广州市花都区花东镇复兴街近段时间被机器的轰鸣声所包围，激动人心的响声打破了这片老街数十年的沉寂。

没有政府包办，没有开发商介入，十户私人业主自己掏钱，将居住了三代人的危房拆除翻建。这是一场“自下而上”的行动，也是广州首例全私房业主自主出资的危旧房改造项目。

等了十多年的危房，为何能在这个春天动工？对此，羊城晚报记者专程来到花都进行了一番深入的调查，探寻这个“自下而上”的样本，能否为广州3425栋在册危房的改造蹚出一条新路。

百年老屋严重损毁，“想改却改不了”

近日，记者驱车四十分钟，从天河区来到花都区花东镇。走进复兴街看到，连片骑楼已被围挡圈起，主体结构已大面积被拆，但在断壁残垣间，仍能窥见当年的繁华：雕花的木窗、残存的商铺招牌，诉说着这里曾是商贸中心的历史。

“以前这里是墟市，赶集时都人挤人，热闹得很。”业主江艺杰站在自家7号房的废墟旁，语气里满是怀念。

复兴街2号-9号（骑楼街），初建于20世纪30年代，后历经战火、天灾，几经复建，如今建筑面积约1450平方米，近几年无人居住，仅作为仓库出租。

因长年风雨侵蚀，骑楼出现了墙体开裂、屋顶渗漏、外立面斑驳脱落等问题，经专业机构鉴定为D级危房。根据《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》（穗建规字〔2024〕15号），D级危房属于“应改尽改”范畴。

“每遇台风暴雨天，大家都提心吊胆。”花东镇推广社区党支部书记、居委会主任李海燕说，骑楼街历史最悠久，受损也最严重，安全隐患始终是悬在大家心头的一块石头。

但比倒塌更让人无奈的，是“想改也改不了”。

江艺杰介绍，早在十多年前他就想报建，可一打听流程便打了退堂鼓：“就算跑断腿也压根批不下来。”这源于骑楼房屋的特殊性：门面窄、进深大，共墙共屋顶，“只要一户不改，整排都动不了。而且产权分散，人都找不齐。”

6号业主江健民同样动过重建的心思，“尽管已经搬离30多年，但每年清明、过年我们都会回来祭祖，看着祖屋一天天破败，心里特别不是滋味。”

这一等，就是十几年。

广州危旧房改造为何“难”？

复兴街的改造困境并非孤例。截至2025年10月，广州全市在册危房达3425栋，结构老化、安全隐患突出，居民改造意愿强烈。然而，从“想改”到“能改”，中间隔着不止一道坎。

2026年广州两会上，广州市政协委员朱小林分析了危旧房改造面临的普遍难题：资金筹措难、成本收益失衡是首要问题，老城区建筑密度高、空间受限，推高了改造成本；产权结构复杂，多产权人协商难度大；消防和规划技术标准等强制性规范与历史建筑现状存在矛盾，审批容易“卡脖子”；市场化参与不足、长效运维机制缺位，也是突出短板。

广州市交通规划研究院有限公司城市设计与更新所所长、花都分院院长方舟对此持相同观点。他表示，危旧房改造除了面临产权碎片化、用地性质混杂等问题外，还需在严守各项技术规范与解决群众实际需求之间找到平衡点，“把尺度控制在合理范围之内”。

“天时地利人和，水到渠成”

复兴街的转机出现在2024年。《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》（穗建规字〔2024〕15号）（以下简称《办法》）出台，明确了多产权拆除重建这一空白领域的全流程建设指引，并引入联合审核机制缩短审批时间，解开了业主们十多年来“改造无门”的困局。

此时，恰逢花都区正纵深推进城市更新工作，花东镇推广社区居委会瞄准时机，尝试与业主沟通。“没想到一拍即合，大家心里都有重建的想法。”李海燕说，尽管没有太多经验可循，困难重重，但业主们的改造意愿高度一致，且十分强烈。“幸好出了惠民政策，不用自己跑断腿就能办下来了。”江艺杰说道。因为看好这一政策，江健民还主动联系了他在香港的叔叔，连带买下了5号。

政策打开了门，业主迅速行动——

2025年3月，10户业主集结到位，主动提交自主改造申请；

8月至9月，完成《危房拆除重建表决书及产权人授权委托书》签署；

11月，区住房和城乡建设局联动市规划和自然资源局花都区分局召开现场会与专项协调会，逐一破解危房排危、产权补办、建筑高度、土地规划、审批流程等关键难点；

2025年12月至2026年2月，三轮居民宣讲会，敲定设计方案，详解合同条款，实现100%业主签约。

“可以说，改造项目是天时地利人和，水到渠成！”业主代表们纷纷说道。

“先建起来再说”

作为首例“全私房业主自主出资”危旧房改造项目，没有经验可以遵循。当地创新“业主自主出资，政府引导服务”模式，蹚出一条新路。

以备受瞩目的产权难题为例，复兴街2号-9号每一户都经历过近百年买卖、继承等，产权结构复杂、归属多样，情况各不相同。为此，花都区相关部门专项研究破解骑楼街复杂土地房屋产权补办路径。

4号前业主吕灿杰的房屋就是一个典型案例。据吕灿杰介绍，房屋占地面积约50平方米，但从原房主到居委会，再到吕灿杰的奶奶、爸爸，数十年间经过几轮买卖。虽然产权清晰无纠纷，但吕灿杰手头只有50多年前的地契及手写的交易证书。“在产权清晰的情况下，后续能办理不动产，这相当于是开了绿色通道。”

成片连片危旧房改造涉及群众切身利益，既要在政策范围内运作，又要能解决实际问题。广州市交通规划研究院有限公司为复兴街的项目提供全过程的技术支持，方舟介绍，在“原拆原建”基础上，他们充分回应居民希望建筑适当增高的诉求，在最大限度降低对周边影响、不降低既有标准且符合技术规范的前提下，将建筑高度适当提升至7.5米，有效改善了居住环境。

公共空间规划同样秉持精细化设计理念。结合复兴街2号—9号骑楼街商住一体的现实情况，项目将骑楼街公共通道拓宽0.5米，优化步行体验与消防救援条件；同时融入内部天井、侧向高窗及局部落地玻璃等设计，提升建筑采光与通风效果。首层打造灵活多变的“X可变空间”，兼具商铺经营、公共客厅、文化展示等功能，既延续“推广圩”商住一体的传统肌理，又打造出适配岭南气候的宜居品质住宅。

方舟表示，设计赢得众多业主信任，是项目顺利落地的关键。“从初稿到定稿，我们一户一户上门，历经半年多的真诚对接与服务，最终实现业主表决同意率100%。”

事实上，多户业主难免众口难调，也出现过意见分歧。按照要求，屋顶必须采用斜坡面设计，“这对日常使用来说不太方便，但为了能把房子建起来，大家愿意妥协。”江艺杰顿了顿，又说：“这种事情，你要是每一条都计较，那什么事都干不成。”

这种“先建起来再说”的共识，贯穿了整个协商过程，让十户人家在不到一年的时间里，从申请走到了开工。

业内人士认为，这一项目证明了在明晰的产权和有效的组织下，业主群体完全有能力成为城市更新的主动投资者和实施主体。

截至2025年10月，广州全市在册危房达3425栋。未来，危旧房改造之路艰辛漫长，方舟坦言，多产权土地并宗、产权归宗、地下空间开发利用等诸多难题仍待解决、探索。

复兴街2号-9号（骑楼街）的改造，或许只是广州城市更新进程中的一个注脚。但它所承载的模式探索，为3425栋在册危房提供了一个可以期待的答案。