很多人问，为什么要不厌其烦的研究和整理数据？

推动我们做这件事的动力在于：我们始终认为，了解一座城市的房价水平和上涨潜力，相比感性的认知，冰冷的数据更靠谱。

另外，不知道有多少粉丝是每篇城市分析系列的文章都不落的。

有句话叫“处在人群中，才能认识自己”，放在买房这件事一样适用。——当我们把所有城市的数据摆出来看，才能跳出自己所在的城市认知，去客观的看待自己的位置。

那么，今天要聊的城市，就是集副省级市和计划单列市于一身的青岛。

先亮观点：青岛的楼市，机会一定有，但需要解决一些摆在眼前的问题。

哪些问题呢？

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问题一、人口拐点来临。

我们先来看一下青岛近四年常住人口的变化情况。

2020年，青岛常住人口1011万人，增长1.84%；

2021年，青岛常住人口1026万人，增长1.49%；

2022年，青岛常住人口1034万人，增长0.83%；

2023年，青岛常住人口1037万人，增长0.28%；

发现了吗？青岛这些年人口虽然一直保持增长，但增长幅度越来越低，去年只增长了0.28%，马上逼近0增长。

按这个势头下去，青岛距离人口下行的拐点不远了。

其实，这背后一个很重要的原因在于老龄化和出生率问题。

看下面这张图。

我没找到青岛市的出生率和死亡率数据，但可以从山东省的数据大概看一下趋势。

因为二孩政策的原因，山东的人口出生率在2016年迎来高点，这一年人口出生率达到了15%，之后一路下降，到2021年变成7.4%与人口死亡率在路口相遇。

换句话说，2021年山东的人口就停止自然增长了。

再之后出生率开始拉开和死亡率的距离，“剪刀差”越来越大，意味着出生的人越来越少，死亡的人越来越多，山东的人口正在慢慢流失。

现在山东的出生率已经降到6%的水平，而死亡率超过了8%。

有人可能会说，全国人口都进入拐点了，又不只是山东。还真不是，比如广东，虽然出生率也有所下滑，但远远没到人口下行的拐点。

——2023年，广东常住人口出生率依然达到8.12%，死亡率仅5.36%；再加上外来人口流入的助攻，广东的人口一直是正增长。

这也成就了广东经济如火如荼的发展，毕竟任何地方经济的活力一定离不开人。

所以，人口问题是青岛急需解决的第一个问题。

问题二、收入水平有待提高。

根据青岛政府网站数据，青岛2023年全年居民平均可支配收入56961元。

这个收入是什么水平？全国来看，排在所有城市第25名。

再与GDP同在1.5万亿左右的城市，宁波、无锡、长沙作对比：

——宁波，2023年人均可支配收入是71731元,比青岛高26%；

——无锡，2023年人均可支配收入是69016元,比青岛高21%；

——长沙，2023年人均可支配收入是61240元,比青岛高7.5%；

也就是说，与同级别城市相比，青岛的人均可支配收入太低，与自身的GDP不相匹配。

这便是青岛需要解决的第二个问题：青岛的经济成果，需要进一步向老百姓的钱包倾斜才行。

问题三、海量库存待消化。

提到青岛的楼市，大家最耳熟能详的内容是什么？

我想，是这座城市巨大的库存，截至4月底青岛的新房库存已经超过16万套，面积达到1900万㎡，去化周期接近30个月。

一句话，青岛的房子太太太多了。

而且这些库存的分布比较分化，总共16万套里，单黄岛区库存就达到了近4万套。

而青岛3-4月份合计新房成交不过1.2万套的样子，按这个速度今年能不能成交8万套要打上一个问号了。目前看，狭义库存维度的新房的去化周期也达到了40个月以上。

以上是新房维度，二手房呢？

本地机构的数据显示，青岛的二手房挂牌量已经超过12万套。

不过青岛的二手房成交很活跃，从最近两周的数据来看，每周平均成交1700余套，创下来历史新高，当然成交高的背后业主降价是主要推动因素。

相比之下，这两周新房成交占二手房成交的一半都不到，按这个态势，估计今年青岛二手房成交套数很有可能会超过新房了。

这也意味着青岛在逐渐转向存量市场。

相比二手房的高成交热度，青岛的主要库存压力来自新房，那么这个压力什么时候会得到缓解呢？

我们继续观察未来的潜在供应量——房屋新开工面积。

来，看下面这张图。

2023年的数据我没查到，仅从2022年的数据来看，青岛的住宅施工面积还在创新高！

这说明潜在还未上市的库存还有很多，甚至有机构称青岛的潜在库存+现有库存已经逼近1亿平，这个无从考证，但可以肯定的是，青岛潜在库存水平绝对是排在全国前列的。

这么大的供应量，青岛的供求失衡肯定还要持续很长一段时间。

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青岛这么大的库存，是不是代表青岛的楼市没有机会了呢？

也未必，说一千道一万，库存的消化最终还是要靠实打实的购买力来买单。

所以，我们再从居民存贷款、杠杆率和月供水平分析一下青岛的购买力情况。

第一组数据——存款、贷款。

从央行青岛分行公布的数据来看：

2023年，青岛住户存款余额是1.28万亿；

2023年，青岛住户贷款余额是0.84万亿；

通过存款和贷款数据，可以得出青岛市住户家庭的贷存比=0.84÷1.28=0.66。

为什么要计算贷存比？

因为贷存比一定程度上反映城市购买力——贷存比越小，代表贷款越少、存款越多，购买力也就越强。

——简单理解，贷存比越小越好。

那么，青岛0.66的贷存比是什么水平呢？

本省来看：这个数字略高于省会济南的0.59，不过相差不算太多；

全国来看：这个数字也略高于全国平均值的0.58，相差也不大。

总的来说，青岛的贷存比比较健康。

那么，青岛过往的贷存比是什么水平？这些年的变化趋势又是如何呢？

来，看历史同期数据。

2023年，青岛住户贷款8398亿，住户存款1.28万亿，贷存比为0.66.

