很多人居然并没有注意到，房贷利率最近的一个超级大招： 最近很多城市二线城市开始批量取消房贷利率下限了！ 据新华社财经、珠海特区报报道，中山、珠海、东莞、佛山等15个城市已取消首套房贷利率下限，实际利率由商业银行按照市场化、法制化原则与借款人自主协商确定。截至目前，南昌、青岛、烟台、济宁、赣州、九江、新余、潮州、汕尾、东莞、佛山等城市从4月1日起，阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。此前，东莞、佛山、中山、珠海、惠州、汕头、江门、湛江、肇庆、阳江、清远、韶关、云浮已取消首套房贷利率下限。 这是个重磅消息，居然新闻没多少人提，也是让我和这个资深房产人士很诧异，现在大家敏感度都那么低了吗？说实话，现在的规则别说你们了，不是深耕房地产的，根本连新闻都看不明白了。取消房贷下限跟降低房贷是两码事，但又息息相关。2022年5月15日，央行、银保监会印发了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，其中提到，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR（贷款市场报价利率）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 看不懂是吧，没关系，简答来说，一手房房价同比、环比连降三个月，就可以下调房贷利率下限：首套LPR-20个基点，二套是LPR+60个基点。后来呢，政策又优化了，要动态调整，房价连续下跌3月的，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。现在“取消下限”就是可以突破LPR-20这限制，而现在一旦取消房贷利率下限，意味着未来的首套房房贷利率公式是这样的：5年期LPR(3.95）- XBP，这个X就让各地市场来决定。5年期LPR还是由央妈来决定，并且所有人都能享受到，包括存量房贷。那个X取消下限后，就由各个城市和银行，市场动态决定，并且只有新增房贷能享受，存量房贷无法享受。举例，赣州开始取消首套房贷利率下限之后，第一时间赣州就有多家银行执行该政策，首套房贷利率直接从20BP下调40个BP，3.95-0.4，达到了3.55%。中山曝出来最高可以减60个基点，即3.35%，相当于直接打了85折啊。我感觉到熟悉的配方又来了，房贷利率跟08年那一波太像了，那个时候是直接打折，打九折，八折。现在只是换了一个游戏规则，叫5年期LPR减去基点。取消基点下限之后，就会根据各地市场百花齐放的来降了。今年开始，各类城市的房贷利率将会呈现分层分级的情况，房贷利率主要由市场和银行来决定。越是高能级城市，房贷利率越高。越是低能级城市，房贷利率越低。大家自己去看，目前取消下限的城市，也基本是三四线，或者弱二线，一线和强二线目前还没有传出取消下限的新闻，但是不排除部分强二线城市也会跟进取消下限。一线城市，目前首二套平均房贷利率分别为3.88%、4.29%。三四线城市首二套利率分别为3.57%、4.15%。今年看，一线城市房贷利率仍然会是最高，但是三四线城市，很可能会率先进入3%左右的利率，甚至在不久的将来，会跌破3字头，进入2字头时代。
而哪些城市有可能会降低房贷利率呢？首先我必须告诉大家一个大趋势：目前所有城市，所有人的房贷，包括存量和新增房贷，利率下行是确定的必然的趋势，只要你目前是浮动LPR利率，就或多或少能享受到。今天有一个新闻，再次会论证我的判断，那便是存款利率的下调。
河南、广东、云南、贵州等地多家中小银行调降存款利率，从5BP～45BP不等。举个例子，新密农商银行把两年定期利率下调了40BP，从原来的2.4%下调到了2.0%一般来说，银行降息的节奏是从上至下传导的，呈现出“国有大行带头、股份制银行快速跟进、其余银行有序跟随”的模式。这次降息和2月底那一波都是中小银行跟进去年底那一波银行“降息潮”。存款利率确实不得不降了，而且近期估计还会再继续下降。各位粉丝朋友一定要理解一个走势，为什么要不断降存款利率，是因为银行要为降低贷款利率留下空间。这非常重要，现在商业银行的净息差在收窄，2023年商业银行净息差为1.69%，2010年以来首次低于1.70%，，同时也低于警戒线——1.8%。银行是商业机构，不会做亏本的买卖，必须要有息差才能赚钱，要维持住息差，必须降低存款利率。各位，樱桃试着帮大家推演下房贷利率下降的终极目标。现在三年期五年期的存款利率还有2个多点，离零利率还有2个多点的空间，还早呢。如果维持住1.8%的息差，假设5年期存款进入零利率，那么5年期贷款必然极限值就是1.8%，也就是现在的北欧时代。当然，5年期存款进入零利率不可能在三五年内，必须是10年为单位。5年期LPR如果进入1.2%以下，那么在维持息差1.8的情况下，我们的房贷利率将会历史性跌破3%。什么时候房贷利率能够全面进入2字头，盯着银行的5年期存款利率进入1.2%就可以了。所以，各位看懂这个逻辑没有？看上去复杂，应该听我解读完通透了把。
现在银行有很多资金贷不出去，供需影响，贷款利率还得降，而且央行还在引导继续降贷款利率，那存款利率只能继续降。而且，这几年地方债那么多，土地财政又大跌，也只能借新还旧，要减轻地方政府的还利息压力，也必须要引导贷款利率下降。而贷款利率下降， 存款利率也必须往下降，反之也成立。而一旦房贷利率跌到3%，这个值就非常微妙，因为不少城市的租金回报率能够达到2%-3%，租金是跟物价指数相关，租金还会随着货币贬值，CPI攀升不断上涨，租金上涨，房贷却在下滑，那么租金低月供，买房就会进入零成本时代，呵呵。各位，买房是拼认知的时代了。买房真的是一个数学题啊，要理解这道题，是不是太难了？今天的内容发的有点晚，但是干货很多，应该讲清楚了整个逻辑，大家转发给身边的朋友，让他理解未来房贷的趋势。
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