深耕香港超60年，国际金融巨头再次“加仓”！

继摩根大通洽租香港历来最大宗写字楼、阿里蚂蚁66亿元人民币拿下铜锣湾商厦后，以对客户信息严格保密而著称的瑞银集团，也将用真金白银为香港投下信心票！

该集团职员最近透露，其香港办公室将在2026年由港岛搬到西九龙总站上盖项目，距离高铁站仅3分钟路程，将极大提升往返深圳及内地通关的便捷性，以便可以更高效地服务粤港澳大湾区客户群体。

翻阅历史报道发现，瑞银最早在2022年与该项目发展商新鸿基地产签约，承租9层楼25万平方呎，预计2025年交付，2026年进驻。（1呎=0.09平方米）

但重点来了，2024年瑞银参加该项目封顶活动时宣布了新的承租方案——将租用该项目最靠海滨的14层整栋大楼，占地46万平方呎，比先前宣布的承租面积大增近1倍。

作为对比，摩根大通最近是以67.2万平方呎创下香港历来最大宗写字楼租赁记录，年租金或超11亿港元。巧合的是，摩根承租的大楼也是在西九龙高铁站附近，二者一前一后做出同样的区位选择，似是在暗地较劲对内地客户的“争抢”速度。

战略转移

此次瑞银承租的大楼，是新鸿基地产在西九龙打造的旗舰级综合发展项目，作为该项目首个主要租户，瑞银的选择极具标杆意义。

其地理位置优越，坐落于香港唯一高铁站之上，无缝衔接机场快线及三条港铁路线，30分钟直达深圳，4小时覆盖大湾区主要城市；还可步行至西九文化区，糅合商业核心区功能及文化设施，贯通大湾区及世界各地。

值得注意的是，目前瑞银香港总部位于港岛中环国际金融中心二期个别楼层，且在2022年以每月428万港元续租上环李宝椿大厦7层楼面（6.68万平方呎），租约长达四年至2026年中。

对比瑞银现有的租赁情况，西九龙46万平方呎新租约不仅是其在港大规模扩容，也是战略性的转移——对香港市场的长期看好以及更高效地布局大湾区。

瑞银深耕香港市场已逾60年，香港已成为瑞银在亚太区的中心。瑞银近期表示，未来将持续加大对香港市场的资源投入与布局力度，同时深化与内地城市的协同联动，而粤港澳大湾区所释放的发展红利，为其业务拓展提供了广阔空间。

据了解，截至2025年一季度，瑞银所管理的投资资产已达6.2万亿美元。而大湾区对瑞银的战略重要性愈发凸显，目前瑞银在粤港澳大湾区管理的资产已占亚太区总规模的三分之一。瑞银财富管理中国区主管吕子杰日前在接受内媒采访时指出，“今年我们团队往返香港与大湾区内地城市的次数，较去年增长25%。”

国际巨头为何集体押注香港？

在全球格局动荡背景下，瑞银、摩根大通、阿里等巨头纷纷加码香港商业地产，绝非偶然。这背后是对香港国际金融中心地位、大湾区融合红利及楼市长期价值的三重认可。

瑞银香港区行政总裁卢彩云2024年曾强调，“新办公大楼的优越位置凸显出我们对香港作为国际金融中心，及其作为超级联系人连接中国内地与全球市场的信心。”

这一认可在今年进一步得到体现。

一方面，香港IPO市场强势复苏以及财富管理崛起为商业地产注入强心剂。截至11月11日，港股市场已有87只新股IPO上市，IPO募资总额超2400亿港元，位居全球交易所首位。金融板块的活跃直接带动写字楼需求，持牌金融从业人数较去年增加4.4%，律师行、会计师事务所等专业服务机构扩租意愿显著提升。

仲量联行表示，租赁需求主要源于银行及跨国企业的持续增长，它们整合与升级办公空间的洽谈步伐明显加快。香港股市的活跃表现进一步增强了市场对其作为国际金融中心的信心，从而推动金融机构加快落实相关房地产计划。

另一方面，大湾区一体化让香港的枢纽价值愈发凸显。西九龙项目通过高铁可直达广州、深圳等大湾区核心节点，实现“香港办公+湾区联动”的高效模式。对跨国企业而言，香港既是链接全球资本的门户，也是深耕内地市场的跳板，这种双重优势在当前全球化格局下尤为珍贵。

更具说服力的是，押注香港的巨头们本身就是市场的“智慧投资者”。瑞银房地产行业分析师预测：香港住宅楼价2026年将有0至5%的涨幅，写字楼租金有望在2026年底企稳，而由于新写字楼建成的数量有限，供给端减少，2027-2028年写字楼出租率会稳步回升。

香港楼市连升4个月

瑞银等巨头的加码，与香港楼市的企稳回升形成共振。近期市场频传利好，释放出清晰的复苏信号。

商业地产服务和投资公司世邦魏理仕的数据显示，第三季度全港甲级写字楼净吸纳量达到69.18万平方呎，创下2018年第三季以来的最高纪录。值得关注的是，中环、港岛东、九龙东、尖沙咀等所有主要商业区的净吸纳量自2015年第二季以来首次全部录得正值。

而在住宅市场，复苏情况更领先。

香港十大屋苑上周末录得16宗成交，按周暴涨60%。中原地产高管直言，11月以来市场利好消息密集，减息后交投气氛持续升温，“不少买家怕迟买会贵，入市决定明显加快”，只要业主议价合理，单位均能快速找到承接方。

更长时间来看，香港楼价整体已呈现上升的态势，新房成交量屡创新高。香港差饷物业估价署最新公布的数据显示，9月私人住宅售价指数环比上升约1.3%，已连升4个月。

据中原地产数据，10月份一手成交突破1700宗，已连续第九个月企稳千宗以上，追平2019年3月至11月的最长纪录；截至10月27日，累计成交量达15900宗，已超越去年全年15839宗的水平。

瑞银、阿里再到摩根大通国际巨头的集体行动，是对香港“一国两制”独特优势、国际金融中心地位及大湾区发展潜力的深度认可。在利率下行、IPO复苏、政策红利释放的多重利好下，香港楼市正走出调整期，逐步迈向价值回归。

随着大湾区融合的持续深化，香港作为“超级联系人”的枢纽价值将进一步放大，楼市的长期支撑力依然稳固。

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