据中原地产研究中心统计数据显示，截至5月24日，全国第一阶段集中供地基本告一段落，在22个已宣布实行“两集中”制度的城市中，北京、济南、沈阳、长春、无锡、杭州、福州、厦门、广州、深圳、重庆、青岛、南京13个城市推出了第一批地块，合计成交额近7000亿元。

2021年5月22日，南京江北新区一处楼房建筑和待开发的土地。人民视觉  图

截至5月中旬，首轮“两集中”在全国各城如火如荼展开，已有约13个城市完成第一批集中供地。

据保利投顾研究院监测，杭州、北京首轮揽金均过千亿，分别以1178亿元、1102亿元出让金规模位居一二。

南京揽金993亿位居第三，广州揽金超900亿元位居第四，重庆紧随在后(635亿元)。位于200-500亿元规模有天津、无锡和厦门，其余城市揽金均低于200亿元规模。

保利投顾研究院分析城市间的差异化表现，城市热度较高的，如杭州、重庆、无锡、北京、厦门和深圳。无锡触顶成交地块14宗(占比88%)，杭州触顶成交地块达41宗(占比72%)，重庆因不限地价，无触顶成交地块，但溢价成交地块占比达87%；厦门、深圳首批土地出让规模较小，热度维持高位；

热度区域分化的，如福州、广州、天津、青岛。福州、天津中心城区热度高于外围，广州近郊黄埔番禺、远郊南沙竞争激烈，多宗地块溢价率20%以上，青岛仅市北区开平路5号地块触顶成交，溢价率高达65%；此外，热度整体一般的，如长春、沈阳整体市场表现平淡。

各城土拍政策严格程度，表现略有差异。北京“竞共有产权”和“竞品质”、深圳保证金高达50%(一般为20%)，政策严厉程度较高；杭州、南京和厦门从土拍端“限房价”、广州、无锡和福州配建/自持触顶后均采用摇号方式确定竞得人，政策严厉程度中等偏上；重庆未设置地价上限，但土地支付款与溢价率挂钩，整体土拍政策较为宽松。

北京、深圳、杭州、重庆等热点城市的地块竞争尤为激烈，多数房企不惜牺牲利润也要抢到目标地块。

以杭州市为例，滨江集团在首轮供地中成为最大赢家，总共拿到了5块地，拿地总额达182.58亿元，拿地方式多以与融信集团合作为主，自持比例最高接近30%。但值得注意的是，滨江集团在集中拍地下获取的5块地的盈利预期受到了投资者的关心。

滨江集团董事长戚金兴在公司线上业绩会上也坦言“努力做到1%-2%的净利润水平”。

克而瑞认为，以此来看，集中供地下项目利润不比制造业，也反映出多数房企“薄利抢地”甚至“亏损抢地”的尴尬处境，触发行业盈利焦虑。

报告认为，综合各城市土拍情况来看，不止杭州，土拍市场越热的城市，房企一般都要面临高溢价或更为严苛的竞拍规则，而“溢价”、“自持”、“限价”也成为成交地块最大的关注点。例如重庆，由于未限地价，溢价高企，第一批集中供地主城区推出的46块地块，整体溢价率约43%，其中31块土地溢价率在40%以上，占比77%，最高溢价率达到130%。

尽管一些热点城市的政策管控力度强，项目本身利润空间非常有限，但由于需求预期向好，开发商更看重市场带动现金回流，因此在热点城市，开发商愿意以更低的利润甚至少量亏损争夺目标地块。

克而瑞强调，高价拿地的“后遗症”会日益凸显，热门地块竞争加剧，在维持规模增长、稳住核心城市市场以及补充现金流等诉求下，房企不惜“薄利抢地”、“亏损抢地”，盈利预期也逐步降低，盈利难的局面或将长期存在。房地产新开工数据表现低于市场预期。

数据显示，今年1月至4月，全国房地产开发企业房屋施工面积818513万平方米，同比增长10.5%。其中，住宅施工面积578028万平方米，增长10.9%。房屋新开工面积53905万平方米，增长12.8%。其中，住宅新开工面积40335万平方米，增长14.4%。房屋竣工面积22736万平方米，增长17.9%。其中，住宅竣工面积16551万平方米，增长20.7%。

市场普遍分析，房地产新开工数据表现低于市场预期。国信证券研报称，当下销售端高景气非常明显，库存去化周期也处于2012年以来的最低水平，房企补库存的诉求较为强烈。但该研报同时指出，“近期土地市场的表现显示房企正在积极补库存。然而作为补库存的另一个关键指标，新开工数据表现却不如人意。”

新开工面积增速放缓，土地出让“两集中”政策被认为是主要原因之一。今年3月开始，全国22个重点城市率先实施“两集中”供地新政，也就是集中发布出让公告，集中组织出让活动，一年内发布住宅用地公告不超过三次。

受这项政策影响，22个城市的首批土地出让集中在今年4月下旬到6月中旬。在集中出让前，22个城市土地供应较少，这导致了新开工放缓。

市场机构分析，新开工面积低于预期，另一大原因在于部分房企资金调配能力有限，需将有限资金投入土地市场争夺。在土地市场拿地优先于新开工。

中央对房地产企业融资监管“三道红线”政策的出台，意味着“去杠杆、降负债”成为房企重要任务之一。“三道红线”是指监管层于2020年针对房地产企业下达的融资新规，即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。

《2021中国房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》显示，在“三道红线”监管下，降杠杆初显成效，前500强房企杠杆率有所降低。在长期偿债能力方面，500强房企2020年资产负债率均值为78.77%，较上年下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降；净负债率均值为85.08%，较上年下降11.62个百分点。在短期偿债能力方面，2020年500强房企短期偿债能力略有下降，流动比率均值为1.40，较上年下降0.05，速动比率均值为0.49，与上年持平。

方正证券研报称，随着土地集中出让在试点城市陆续进行，房地产行业新开工增速6月预计将会回升。

贝壳研究院高级分析师潘浩说，5月集中供地持续进行，土地成交面积进一步提升，叠加房企为年内实现销售回款，预计下阶段房地产企业新开工面积将持续上涨，与土地出让金共同拉动开发投资增长。

有市场人士担心，集中拿地，再加上开发建设进度类似，很可能导致房地产项目集中入市，如中小房企所竞得地块较差，缺乏对购房者的吸引力，生存状况会更加艰难。

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