在过去三十年中，深圳给人留下的印象经历了数个变迁的过程，从最早的小渔村，到后来的机会之地，再变成改革开放的重镇，最后到今天，深圳变成了 " 高房价 " 的代名词。

       过去一年，深圳也不负众望，房价继续上涨，甚至出现了万人摇号的现象。

       然而，西北有一座不起眼的城市银川，房价的涨幅竟然跑赢了深圳。

       在重重调控下，还能有这样的涨幅，可以说是让很多观察家都跌破了眼镜。

       银川房价的涨幅能够如此之快，离不开炒房团的影响。

       银川地处西部偏远地区，加上银川本地的就业、人口等都不是很发达，所以一直以来，银川的房价都保持在较低的水平，但是炒房客来了后，大肆炒作，把银川的房价从四五千拉到了七千以上，目前银川市区的新房均价已经超过了七千。

       提到炒房团，就不得不提到温州。在 21 世纪开头的前 10 年，温州炒房团一直是个让人闻风丧胆的名字。

       炒房团最初就发源于民营经济盛行的温州。自 1999 年起，温州民间资本开始陆续进入上海、杭州等地。2001 年 8 月 3 日温州晚报牵头组织的第一个购房团驱车奔赴上海，之后是第二、第三批。

       此后，许多模仿者纷纷出现，炒房成为中国楼市的一种普遍现象。

       为什么炒房团最先从温州开始？其实，炒房团的兴盛，来源于民营经济与银行信贷的错位。

       温州大学管理学院副院长程蕾教授曾经断言，在民营经济发展的早期，温州整个官方金触系统 ( 包括城市信用社和农村信用社在内 ) 基本上没有为民营经济的迅速发展解决资金的融通途径。

       因为缺少来自官方的支持，使得温州等地的企业家不得不通过民间渠道进行融资，这使得温州的民间资本迅速成熟起来。

       每个温州民营企业家都知道怎么找钱，要靠谁找钱，因为有了这种体系，所以当知道炒房有利可图时，炒房资金能够很容易地组织起来。

       在 2003 年时，官方就认为温州当地的游资达到了三千多亿，但是真实的数字是多少，很难统计出来。这三千亿成建制的游资，对于当时房价还不算很高的上海、杭州等地来说无疑是降维打击。

       等到后来，一线城市的房价不断上涨，溢价空间不大外加限购严重的时候，炒房团就把目光瞄向了一些还有升值空间的不起眼的城市。在这些城市里，几十个乃至几个人组团炒楼，把一二线城市的地铁房、花园房等概念介绍到当地，把房价拉高后就出手。

       除了个人投资者，在炒作形成风气后，许多上市公司和企业也纷纷购置房产作为投资，根据 Wind 和全景财经数据显示，在 2003 年以前，上市公司很少持有投资性房产，但截止到 2019 年第三季度末，这个数字已经达到 13340 亿元，在整个 A 股上市公司中，有 1826 家上市公司持有投资性房产，占了 A 股上市公司数量的 48%。

       炒房只是开始，但不是结束，随着国家在 2004 年对楼市进行调控，炒房团开始奔向其他领域，炒煤、炒油、炒棉，自从以后，中国进入了 " 炒 " 的时代。

       炒房团的存在自有其价值。如果说 99 年开始的温州炒房团是趁人不注意时，依靠资金暴力拉升，那么 2010 年后的炒房团操作就精细了很多。

       房地产行业知名律师张捷认为，几乎所有人都认为 " 炒房团 " 的利润来源于房价的上涨，但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商——这意味着开发商的 " 贱卖 "。

       其实，" 炒房团 " 真正的利益来源，是房地产开发商、银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息 7%，加上各类手续费不超过 10%，但民间信贷利率一般是月息 2%～5%，还要以复利计算。综合到年息，最高能超过 100%。

       开发商希望能够尽早出售房子并回笼资金。因为即使是将来房价可以上涨一倍，其中的价差也是付了高利贷。高利贷的高额利息甚至还无法在税前扣除。而炒房团就在这个过程中，担任了资金来源的角色。

       过去，开发商办理假按揭套取贷款，通过这种方法来套取银行资金，但是这种方法后来被银行禁止，于是开发商就转而与炒房团合作，由炒房团来套取资金，缓解开发商的资金紧缺。

       通过这种合作，当时炒房团变成了地产开发上的一个链条，如果开发商的资金紧缺症不能够解决，总会有忍不住的开发商找上炒房团合作。

       只不过，这种方法后来也越来越少用了，一方面是因为限购，卡住了炒房团的购房资格，另一方面则是因为 2007 年 8 月 14 日 , 证监会发布第 49 号令《公司债券发行试点办法》, 允许合格企业发行公司债，逐步放开了房企债券融资的渠道。

       之后很多房企更倾向于靠发债融资，如在海外发债不仅利率低，而且能够绕过国内严格的监管环境。比如今年越秀集团发行的 15 亿元公司债券，票面利率仅为 3.65%。

       这也就是为什么，在大城市，成建制的炒房团近乎销声匿迹的原因。

       回到话题最开头的银川。未来银川的房价会怎么样？小编跟很多银川本地的地产从业者持一样的态度，那就是银川的房价会逐渐在七千站稳，然后在严厉的调控下平稳上升。

       某种程度上说，今天的银川走的路，就是当初的上海、杭州走过的路。炒房团来了之后，留下抬高的房价和不断增加的限购政策。

       按照银保监会主席郭树清的说法，目前房地产行业还存在着一定的泡沫，为了不让泡沫继续增加，未来，楼市的调控大概率会维持在高压状态，那么留给炒房团炒作的空间就会越来越小。

       炒房团的消失，对所有购房者来说应该都是一件好事。虽然它带给中国经济的影响，仍然要很长的时间才能抚平。

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