如果问你，过去一二十年，哪个行业最赚钱？相信绝大多数人都会说是房地产。公开数据显示，2000年时，全国平均房价每平米还不足2000元，而到了今年7月份，全国平均房价首次进入到了万元时代，达到了10211元。不难看出，20多年时间里，全国平均房价上涨了五倍多，凡是早买房的几乎都赚得盆满钵满了，毫不夸张地说，房地产是绝佳的造富工具。

不仅如此，自1998年房改以来，房地产这块高利润的“蛋糕”也吸引了无数的企业、各类资本相继涌入，各行各业都想依靠房地产赚钱。特别是最近这几年，随着商品房年销售额不断攀升，越来越多的房企踏入到了千亿俱乐部的门槛。公开数据显示，今年前10个月，全国有27家房企的销售额突破了千亿大关，业内预计如果今年最后两个月的销售额可以与10月份持平，那么还会有11家房企有望突破千亿大关。

不过，尽管如此，最近央企却密集传来了“退房”的消息，那么这背后透露了哪些信号呢？是不是预示着未来房地产可能不好赚钱了？

一大波央企正在“撤离”房地产

关注楼市的朋友应该发现，最近一段时间以来，房地产行业产权转让项目的现象明显增多。数据显示，今年前11个月，房地产行业产权转让项目共24个，其中央企项目占了19个，占比近八成，这些项目大多处于亏损状态，而与前10个月相比，央企转让房地产项目一共15个，也就是说，仅11月份就超过了前10个月之和。对此，有不少业内人士分析认为，如此密集地转让房地产项目比较罕见，央企“撤离”房地产行业的意图十分明显。

除了央企将旗下房地产项目产权转让以外，最近一两年来，不少央企已经开始全面清退房地产业务，准备全面撤离了。比如，早在2018年，中国重汽集团就将旗下重汽地产100%股权转让，被碧桂园接盘。进入2020年以来，中国国家电网和中国航空集团两家央企同样宣布直接退出了房地产业务。日前，又一家央企厦门国贸宣布未来5年将逐步退出房地产行业。与此同时，山东高速、杭钢集团、山东交工等央企也正在全面清退房地产相关业务。

央企密集“退房”，背后透露了哪些信号？

1、“三道红线”融资新规即将落地，改善自身资金状况和降低负债成为了房企的当务之急。

最近一两年，央企密集转让房地产项目与融资环境不断收紧有着直接关系，尤其是融资监管新规“三道红线”即将在明年出台，更加快了房企“退房”的步伐。所谓的房企融资“三道红线”就是：净负债率大于100%；剔除预收款后的资产负债率大于70%；现金短债比小于1.0倍。

大家都知道，伴随楼市调控不断收紧，房企融资本就不易，若踩中红线，哪怕只踩中了一条，融资条件也会受到限制。因此，通过转让旗下的房地产项目，短期内可以起到快速回笼资金，改善企业资金状况的作用，而从长期看，可以通过降负债来达到融资的目的。在现金为王的当下，为了达到“三道红线”的融资监管要求，接下来不排除还会有更多企业转让或售卖资产项目。

2、房地产政策导向明确，楼市调控难言放松，房地产高速增长的时代开始渐行渐远了。

过去一二十年，由于房地产实在太赚钱了，所以不管是央企还是民企都纷纷涉足房地产，尤其是央企凭借着得天独厚的资金优势，更是赚得盆满钵满。但是，自从2016年以来，从房住不炒到不再把房地产作为短期刺激经济的手段，从限购、限价等短期调控到房地产税、租购并举等房地产长效机制，我们看到，国家对房地产调控的决心和力度一直都没有放松。

与此同时，与一二十年前相比，随着房地产行业规模的不断扩大，住房总量已经趋于饱和，房地产开发的“天花板”也不断显现，加之行业竞争不断加剧，靠房地产赚钱的爆发式增长时代开始渐渐远去了。在笔者看来，随着房地产告别高速增长，尤其是对房地产本就不是主业的央企来说，持有过多的项目不仅不能赚钱，反而会逐渐成为一种低效资产，慢慢成为一种累赘，所以退出也是一种必然。

3、国家进一步发布了严厉的的“退房令”，非房地产主业的央企需要集中精力干好自己的主业。

早在2010年，国家就针对央企发布了“退房令”，当年要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产市场。不过，长期以来，效果一直不明显。今年1月份，国家再次要求央企严把主业投资方向，不得为规避主业监管要求，通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。

此规定一出，就被业内视为更为严厉的“退房令”，然后我们就看到今年越来越多的房企加入到了“退房”的阵营。笔者认为，非房地产主业的央企转让房地产项目或者全面退出房地产行业，有助于集中力量主攻擅长领域，更好地聚焦主业和创新，或者是加大对新兴产业投资力度，发展实体经济，无论是对央企自身还是对国家来说，都是一件好事情。

4、资源、资金等将不再向房地产过度集中，房价会进一步平稳，购房者也应该回归理性。

众所周知，在所有房企当中，央企的动向往往起着政策风向标的作用。央企密集转让旗下项目，甚至全面退出房地产业务，从某种程度上来说，意味着未来资源、资金等将不会再向房地产行业过度集中，一旦没有了这些资金实力雄厚的央企在土地市场上高价拿地，未来的房价水平会更加健康和平稳，这与国家政策导向相一致。

除此之外，从长远来看，我国经济正在经历转型和升级，尤其是在推动脱虚向实的大环境下，国家也绝不会再走靠房地产拉动经济的老路了，所以未来对房地产的依赖度会逐步减小，像以前一样“圈一块地”“建一栋房”就能赚钱的时代开始远去。不仅对房企如此，对于购房者来说，也应该看到这种转变，避免盲目买房和炒房，回归理性才是关键。

总结：受“三道红线”融资监管新规、房地产调控，以及“退房令”的影响， 对于一些不以房地产为主业的央企来说，未来房地产市场的压力或许会变得越来越大，所以预计接下来转让房地产项目的现象或继续增加，甚至不排除还会有其他央企全面清退房地产业务。随着越来越多的央企退出房地产业务，靠房地产来赚钱的“门槛”会变得越来越高，对此购房者也应该保持清醒的认识。

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