加谨慎，更多信息讳莫如深，表示需个人带资料到网点办理业务室，才能明确放款周期。

     利率的上调，导致买房成本又增加了。用广州首套100万的房贷为例，采用等额本息的还款方式按揭30年，年中买房比年初利息总额多了8万元左右。 

放款难利率高的背景下，购房者做个人房贷时要注意什么？

1、如果你是置换买房的话一定要关注卖房的贷款周期，不能和买房的流程脱节。

     其实还在几年前，如果你是置换需求的话，完全可以一边卖房，一边去看自己想买的房子。

     因为只要你的价格合适卖房贷款的周期是可很快的，但是现在完全不是这个样子。

     由于贷款审核周期的拉长，你必须要非常细致的了解你房子买家的信用状况以及准备贷款银行的额度情况。

     如果你的买家信用情况不好，或者贷款银行的房贷额度紧张，这个贷款周期可能会被拉得很长，甚至超过半年以上，或者直接被拒贷。

     如果这个时候你恰好也给自己想买的房子付了定金，但是迟迟拿不出首付，损失可就大了！

2、不要随便去问朋友贷款的金额来判断自己的月供。

     以前我们买房贷款想算算月供，最方便的方法就是问问朋友贷了多少钱，每个月的月供金额是多少，然后换算成自己的总金额，差不多就是每个月自己的月供金额。

     但是现在的实际房贷利率跟几年前相比差别还是挺大的，比如几年前我们还常常能看到不到5%的房贷利率，但是最近一段时间有些银行的房贷利率甚至接近6%，如果以100万为基数测算，那每个月的月供就相差700元左右，你可以算下动辄几百万的房贷，这几年的月供差的还是很大的。

     如果你的朋友是几年前买的房子，你用他的月供去推算自己的月供，可能会因为还款能力估计不足而造成后续的很多麻烦。

3、放弃通过高杠杆博取高收益的想法。

     以前房产投资界很流行高杠杆、高收益的方法，觉得面对通胀，通过拼命加杠杆可以获得巨大的收益，甚至可以空手套白狼，

     且不说现在到底能不能获得高收益，现在银行对首付资金审核之严格已经到了空前的高度，监管机构会定期监测贷款人的资金使用情况，并给银行下发疑似资金流入楼市的用户清单，银行也没有办法，只能让你提前结清贷款。

     所以，那些想通过其他渠道将信贷资金挪用到楼市的朋友们，千万不要这么做，如果这么干了，一定要做好被收贷的准备。

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