前言 居理新房大数据研究院发布的《2019年新房消费大数据》显示，刚需成主流购房需求。 米宅珠三角之前写过一篇文章《刚需请抛弃幻想，尽快上车！》，想起了行业内公认的一个说法：刚需买房，只有一个原则——先上车。那卖房呢？换房呢？ 最近在《家在》看了篇帖子，楼主是位刚需，讲述了自己从买房到卖房，再到换房的心路历程，感触颇深，分享给大家。如果你要买房或者卖房，建议你认真看完。 庆幸15年买了房：刚需买房几点看法 楼主表示，2015年150万不到买了2房，还完了借的首付款，庆幸那时候买了房，现在房价确实很贵。 当初买房，朋友建议：不管你能不能买起，不管你能不能买，只要有房就去看，这点非常重要。多看才能有对比，才知道自己想要什么。 其实买房就是怕犹豫，看好了就要下手，一犹豫就成不了。 楼主2014年底就看过电梯新房，4.2米开间、南北通、三阳台，153万，回家商议下最终没有买成。 到了买现在住的这套房房子时，“老婆也说回去商议下，我直接说，你只要告诉我是不是喜欢，她说喜欢，我说今天晚上就谈”。
作为刚需一族，楼主建议： 1、刚需最好能带点装修，可以缓一缓再装修，缓解压力，现在装修比较贵，不装修住着体验感降低很多。 2、楼梯房利用率高，其实生活起来并不影响，而且同面积房间大很多，住着很舒服，当然要好点楼层。 “70多平，客厅3.9米左右开间，主卧10几个平方，双阳台，很多邻居改成了三房，这种客厅相当于现在100平的新房的开间。” 3、上班决定选房位置。环境可以适应，但是上班时间成本是越少越好，所以刚需对位置选择很重要。 “比如最近很火的光明新盘，即便我觉得升值空间也许会更大，但是并不想去那里，因为我是刚需，需要解决眼前的生活，生活质量和升值空间来选择的话，更想要的是生活质量。” 卖房开启卖房路：宁愿便宜一万两万也早点卖 出于居住空间的考虑，楼主2019年年末便开始了买房卖房之路。 楼主表示，每个中介都去挂，挂出去后第二天就有人出价。 而且不得不说深圳刚需真的很多，平时看的人就挺多，周末就更多，有一半是为了孩子上学的，有一半是年轻的90后、00后。 卖房还算比较顺利，一个多月就卖掉了，价格算是正常价，不高不低。 卖房期间调低过一次价格，当然，仅仅是调低挂价，心里价位是没变过。 楼主表示，也许可以调高心里价格，但是带来的就是时间成本，挂的久了确实能碰到多出个一万两万的，但会带来一个重要问题，就是碰到合适的房，手里资金可能不到位的风险。 楼主看房期间碰到过一些挂半年，甚至一年之久的房源，现在深圳租房很贵，空个半年或是一年都有几万的成本，不如早卖掉。 拿他自己卖掉的房子来说，1个月卖掉拿到款和半年卖掉拿到款对比：租金3800*5+每个月理财7000*5=54000，就是说宁愿便宜1万2万，也不要半年后多个1万2万再卖。 换房锁定6个小区：可高于市场价10万 卖房顺利，不过在置换二手房时并不容易，虽然有经验，需求也很明确，地段和小区很快就锁定好，但是问题来了，一旦锁定几个小区，发现一个小区三套合适的就不错了，有的小区一套都没有。 从区域上讲，楼主最喜欢福田，其次南山，再次龙华。福田人少，配套好，南山有些拥挤，好点社区价格太高。房子能提升很大的生活品质，但是压力过大，就会降低生活品质，所以综合考虑还是龙华。 银泉花园是楼主最早来龙华看的第一个小区，带电梯、总价低、使用率也高，但总体感觉生活气氛不是很浓。 苹果园，小区绿化好、有电梯、人车分流、物业不错，有生活气息，租住比高，总价便宜，适合小刚需，因为还是喜欢大点社区，所以也PASS了。 综合考虑下来，锁定了日出印象、金地梅陇镇、风和日丽、锦绣江南、银泉花园、壹城中心6个小区，楼主开始看房。
