粤港澳大湾区房价可以分为三个梯队

第一梯队：深圳，均价6.3万 一路领先
第二梯队：广州、珠海、东莞 均价2万+
第三梯队：惠州、佛山、中山，房价刚刚破万，性价比较高

    在楼市调控收紧、政策趋势明确的4月，大湾区中心9城房价如何？

    二手房方面，4月9城二手房房价涨多于跌。其中，除深圳没有数据，广州环比3月上涨4.6%，同比涨幅高达34.81%。东莞近一年涨幅高达46.45%，而在政策强力调控下，4月房价环比下跌。新房方面，同样受楼市调控影响，各市入市楼盘数量不多，房价涨幅趋缓。

    从数据来看，广州中心4区房价依然稳，其中天河区无论是二手房价还是新房房价，环比涨幅比例都颇高。

    同时受供给等方面影响，白云区、黄埔区、番禺区的二手房房价环比下跌；增城则成为唯一一个新房房价下跌的区域。

    受“二手房参考价”政策影响，深圳自年初以来，二手市场就持续遇冷。

    根据数据来看，深圳大部分区域的二手房房价都在下跌，部分区域的二手房价甚至已经跌回一年前。其中，宝安区、盐田区领跌。

东莞为住建部重点“观察”城市之一。

    从环比数据来看，受到重点关注的东莞二手市场大面积下跌。但在经过过去一年的上涨后，东莞如今即便是跌，同比涨幅也相当惊人。相信在政策的持续调控下，市场将会进入平稳局面。

4月珠海房价比较稳定。

    其中，金湾区以5.22%的环比涨幅、14.22%的同比涨幅领跑二手市场，香洲区二手房环比上月下跌。

    4月佛山房价有涨有跌，相对而言幅度变化较小。总体来说，上涨的区域更加临广，而禅城、三水这两个区域，无论二手还是新房房价，都有小幅度下跌。

    从二手市场数据来看，中山不同区域间的房价走势差别比较明显。

    其中，二手房最高环比涨幅为9.81%，最高环比跌幅为3.08%；最高同比涨幅为24.86%，最高同比跌幅为12.34%。新房方面则变化不大。

    惠州4月房价环比数据普跌，但相较大湾区其他城市，惠州总价房价比较平稳健康。

    4月江门房价跌多于涨，同比涨幅亦不超过10%。

    作为大湾区的价格洼地，肇庆整体房均价价未过万，涨跌相对平均。

*数据来源：中国房价行情网&房天下

    另外，澳门房价均价超10万，门槛太高，香港房价更不用想了，江门、肇庆属于人口流出型城市，市场均价都在1万以下。但是，有一个大家绝对想不到的点，深圳是近5年整个大湾区房价涨幅最低的城市。

    为什么深圳房价涨幅倒数第一，但位列第一梯队？为什么珠海对比粤港澳大湾区其他城市很特殊……今天我们来揭晓一下谜底。

    回顾2015年，在“330”政策的刺激下，深圳新房均价从33426元/平，一年间涨到51256元/平，涨幅高达53.3%。这一年是深圳房价“高歌猛进”的关键节点。

    深圳的发展道路分为一东一西，但其实经济重心就一直倾斜在西部，涨得最猛的也是西部。涨幅最大的小区，原因无外乎：西部、前海、学区房。

    在深圳，房价和距离城市中心远近，没有什么关系。

    深圳的每个区都在走产住结合的路子，城乡结合部也有5万/平的新房。从定位到规划再到位置，深圳一直是被重点关注的对象，所以深圳整个房价趋势都在稳步增长。

    广州集中拍地大战落幕，一次性出让48宗宅地，约906亿，超60余家房企竞争。

广州此次土拍最明显的特征就是分化：

    从区域来看，黄埔、金沙洲、番禺等区域热门地块引发激烈争夺，从化、白云和增城等6宗地块最终因无人报价坐冷板凳，最终流拍。

    广州的发展走向了中心城区。刚需可以从南沙、增城、花都、从化里面找机会，但害怕站岗遥遥无期的小白慎入。

买不起深圳的，可以考虑东莞：

宝安——长安、大岭山、大朗
光明——黄江、塘厦
龙华——塘厦、凤岗
龙岗——凤岗、清溪

    东莞的第一梯队是临深片区、松山湖和东莞主城区。松山湖自华为搬迁过来后，产业+区域优势更加明显，这也是第一梯队中的优质板块。

    2020年，东莞松山湖房价涨幅超过5成，有二手房价格直逼8万。南城、东城等片区房价也突破4万，屡创新高。

    未来等第一梯队饱和后，其他区域才有机会（厚街、虎门），至于临广、临深板块有概念炒作嫌疑，需要谨慎。

    惠州投资就算了，但刚需可以考虑，因为便宜，毕竟在粤港澳大湾区，很少有临深才1万出头的房价。当坪山都3万+的时候，惠阳、大亚湾就成为了在深圳工作的刚需族的唯一选择。

    佛山的崛起是借广州的光，发展方向天然向广州靠拢，未来发展也离不开广州。如果要买佛山，可以考虑紧靠广州的区域，比如佛山的老城区禅城区，毕竟抗跌是最基本的。三水、高明基本上可以放弃。

    佛山本土未来发展最好的应该是处于广佛交界的千灯湖，去年千灯湖以4万左右的均价位居佛山第一，更比2019年上涨42%。还有家电之都顺德区，拥有上市公司23家，美的、碧桂园两家世界500强企业也在这里。有经济体量支撑的房价，走起路来定会稳稳当当。

    整体来看，佛山是临广区域中最值得投资的区域。

    珠海最特殊之处在于，全国人民都会来这里买房。珠海房价虚高由来已久，且越靠近澳门的区域房价越高：

紧邻澳门的横琴、拱北等区域，4万+；
香洲、高新区，3万+；
斗门、金湾，1万+。

    要论买珠海最值得买入的区域，还是优选香洲区。前两个梯队是有钱人的游戏，斗门和金湾才是刚需的首选。

    部分珠海本地人，因为珠海房价高，选择背井离家去中山买房。所以中山市场上来自珠海的购房者非常多，此外还有很多香港人选择到中山置业，尤其是2019-2020年。中山北部板块虽然靠近广州南沙和佛山顺德，但概念大过实际，且南沙正处于起步阶段，此时入手，谨防被套牢。

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