如果说，今年五一的广州楼市是群雄混战的话，那么，只有一个盘能超脱其中，它便是：项目2022年4月入市，距今正好两年，在短短的24个月大卖300多亿，其中已网签的超过1200套，要知道，这可是套均价超2000万的豪宅。300亿是什么概念呢，2023全年，整个广州有四个区的住宅网签，都没有到300亿，它们分别是：天河、越秀、花都和增城。（数据来源：中指院）2023年，项目网签金额更是逼近160亿，拿下全国1000万+豪宅销冠，在它身后，是成都麓湖、招商苏河玺、上海合生缦云等一众全国神盘。（数据来源：中指院）可以说，正是有了琶洲南TOD的存在，广州豪宅在全国才有了话语权。到了今年，项目更进一步，推出二期全新产品，这次它要的不仅是销冠，而是模式的进一步创新。回答这个问题之前，我们要了解二期的特别之处，正常来说，作为CBD里的项目，密度高是很正常的一件事，毕竟寸土寸金。知道侨鑫汇悦台的容积率是多少吗？7.09！知道珠江新城中区双子星，嘉裕公馆和中海花城湾容积率多少吗？5.96和9.63！（数据来源：贝壳）那琶洲南TOD二期呢？仅为2.52，如果只算盖板地块的话，更是只有2.0。项目示意图
2.0是啥水平？相当于别墅区！
大家熟知的二沙岛，以别墅和低密小高层为主，其中新世界花园别墅，容积率2.7，甚至高过琶洲南二期。
我们在控规中也发现，二期有大片的绿地和开放式商业，这在一个CBD项目中，是难以想象的。
但也正因如此，琶洲南TOD有了迭代的资本，即从过去的CBD+TOD模式，升级为CBD+TOD+POD的全新模式！
很多朋友对POD没概念，简单来说，是基于公园城市的规划理念，强调以水系、湿地、山丘、园林等生态设施，来导向城市空间开发，即建筑与环境共融。
这里的经典案例，为纽约高线公园，一条空中花带，串起了城市建筑群。
而在日本，如今最火的购物中心不在东京银座，也不在大阪心斋桥，而是位于南町田市的Grandberry Park。
其是“公园商业”的创新样板，在约22公顷的区域中，鹤间公园与车站，博物馆，庞大商业体以及公共设施互通，形成一座融合自然与活力的无缝城市。
这不仅重塑了购物体验，令人身心愉悦，更是一种可持续发展的新模式。
项目本身就是TOD，又地处琶洲CBD，更重要的是，家门口为滨河公园，内部又有中轴绿廊，约8000平的园林，再加上绿地、商业小独栋、购物中心等，都为雕琢POD提供了天然条件。目前开发商正在对方案进行调试，未来会怎么运营，会不会引入艺术馆和博物馆，让我们拭目以待吧。POD的开发模式，注定建筑的海拔要克制，其实琶洲南TOD二期，除了一栋约250米的写字楼外，其余都不算高，尤其是8栋住宅，竟然：其中最高24层，最低则不过13层，也就是50米不到。
项目示意图
这就形成了巧妙反差，CBD里最不缺的就是摩天大楼，珠江新城一路向南，是约530米的东塔，约360米的广商中心，约250米的琶洲南写字楼。
但到了住宅这里，竟是100米不到，甚至50米不到的小高层。这样的产品，采光好，体感舒适，具有良好的“亲地性”，很多朋友宁愿舍弃便利，也要到郊区买小洋楼，就是这个原因。
但小高层在CBD，是很难批建的。放眼整个珠江新城，如此低密住区只有两个，一个是珠江别墅，这个有钱也买不到。
另一个则是容积率2.64的凯旋新世界，二手价在20-30万/平之间，且无论楼市如何波动，都坚如磐石。（数据来源：贝壳）
更有趣的是，凯旋新世界与琶洲南TOD，正好是一江两岸，世界就是这么玄妙。
好了，我们接着来看户型，受益于设计新规，二期的得房率接近100%。请相信，越秀地产在产品研究方面，绝对走在全国前列。
但豪宅与刚需盘不同，能多拓展面积自然好，但如果造成比例不协调，或者空间功能混乱，甚至影响尺度感，反而得不偿失。
所幸琶洲南TOD二期，鱼和熊掌可以兼得：豪宅感没有丝毫减少，而更多的赠送，实现了居住体验的锦上添花。
这一点，我们从建面约196㎡和建面约211㎡，都能感受到。项目示意图
大家知道，现在的广州，常规改善户型通常对大开间存在执念。毕竟，面积有限，只有尽可能阳光满屋，才能显大显阔。
但其实，对于豪宅来说，进深才是第一位。很简单，客厅能装几座沙发，餐厅能放几米的餐桌，这些都直接与进深挂钩。
当然，最好的设计，是兼有进深与开间，这样的尺度，琶洲南TOD二期实现了。
譬如约196㎡大平层，客餐厅进深超13米，无需腾挪辗转，容纳一场超20人的小型聚会不成问题。
双阳台设计，又能同时满足多种使用场景，女主人的清晨瑜伽，长辈的午后茗茶，都能有一方天地。