楼主最初看房计划是罗列好自己的需求，然后多看，每看一套想清楚优缺点在哪里，每看一个小区都记录其位置，碰到好的户型会记录下来。 换房过程中，有一点对楼主来说很重要，就是价格。 现在很多人等着买笋盘，楼主表示，几百万的刚需盘，低5万、10万、20万的很难碰，你会为了5万去等么？几百万的东西，多花5万迅速解决，还是等上一年半载？ 因为有过之前买首套房的经历，所以此次换房，楼主决定一旦看好，可以高于市场价10万，如果10万能减少时间成本和可能选择到心意的房子，这个回报率还是很高。 小区大PK：首选到次次次之备选 看房过程中，风和日丽是楼主看的最多的小区，锦绣江南次之。 风和日丽 其中风和日丽总价最便宜，户型很好，有90多平三房两卫，80多平三房，105、107平三房四房，120多平四房。 在卖最多的户型是88平的，不要求两个卫生间的话真的很好，合适楼层的房源也比较多。 风和日丽有不少路边的，这部分都不去看。不过小区一大优点是客厅都比较大，适合于住家，现在新房都没有这种客厅了。但是有一个缺点，就是楼层不高，所以采光上会差。 另外风和日丽三期楼层稍好一些，也都是双卫生间，户型真是大爱，就是很少出来楼层合适的。 锦绣江南 相比之下，锦绣江南的户型更加多，整体户型和层高要比风和日丽好一些，小区内绿化、人车分流做的也要好很多。 锦绣江南和风和日丽俩个小区学位都相同，属于行知小学和民治中学。 商业上，风和日丽离壹城中心近一些，隔一条马路过道即是，如果是住家非常合适，即能享受壹城中心配套，又能享受低密度的生活空间，所以风和日丽做为锁定的小区之一。 不过锦绣江南小区的人车分流、楼梯新度、物业管理部分要比风和日丽好很多，还有一个小公园，离壹城隔了一个风和日丽，走路600米也可以，总之各方面都不错。 另外要注意锦绣江南内户型特别多，还有一些电梯房，整个价格跨度就比较大，得精选。 当然价格上也比风和日丽高一些，楼梯房的话，一平米比风和日丽贵3000左右。 所以锦绣江南做为第二个梯度，属于要细选，碰到合适的也咬咬牙上。 日出印象 日出印象，总体上也是很喜欢的小区，也有高层和多层，户型上没有锦绣江南和风和日丽通透，不过小区物业相对要好一些。 看过的几套，价格上要高出个几十万，不过知道小学是民顺小学，一个是没有行知小学好，另外积分要求高，很难上。 再加上也没有碰到特别合适的，从出了双11开始，价格也涨了不少，所以最后PAS掉了，属于次次之备选。 金地梅陇镇 金地梅陇镇，外观看起来有点不好看，像是公寓的感觉，不过内部环境还可以。
开始看100平的差不多510万左右，双11后，530万到550万了，也是民顺小学学位，加上对比下过一条马路就可以省差不多100万的锦绣江南，觉得锦绣江南性价比高一些，做为次次次之的备选。 壹城中心 壹城中心，整个氛围、绿化，比大族要好很多，总体使用率要高，商业和位置楼主觉得暂时是比大族那边要好。 楼主表示以前买首套时就看过坂田不少房子，看好坂田位置，但是配套要比龙华差好多年了，主路太多了，这次换房也去看了下，感觉和几年前没啥变化，所以放弃了。 壹城中心，如果说年轻的一点的话，觉对会选，商业、小资、颜值都很高，就是考虑到家里有老人、孩子，壹城的感觉就是走过去可以，如果想要孩子和老人有空间玩就不太合适了。户型就更不用说了，小客厅就一点点，厅比较窄。 换房，远比第一次买房压力大 附： 给刚需的七句话 “这次换房，其实远远比第一次买房压力大，心里压力很大。” 楼主表示，一个是对房的需求完全和首次置业不同，心里压力很大，特别是买卖过程中的时间如何把控。 先卖掉的话，买不到是很焦虑的，房源很多，但满意确是很少的；先买的话，卖的时间就很难确定，涉及到自己买房的首付时间，当然降价就很容易卖掉，但是对于刚需来说，降价是很难接受的。 网友这么建议：
就目前而言，受疫情影响，楼主还没有买到合适的房源，仍在看房路上。如有更好的建议，可以在评论区留下，感谢大侠！ 节选自微信公号朱罗纪： 1、买房需求的分类。 从多年对需求观察的经验，可以把买房需求分四类：纯居住、偏居住兼投资、偏投资兼居住、纯投资。 市场上多数是中间两者，两端的反而并不占优——“纯投资”如果占上风，那就意味着房地产市场的风险非常大。但真正的只是将买房视作像汽车、空调一样的耐用消耗品的，也同样不占优。 大部分人的买房动机，多少都带有一点“投资升值”的考虑——如果不是这样，那么，买房子是永远都不需要考虑“时机”这个变量的，就像人们不需要等到降关税才去买车。 只不过有的买房行为，居住的考量多一些，比如买学区房，有的投资的考量多一些，比如买过渡性的小户型。