这几天，一则关于房地产的新闻引起了海内外网友的广泛关注。不是因为别的，只是因为这条新闻来自于一条有关房地产的预言，这条预言的发出者并不是别人，而是在房地产方面举足轻重的“领航员”——潘石屹。

这一次，老潘从几方面讲解了房地产领域未来动向的预测。总结起来一句话：

“房地产会从投资品逐渐变回居住品。这些年，35岁以下年轻人购房意愿有所下降，大众关于买房这个事的看法已经与以往有了不同。

Forbes

虽然老潘主要讲的是国内市场，但今天我们就把视野再拓展到海外房地产投资热点地区，看看和国内比起来，整个欧洲的房地产市场又有怎样的波荡。

咱们今天就把老潘的最新预测结合着欧洲的最新情况来讲。

我们都知道，老潘的眼光狠辣，对房产市场的预判也基本没出过差错。

当年他转型到大洋彼岸，其实当然也是算准了棋局。

老潘算准了美国房市的棋局，今天我们就按照他的思路，讲讲欧洲的棋局。

话说欧洲的事情啊，甭管是政治经济还是各种热门产业，全是表面上风平浪静，水面下惊涛骇浪，暗潮汹涌！

新浪财经

在老潘最新的观点中，明确表示了房地产市场分得越来越开，有的房子抢着要，有的房子没人要。

他所说的“有的，有的”指的就是公寓单元房和别墅这两种房产。

以上海为例，近期的房产市场分化严重。一个开发商推出25套房子，一套要1.3-1.7亿元，挂牌即售空，还创了上海1.3亿以上平层公寓的销售纪录。

据此，分析家指出，2025年上海7000万以上的豪宅成交套数，说不定能成全球第一。

而在硬币的反面，公寓房却无人问津。何故？

因为现在的投资者们明白，越贵的别墅反而越保值。

而欧洲的房市也呈现出了同样的面貌。

就在今年，有很多经济学家预测，欧洲房地产将迎来命运转折的一年。

房子的命运如何转折？

杜绝那些纯为博眼球的不实信息，我们先直接看看欧盟的官网——欧盟官方的经济类网站Eurostat是怎么说的。

该网站刊出了《欧洲住房状况——2024年版》报告，而该报告则涵盖了整个欧洲住房诸多方面的数据，可以说是避免了盲人摸象，让大家能够综合性地看到欧洲房地产正在经历什么样的命运变革。

总体而言，欧洲各国在住房规模、类型和质量以及购房与租房方面存在巨大差异。各国房价和租金的演变也存在显著差异。

这个不难理解，挪威和阿尔巴尼亚的房价当然是一天一地。

所以咱们当然要跳出这些显而易见的范畴，看一看更加深入的：

在整个欧盟（包含了申根与非申根等等全部欧盟国家），超过三分之二的欧盟家庭居民拥有自己的住房。

当然，欧洲全部国家的人口在住房所有权（业主或租户）方面的分布也跟它们的房价一样——差异显著。

2023年，69%的欧盟家庭居民拥有自己的住房，其余31%的居民居住在租赁住房中。

自有住房比例最高的国家有点出人意料，它并不是一个经济发达的西欧或北欧国家，甚至都并不是一个整天唱歌跳舞吃冰淇淋的南欧国家，而是一个传统意义上的东欧国家——罗马尼亚。