2022年，青岛住户贷款7847亿，住户存款1.09万亿，贷存比为0.72.

2021年，青岛住户贷款7677亿，住户存款9028亿，贷存比为0.85.

2020年，青岛住户贷款6645亿，住户存款8031亿，贷存比为0.83.

2019年，青岛住户贷款5692亿，住户存款6755亿，贷存比为0.84.

2018年，青岛住户贷款4790亿，住户存款5914亿，贷存比为0.81.

2017年，青岛住户贷款4057亿，住户存款5394亿，贷存比为0.75

2016年，青岛住户贷款3387亿，住户存款5326亿，贷存比为0.64.

可以发现，早些年随着房地产的火热，青岛的贷存比一直在高歌猛进，到2021年开始掉头向下，这个时间点的节奏和全国基本是同步的。

但和其他城市不一样的在于，青岛的贷存比下降很快！——现在青岛的居民贷存比即将回到2016年的水平，代表青岛人民这两年在拼命攒钱。

也就是说，从购买力层面来说，青岛的蓄力很强劲。

就买房来说，还有一个很重要的指标，那就是负债能力。

毕竟，大家伙买房，除了自己出钱，还可以做按揭，也就是加杠杆。那么青岛这座城市未来加杠杆的空间如何呢？

来，继续看——第二组数据：居民杠杆率。

也就是城市住户贷款与城市GDP的占比。

按照2023年青岛住户贷款余额0.84万亿，除以青岛2023年GDP为1.58万亿，青岛的居民杠杆率是53%。

53%是什么水平呢？未来还有空间继续加杠杆吗？

作为对比，广州和深圳的居民杠杆率都在80%以上，最强地级市苏州的居民杠杆率是69%，全国平均水平是63%。

也就是说，青岛这个居民杠杆率水平，非常优秀。

而且，如果只考虑房贷维度的中长期贷款，青岛的居民杠杆率只有44%。

所以，青岛是完全具备继续加杠杆的空间的。

再看第三组数据——月供水平：

对按揭贷款来说，通常都是20年或30年，所以要看住户中长期贷款，我查到青岛2023年的住户中长期贷款余额是7009亿。

我们粗略按照平均还款年限20年，等额本息，年利率4.1%，来进行测算：

——青岛每年的偿还房贷的金额是514亿元，占青岛市2023年GDP总额1.58万亿的比例，为3.2%。

这个比例是低于我们之前统计的大部分城市的，我分析可能和青岛人民的贷款意愿较低有关，不管怎样，对比全国其他城市，青岛的月供压力不算大。

也就是说，债务维度看，青岛的贷存比、居民杠杆率水平、月供压力都是良性甚至谈得上优秀的。

不管楼市涨跌，购房者都需要按揭贷款，那么该怎么理解按揭这种负债行为呢，毕竟中产阶层是脆弱的群体。

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最后，补充说一下吧。

一、供求

青岛是我们号分析比较多的城市，从供需到土地、从城市规划到居民负债情况我们都有分析！‍‍

之所以分析的多，不是为了卖房子，就是单纯的喜欢这座北方城市！

说实话，青岛真的很美‍‍

我知道，相比济南楼市的红红火火，青岛楼市被大家嘲笑完了！毕竟，考核公务员卖房、最早收购商品房做保障房等等新闻都出自青岛！

也正因为如此，对青岛楼市悲观的看法特别多！‍

但我告诉大家，我们坚定的看好青岛中长期的楼市行情。

原因有几点：‍‍‍

第一点：‍‍‍‍

青岛的大问题只是出在供求关系上，超前供地，以至于供应量太大了——目前住宅的真是去化周期应该在18到36个月之间（各机构数据打架，我们认为超过警戒线）

从现状看，供应量确实是问题！

但从青岛目前目前供地的数据看，青岛已经在减少供地！其实只要青岛“咬牙”缩减供地，在叠加“收购商品房变保障房”的举措，在18个月左右，青岛楼市的供需关系会有质的改变。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

第二点：‍

青岛不缺购买力！

这是非常、非常重要的关键！因为青岛在下跌行情中，每年新房成交都超过10万套，叠加二手房是一个20万套的市场！‍

所以，这样不缺购买力的城市，一旦楼市供应变成“供需平衡”就会快速攀升！‍‍‍

所以，这是我们坚定看好青岛楼市的原因！‍

二、韧性

抛开过度开发的地产不谈，青岛这座城市的基本面还是很强的。

很多人觉得青岛的产业不强，其实不然。

作为北方沿海城市中的翘楚，聚集了海尔、海信、青啤…这些品牌企业，产业底子很厚。尤其是家电，这几年出口很强，是国内经济的一大亮点。

除此之外，也有轨道交通、船舶海工之类的传统产业，民营经济也活力十足；再配上绝佳无法复制的地理优势，青岛的基本面韧性十足。

对，记住这个词——韧性。青岛属于“躺下也有一米八”的选手。

青岛的城市基本面在北方算是合格选手，虽然存在“政商一体”的经济特点，但其发展和城市环境都属于宜居之城！

对于自住客户而言，青岛这种阴跌的行情也捡不到“大漏”，所以看到合适的房子，该出手就出手！

一句话，对于青岛，短期要有耐心，中长期依然看好。