这是房地产的本质决定的，谁也挡不过。这里面，第二、三类相对比较复杂，因为的确考虑的因素会多很多。 2、房地产的本质。 说大部分人买房子都多少带点投资的意图，并非是说大家都想着去炒房子，而是说：这是房地产的本质决定的。 房地产的本质，一是居住品用来改善家庭居住环境的，二是财富储存的手段，天生带有金融属性。这是人类有私有制以来就形成的——比如“有土斯有财”“有恒产者有恒心”，古语讲的也是这么个大道理。站在这个本质上，“房住不炒”的意思是，让房子更多来满足第一、二种需求，而不是第三、四种，因为“财富储存”是房地产打娘胎里带出来的，谁也没办法打掉。明白了这一点，我们看很多市场现象，是能够更加心平气和一些的。 3、不奢求抄底。 “地段”就是判断一个区域是不是好区域，值不值这个价，望大里说就是，一个城市是不是一个好城市。“时机”就是判断这个时间是不是抄底或者卖出的时间点。选对了“地段”又选对了“时机”的买房人，都是赚大发的——比如深圳历史上的2009一季度、2012一季度、2015一季度等。 在日常生活中，大家对购房时机的关注度反而更高一些。相对而言，判断“地段好坏”的确定性要比判断“时机好坏”的确定性高。经常有大咖教别人抄到大底，我也时常做预判。但扪心自问，你越是深入市场去调研，越是觉得深不可测，给一套房子估值那是最难的活儿，抄底这活儿谁都不敢说会。有的时候赌一赌，但绝不能把希望寄在、把精力耗在这上面。时机这东西，瞬息万变、转瞬即逝，撮其大要即可。就是说，大时代看大时机。 4、买房子最重要的事情是选城市。 刚需不存在选城市的问题，在哪里就买哪里。谁买房都会想一个问题：房价会不会跌？我会不会被活捉？会。是价格就会涨也会跌，天底下没有只涨不跌的东西。中国房地产经历了很多波动的——这些小白未必知晓，但切不要以为中国的房价就是一条直线右上角45度狂飙车。 不是那样的，比如像现在已经被捧上天的深圳，2008年的时候还有房子卖1块钱。比如你们看好的海南自由港，回顾那个岛上的房地产历史，可真是：红巾翠袖，搵英雄泪。 5、好城市房价不言顶。 每个人买房子都想抄到底，刚需也一样，某些刚需买家抄底的心态反而更甚。但事总有与愿违的时候，如果你买了房子，下一时刻房价不但没涨反而恰恰跌了，你怎么办？千万不要跟我说，跌了没关系我拿着，那一刻一定很煎熬的，不然就没有那么多人去“抗议黑心开发商、砸人家楼盘”了。 房价跌分为崩盘和调整不同的情况，调整经常有而崩盘不常见。如果是正常的调整，那都不需要太担忧。即便是太不好命，碰到楼市明天发神经崩盘了，我也要很硬气的回你一句：好城市的房价不言顶。如果城市是个好城市，房价大概率还会再创新高。你别不信，像日本那种几十年爬不起来的情况，到现在是个孤例。纽约、硅谷、伦敦、香港、首尔、曼谷，经历过1998东南亚金融风暴、2008全球次贷危机的城市，房价这几年都在创新高。 6、想好内心的需求。 这时候买不买房子？纯投资或者纯居住的建议，更好给，但是第二、三种的建议往往最难给，因为这类的买房人，内心需求复杂。相比于第一、四种，他们的资金量更加紧缺——尤其是偏居住兼投资者，就是传说中的的那类“一分钱掰成两半花”的。 想选一个在资金范围内最佳的房子，住的也不错，前景也不错，配套也好，学位也好。什么优点都具备的房子，价钱也势必不便宜。价钱能满意，往往都会有些缺陷。这个时候，就是他们最要认真考虑自身需求的时候。没有完美的选择，选择都会有成本。这个光靠建议是没有用的，要多去看房子对比，看房子的过程是拷问自己内心需求的过程，没人能替代。 7、努力投资自己。 经常会碰到这样一类问题：感觉后市不妙，如果我现在把房子卖掉，等跌了再买回来怎么样。前提是如果你能准确知道什么时候跌以及跌多少的话。都能像达里奥那样判准到金融危机了。但除非是这种情况，其它的正常调整，完全没必要穷折腾。 历史上看，反而那些持房不动的“刚需”，财富积累得最多。崩盘是门大学问，让那些顶级学者去做吧。有那个时间去空担忧，还不如多去埋头学习怎么提高自身判断市场、保卫财富的能力。这世上的确有永远不会亏的投资，就是投资自己。 |
