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希望和大家建立长期关系，并且都能住上更大更好的房子。

我相信这次房价的调整，让很多小伙伴都感到很迷茫，过去那些以保值升值为主要卖点的核心地段，在这轮周期中，纷纷回调。

当年谁涨的越多，如今谁就跌的越多。

可以这么说，在2020-2024年这个期间，入手核心地段核心房产的业主们，反而是受到伤害最大的一部分人群。

因为核心地段跌幅不比外围区域的少，而核心地段的核心房产总价更高，那就意味着即便是跌幅相同的情况下，核心地段核心房产的跌幅要远高于外围区域的房产。

我们能看到，在整个Q4季度，广州平均的跌幅达到了39.5%，海珠的跌幅略微低于平均值，但是也达到了37.7%。

所以有很多小伙伴就会觉得，房价跌了这么多的海珠，还有没有价值，未来还有没有发展的潜力。

我们正好借着这波焦虑，来详细的聊一聊海珠的价值所在，以及海珠区的分化和选筹。

如果小伙伴们确实对于自己的需求，还有一些疑问，或者说自己的情况，现在到底应不应该买房，都可以加我微信，我们详细聊聊。

我们先从海珠的地理条件说起。

要读懂海珠，首先要知道海珠是一个东西宽、南北窄的鸭蛋型岛屿。这种地理结构注定了他非常依赖外部，也就是对岸的能量辐射。

当年的海珠，由于受到珠江的隔断，所以海珠最开始的发展，也是从海珠西开始的，之后随着广州中心区一路向东，海珠也开始从西往东拓展。

因为海珠的西侧和越秀、天河就一江之隔，既可以共享越秀和珠江新城的公共服务配套，又能享受到城市发展的外溢。

过去常说，宁要江北一张床，不要江南一套房，但也正因为这样的观念，让江南海珠房子的价格比江北越秀天河的更便宜。

因此很多在对岸上班的家庭，没办法承受越秀天河的高房价，随着前航道路桥的建设和完善，创造了让居民可以退而求其次来到了一江之隔海珠生活的条件。

因此海珠承接了很多越秀和天河的居住需求，即使是现在，像皓悦滨江和桂悦东晓这两个海珠的新规楼盘，都承接了很多越秀一侧的购买力。

没办法，越秀的房子便宜的老，新的又贵，想要改善居住条件，只能往一江之隔的海珠看了。

当然，海珠并非越秀和天河的纯睡城，海珠也是拥有成体系的工业的。

那条5.5公里长的工业大道，曾是海珠的骄傲。

全盛时期，这里云集了造纸厂、锌片厂、重机厂等30多家大型工厂，机器的轰鸣声撑起了海珠的GDP。

但随着广州退二进三政策的实施，工厂搬去了黄埔和南沙，海珠开启了漫长的腾笼换鸟计划。

可惜的是，这个过程并不顺利。

我们看到，旧工厂腾退后的熟地和员工宿舍，改造进度常常慢得让人心焦。特别是前几年地产行业下行，不少民企主导的旧改项目纷纷暴雷。

比如大家关注的石溪村旧改，在佳兆业出现问题后，如今几乎是不了了之的状态。

这直接导致海珠西和后航道腹地，虽然生活气息浓厚，但城市面貌的升级却是几十年如一日。

如果没有强势产业的注入，这里只能沦为高阶打工人的优质睡城，可能会比老荔湾强，但也就仅此而已了。

那么海珠的未来在哪里。

就像我们说广州的中心区是向东发展的，实际上海珠的发展同样是向东的。

如今，天河的珠江新城与海珠的琶洲已经形成了实质性的产业联动。未来的资源，一定会优先聚焦在赤岗-磨碟沙-琶洲-万胜围这条新的轴线上。

在这条轴线上的房子，肯定能享受到城市发展的红利，偏离这条轴线太远的区域，可能更多只能依赖自身的内循环和少量的外溢了。

但是，城市板块的发展和家庭的发展和需求，不见得就是完全一致的。琶洲的天际线，对于大部分人来讲，最多就是办公的场所，是窗外靓丽的一道风景线，仅此而已。

真正的生活，需要的还是楼下的烟火气，走几步路就到的菜市场，几家合口味又便宜的苍蝇馆，能勾起自己逛街欲望的公园或者商场，教学质量有保障的补习班。

所以不论海珠怎么发展，海珠西都是一个适合居住的板块，并不会被一路狂奔的城市发展所抛弃。

当然，海珠有自己的发展逻辑。