罗马尼亚的自住率高得有多离谱呢？

高达96%的人口居住在自有住房的家庭中。而排名第二，三位的也都是东欧国家。

排名第二的斯洛伐克自有住房居住率高达94%、克罗地亚和匈牙利并列第三，均为91%。

这在西欧，北欧是无法想象的。当然，这也是因为东欧国家的经济乃至文化结构和西欧、北欧是截然不同的。

那么，除了东欧这几个堪称住房情况傲娇的国家，欧洲大部分国家都是一个什么住房状况呢？

在德国，租房更为常见，52%的人口是租户。其次是奥地利（46%）和丹麦（40%）。

下面咱们来看一个很有趣的表格，蓝色的条形代表拥有住房，黄色的条码代表租用住房。

现在，欧洲的房子情况就一目了然了。在德国，拥有房子的人口比例最少，而租住房子的人口比例最大。

在老潘的观点中，还提到了以新加坡为代表的“住房双轨制”问题。

即，保障房与商品房一起发展。在全球大都会中，精品需求较高的，可以直奔商品房；如果经济能力略显拮据，则可以倾向于保障房。

全都拥堵在商品房的“赛道”里是没有出路的。

这也就是俗话说的“两条腿走路”。

新加坡在这方面可以说的范本。

新加坡的调控体系是这样：

保障房名为组屋，普通人可低价购买；土地、资金都有政策支持，有效遏制了投机者。

在新加坡，相同地区，保障房价格只有商品房的20%到50%，普通人也能住上房子。

现在世界上很多国家都在跟新加坡“照方抓药”。

正如新加坡国家发展部长所言，新加坡会推更多地建保障房和商品房，既能满足需求，还能稳住房价。

新加坡在2021至2027年这六年间，要建13万个组屋单位。

未来3年，国内大都市也许也会有这个发展趋势。

老潘的成功之处在于，他能看懂趋势，更能顺势而为。

聊完了新加坡和国内的趋势，再看看欧洲这边的房情，其实也是异曲同工。

事实上，欧洲的住房，或者说房地产市场的整体情况还远远不是自己有房子和租住别人房子那么简单。

欧洲住房有门道！

首先，公寓式的单元房和自己独门独户的别墅房就泾渭分明。

整个欧盟是一个什么情况呢？

欧盟全部人口里，略多于一半的人居住在独立屋，也就是独立别墅（或者说小楼之类的）。

bbc

一半人住别墅？这是不是听起来有点难以置信，匪夷所思？这都是什么家庭啊？

但其实我们仔细看的话，欧盟各国按住房类型（独立屋、公寓或其他）划分的人口分布是有所不同的。而居住地点也因城市、城镇、郊区或农村而异。

如果屏幕前的你认为上面的辅助解释还是很官方，很抽象，那我们就说些实际的、具体的、实地观察得来的结果：

如果你租台汽车，在广袤的南欧、东欧国家乡村地区旅游，你就会发现家家户户都是独门独院的，而这些独门独院其实就是最普遍的欧洲乡村景观，你想找一个公寓楼简直是痴人说梦。

Islands

下面咱们看一个具体到小数点的欧盟官方（Eurostat）统计结果：

2023年，欧盟51.7%的人口居住在独立屋，47.7%的人口居住在公寓（0.6%的人口居住在其他住所，例如船屋和房车）。在三分之二的欧盟国家，独立屋最为常见。

Euronews.com

其中，爱尔兰（90%）的独立屋人口比例最高，其次是荷兰（79%）、比利时和克罗地亚（均为77%）。

值得注意的是，这其中包括联排别墅。西班牙（66%）、拉脱维亚（65%，2021年数据）、马耳他（63%）和德国（61%）的独立屋人口比例最高。

有心人从上面的数据不难看出，欧洲的主要人口其实都生活在非城市地带，也就是广袤的乡村世界。这也正是无数久居城市的网友们对于欧洲的独立住房普及率如此之高所不能理解的根本原因。

一半人住别墅？这有点让人难以理解。

Cotts

但当你真实来过欧洲，并且不是仅限于大城市的走马观花，而是深入田间地头，那么，你所有的“难以理解”就变成了“迎刃而解”。

好了，说完了广袤的欧洲乡村地带，我们再来说说在全球流行文化中享有相当“话语权”的欧洲城市地区。

毕竟，巴黎、伦敦、阿姆斯特丹、斯德哥尔摩、雅典、华沙等等名字才是亚洲网友们耳熟能详的欧洲地名主流，像什么里夫普利翁、格罗宁根、德莱斯顿、布里斯托、尚贝里、布拉索夫等等这些欧洲各国真正的“土生土长”地区也只有极少数亚洲网友们才听说过。

那么，现在我们说说欧洲城市地区的情况。在欧洲的城市地区，情况是差不多反过来的：

72%的欧盟人口居住在公寓，27%的人口居住在独立屋。

The spaces

好了，看到这里也许有网友会问，欧洲有没有像国内那种既不是城市，也不算山村的区域，也就是郊区或市郊结合部的概念？

如果大同小异来说，其实也是有的。

在欧洲的概念里，统统算算作“城镇和郊区”。对于这片地方来说，56% 的人住在独栋房屋里，43% 的人住在公寓里。

而在纯粹的农村地区，82% 的人口住在独栋房屋里，只有 17% 的人口住在公寓里。

好了，我们前两个部分说的都是欧洲住房的情况与现状，现在咱们就来说说欧洲房地产市场到底是个什么情况。这也是很多网友关心的重点。

据英国一个老牌的资产管理机构研究，他们给出了一个相对积极的判断：虽然最近全球金融市场波动不小，包括股票、债券、房地产信托等资产都在震荡，但欧洲房地产的复苏趋势仍在延续。换句话说，市场已经从前几年的低迷中慢慢走出，正进入温和回升阶段。

欧洲经济正在找到“温和增长—渐进降息—通胀放缓”的平衡点，这种环境对房地产资产价值是有支撑的。MSCI数据显示，2024年欧洲房地产年化总回报率达到4.8%，创下两年来新高。其中荷兰、葡萄牙、瑞典、西班牙和丹麦表现突出，工业、酒店和住宅板块增长明显，一些城市如里斯本、斯德哥尔摩的住宅甚至实现了两位数的涨幅。

当然，这并不意味着欧洲房市要重演“暴涨神话”。整体来看，市场走势更像是一种“稳中微升”的修复过程。

对于投资者来说，这不是一场投机游戏，而是一场耐心的长期投资。无论在欧洲还是在任何国家，房地产都关乎家庭资产和长期规划——乐观可以有，但谨慎更不能少。

BBC

好了，关于房子的事情，咱们今天就聊到这里。

无论在哪国，房产投资从来都是人生中的重要投资，必须谨慎，马虎不得。也不管投与不投，希望大家都能对这个事物有一个客观而理性的认知。