至于约211㎡单位，无论是约24米的南向面宽，还是约33平的主卧面积，都足够令人艳羡。
但最重要的是，很多人进门第一眼，就会爱上这方大客厅。
甚至不用问，开间几米，进深多少，就已经有买家愿意为之买单了高净值人群往往愿意付出时间，将房子改造成自己喜欢的样子，比如林俊杰的家里，客厅更像百货商场，就为了摆手办。所以，真正的豪宅，在交付时，必须提供更多的想象空间。这里就要求产品设计，必须要拥有两种能力。譬如约196㎡的入户花园，开发商提供了一个近乎留白的空间：入户花园留空，花池抬高，比地面高出45厘米。
创意效果图丨建模：狂暴嘤嘤怪
要如何使用，没有真正意义上的标准答案。
你可以打造成潮鞋收藏区，每天从上百双珍藏中选一双出门，也可以种上恣意生长的绿植，让它成为专属私家花园。
第二个能力，则是不设限。
建筑设计中，承重墙是必要的，隔墙也是必要的，但有经验的开发商，会巧妙设置承重墙的位置，业主可对空间进行改造。
比如约211㎡户型，在100个人眼里，或许有100种改造方案。
项目创意图
当然，对于豪宅买家来说，每个家庭成员的舒适度，都是一视同仁的。
而如果你曾亲身入住，就能读懂约196㎡户型的美妙。
在这里，把所有的门窗打开，你会发现实现南北对流的，远不止客餐厅，套内任何一个房间，都能实现清风涌动。
项目示意图
这样的户型不仅无惧炎炎夏日，潮湿挂壁的回南天，也很难对其造成影响。好了，相信很多朋友会问，虽然户型引领风潮，但在楼市周期中，能不能站稳？尤其是196㎡的“小面积”单位。让我们用数据说话，同样是CBD豪宅，同样最大面积超过300平的凯旋新世界，也有建面约195平的户型。跟琶洲南TOD的二期新品没法比，但你知道在楼市如此波动的当下，其房价走势如何吗？来看统计数据，是不是很惊喜？稳稳20万+，几乎没受任何影响。二手价格统计丨数据来源：贝壳
当然，琶洲南TOD价值的企稳，根源还是广州这座城市，这个时代的赋能。
即将到来的五一，第135届广交会将开启第三期，琶洲又将站在全球舞台上，而今年的广交会，格外畅旺，势必拿出一份亮眼的成绩单：
比如刚结束的二期展会，无论展出规模，展出数量还是参展企业，都创下历史新高。其中参展的制造业单项冠军、专精特新等优质企业，更达到1400多家。
采购商纷纷表态：“中国有最棒的供应链，广交会从没让人失望”。
截止到27日，共有214个国家和地区的超19万名境外采购商到会，比上届增长22.1%（以上数据来源广交会官网）。
广交会实景图
相信很多朋友在地铁上，在珠江边，在购物中心里，都能碰上不同国籍，不同口音的国际友人，而这种万商云集的繁忙景象，正是琶洲国际化的最好注脚。
说到底，政府规划的CBD只是基础，只有全球的货物、人流、资金流都为我而来时，才是真正的CBD。
有这样的王牌在手，再加上电商总部经济区的加持，琶洲这几年发展可谓一日千里。
去年，琶洲企业总数达3.6万家，营业收入4479亿元，其中新一代信息技术营收655亿，大增26.1%，琶洲也顺利入选福布斯CBD中国10强。
其中腾讯广州总部大楼要竣工投产，广商中心、大参林创新总部等将开工建设；三七互娱总部大楼、树根互联全国总部、丸美总部、方所文化集团总部等，也都将持续建设。到2035年，琶洲将依托总部企业，打造世界一流的数字经济示范区，成为珠金琶的超级发动机。一张图，看懂琶洲的江湖地位。
尽管琶洲已经势不可挡，但房产君还想说，琶洲的西面为广州塔世界级商圈，南面为海珠湿地，而北面则是珠江新城和金融城。
这样的朋友圈，将让琶洲在未来10年甚至20年，都是城市的C位。
琶洲+珠江新城，广州最美天际线
现在你能理解，为什么琶洲在去年，能拍出楼面价7.5万/平的广州地王，又为什么琶洲南TOD，可以全国封王。其价值，还远不到天花板。
最后，房产君总结一下，这个项目尽管只入市两年，但已肩负模式创新，为城市赋能的职责和使命，并深入探索更时尚的国际化人居模式。
其开创的TOD+CBD+POD模式，之前广州没有，未来也很难再有。
示意效果图
在接下来的五一，琶洲南TOD恰逢两周年以及越秀地产举办高端豪宅购房节，项目将对外回馈客户，比如限时享悦秀会千万积分。
此外，五一期间，项目每天都将面向业主，举办“卓越会”圈层活动，包括毕加索基金会IP授权的小小毕加索主题活动、申报非遗的马面裙中式美学品鉴等。
长假马上开始，要是你想拿下核心资产，寻找200平左右的大宅，那么琶洲南TOD二期，就是不二之选。
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