其实，海珠的价值逻辑和天河惊人地相似，只要你看懂了天河，就看懂了海珠。

在天河，广园快速路是一条严酷的价值分界线。广园路以南，是寸土寸金的核心区。广园路以北，价值浓度开始迅速稀释。

那么，海珠对应的这条生死线在哪里？

答案就是海珠的新滘路。

随着广州地铁11号线的开通，海珠的格局已经非常清晰。11号线+新滘路，彻底夯实了这条价值分界线。

我们能看到，11号线海珠段，大部分的路线都和新滘路是重叠的。

所以我们可以拿天河和海珠做一个很直观的对标。

天河观园路以南VS海珠新滘路以北，发展成熟的核心区。

天河广氮片区VS海珠创新湾，有发展规划和预期增量，但是存在不确定性因素，还需要漫长的时间来发展。

天河奥体东/牛奶厂VS海珠的海珠湖，二者都是以自然生态作为卖点，以生态居住区定位对标。

虽然目前海珠新滘路沿线的城市面貌还比较破旧，还需要时间去完成赤沙、沥滘等旧改的迭代，但我认为至少新滘路以北的位置，还是有更高的资金密度，和更强的确定性。

当然，在海珠买房，肯定不仅仅是新滘路以北就够了，海珠真正稀缺的其实是高品质的花园小区，而不是很多新楼盘打出来的江景这个卖点。

因为海珠四面环水，有江景资源的楼盘其实并不少。过去很多楼盘拿着江景，卖溢价，收割了不少对于江景有执念的买房人。

比如中铁建的西派粤府，中海观澜府，中海映澜台，越秀江湾天樾，天悦江湾，珠江御景湾等等等等。

真正的豪宅，并不是有江景就够了，不然珠江绵延2320公里，随便江边盖栋楼就成豪宅了。

因此，江景房值钱的不在江景，值钱的是江对岸城市最繁华CBD的景观。

在海珠，只有对望越秀和天河城市CBD的江景，或者紧邻琶洲产业带的房子又能望到一部分江景的房子，才是配得上江景溢价的。

如果一个房子虽然在江边，但对面没有产业，周围没有强CBD辐射，单价却卖到了6万/m²以上，那我建议大家一定要谨慎。

这种没有产业加持的高溢价江景房，在很多时候就是我们所说的伪豪宅。

说完了海珠并不稀缺的江景，我们再来说说海珠真正稀缺的高品质花园小区。

在海珠西和后航道，由于开发早、地块割裂，到处是密密麻麻的老破小和单体楼。后期开发的新楼盘，很多都受限于地形，做得又密又小，还很贵。

在这种环境下，一个拥有完整大花园的小区，显得弥足珍贵。像燕语堂悦这种，被内部路隔成两个地块的小区，都能被称作有一定园林的小区，就能知道海珠的大园林是多稀缺了。

这也是为什么光大花园能一直成为海珠西价值锚点的原因，在这一轮市场回调中，光大花园的下跌幅度也是相对较低的那一个。

无他，终归还是竞争对手不多。

所以，我们判断一个楼盘的价格是否偏高，我会习惯于拿光大五期锦榕湾作为那把度量尺，目前中海锦榕湾的价格在5-5.5万/m²这个价格区间。

所以我们在看海珠其他的项目时，就可以把这个价格放在心里作为标尺，如果是孤立的小地块，没有大的园林，那就要在这个基础上降一点价格。

如果是新规产品，有一定的园林，非单体楼，那由于新规实际使用面积更大，所以适当多的加点分就是合理的。

如果算下来，这个楼盘的价格要高于光大花园很多，且没有特别好的配套支撑，那这个时候就要谨慎一些，考虑这个楼盘的溢价是不是值得。

当然，目前楼市的泡沫都被挤的八九不离十了，新规产品折算下来，溢价整体都不算特别大。但是海珠的溢价反而容易出现在2019-2022这段时间开盘的一些次新楼盘。

这些小区业主当年的买入价高，如今收楼不久，还没有经过市场足够的捶打，价格还有一定的水分。但是假以时日，这些溢价都会被市场的大趋势抹平的。

我相信大家都知道明年海珠西会有一个新的标杆楼盘，就是被保利拿下的南泰路地块。拥有大园林，以及学铁商的综合配套。

我建议预算在600-800万区间的小伙伴，都可以暂缓一下买房的计划，观望一下这个项目的定价和开盘情况。

这个项目会成为海珠西新的价值锚点。

如果有小伙伴对海珠感兴趣，或者正在计划海珠买房，可以关注我们的公众号，后续我们会陆续更新海珠各个板块的分析。