恒隆地产（0101）董事长陈启宗日前宣布退休，交由儿子即现任副董事长陈文博接棒。他近日在任内最后一份2023年报的《董事长致股东函》中，发表临别感言。
自从掌舵恒隆后，陈启宗会在每年的半年报和年报里，都亲自写一封《致股东函》，33年从不间断。
他的《致股东函》十分走心，除了回顾公司经营、项目发展情况外，还会认真与股东对话，阐述他对宏观经济的看法，对行业的预判。
2023年报，恒隆交出了一份满意的答卷，全年营收为103.16亿港币。
2023年恒隆内地商场收入。图源：恒隆公告
内地商场租赁贡献了将近一半的营收，2023年租赁收入同比增长8%至49.63亿人民币，为恒隆提供了良好的现金流。
在最后一份《致股东函》中，陈启宗一改过往大量篇幅谈论内地市场的习惯，而是更多围绕香港的前世今生深入分析——是什么造就了这座城市昔日的样子，又是甚么令其成为如今的模样。
内地媒体关于陈启宗退休的报道。图源：观察者网
爱之深责之切，陈启宗对香港深厚感情溢于言表，据他回忆，他应该是1997年前后，以个人身份最频繁到访西方国家说好香港故事的本地市民。
面对国际重重阻力，陈启宗为香港未来发展出谋划策，建议要与内地建立更紧密的经济联系，要加倍努力了解并联系外界，同时快速提升在高科技方面的技术水平和适应力。
陈启宗 图源：网络
陈启宗在《致股东函》中指出，现今的香港与1997年以及随后的首20年相比，已有重大变化。香港过往所享的繁荣，是建基于高地价等不可持续的因素。出现重大转变是难免的，即使无人能预测会如何发生。“唯有变化才是永恒。当外在环境改变，每个人、每个城市、每个国家都必须作出调整，才能求存求荣。”
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他认为，值得作新投资的地方委实极少。即使有，也未必是恒隆能得以利用之地。并相信，中国内地的世界级商业地产租赁业务正是这样的好机会。
陈启宗指出，近年地缘政治与地缘经济问题，对任何大型企业而言都越见重要。当世界最强大国家（美国）要与第二大经济体（中国）全面较劲时，对谁来说都是坏事。这会影响全球各地的企业，尤其像恒隆一般，在中国营运的企业。
故此在当下大环境，陈启宗表示，任何企业的目标应该是“保本保命”，而非大力发展。已知或未知的风险重重，企业不应冒进扩充。安度接下来的数个年头，再看届时世界变成怎样。放过一个机会总比失去整盘生意要好，这亦是为何恒隆过去数年一直保持谨慎的原因。
此外，陈启宗亦谈到一些对恒隆股价的想法，认为若然其对中国市场和公司业绩的乐观看法大概与事实相符，公司股价应会再度跑赢同业，而前提是全球投资界必须再次承认中国经济的持续增长。
他又指，虽然预期公司在内地高端购物商场未来多年会继续表现出色，但香港的住宅和商业地产巿场则不然，更指香港住宅土地供应长达十年的人为短缺局面正逐渐被打破；由于供应预计充足，楼价不会像过去数年那样大升，但长远有利于香港的竞争力。
陈启宗形容《香港国安法》解除数十年香港楼价异常高企的魔咒。在2020年6月颁布《香港国安法》 前，香港政治内斗尤其恶劣。在某种意义上，《香港国安法》的实施最终解除了数十年来楼价异常高企的魔咒，而《香港国安法》之所以有效，正是约束或消除了一些时任立法会议员自私而不当的行为。
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他续指，土地供应由短缺变成充裕，将逐渐改变市民既有的一个信念，就是投资物业永不会错，“这是香港社会迟早必须面对的过程”。
恒隆集团60年发展里程碑。图源：网络
陈氏家族祖籍广东顺德，曾祖辈在很早便移居香港，经商致富，活跃于珠三角、香港、澳门、湛江以至海外的南洋。被视为带领家族扬名立万的关键人物陈曾熙，战前曾留学日本，修读土木工程。
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恒隆集团由陈启宗父亲陈曾熙早于1960年9月创办，并于1972年申请上市，吸纳公众资本进一步开拓业务。此后，陈氏恒隆集团与李嘉诚长江实业、郭得胜新鸿基地产、郭应湘合和实业和陈德泰大昌地产等急速壮大华资地产巨贾齐名。上世纪80年代，陈曾熙的资产已经高达40亿港元，名列香港十大财团之列。
1986年，陈曾熙去世，恒隆的业务交给陈曾熙的弟弟陈曾焘负责。恒隆集团在陈曾焘执掌的五年时间中风格保守，致使恒隆集团跌出香港公司实力榜的前十名。
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陈启宗于1972年加入集团，自1991年起担任董事长，正式掌舵恒隆并开启了“二次创业”。
陈文博 图源：网络
陈启宗在掌舵恒隆之后，凭借两项战略决策带领恒隆集团再次崛起：1992年，恒隆进入内地市场。在陈启宗带领下，恒隆先后拿下上海徐家汇和南京西路的两块大型土地。
恒隆集团商业地产版图 图源：网络
上世纪90年代初，香港的地产市场低迷，但陈启宗相信市场早晚会转暖，因此在香港大量买入土地。此后几年，随着市场热度的持续增加后，陈启宗在1997年前开始抛售一些物业，换取大量的资金。陈启宗对于市场的敏锐洞察让恒隆成功地避开了1998年的亚洲金融危机。
面对投资，陈启宗坚信“做人不能太聪明，要准备吃一些苦，花一些功夫用乌龟的心态做兔子的事业。”
陈启宗(右二)和陈文博(左一)在2023年业绩发布会现场。图源：恒隆集团
