根据广州中原研究发展部监测，2022年，广州市二手市场成交宗数为82739宗（自助网签+中介促成网签）；

同比去年同期（117103宗）下跌29.3%。

2022年二手成交延续去年下半年成交形势，交投氛围遇冷。

疫情下刚性需求被积压，改善买家持币观望，促使今年成交能力远不及过去几年；

半年成交量基本维持在4.1万宗左右的低位水平。

广州中原研究发展部分析认为，2022年，广州二手楼市主要特征如下：

（1）客户观望情绪浓，看房积极性持续下降。

受疫情因素影响，加上市场经济环境低迷，刚需客户购买力下降，入市热情偏低。

不少客户对后市预期较弱，认为后市价格将进入下行通道，“买涨不买跌”心理作祟，从而搁置购房计划选择观望，避免“高位站岗”。

据中原数据显示，2022年1-4季度广州中原二手带看量更是呈现连续下滑的走势。

（2）楼市以买方市场为主，降价出售已成常态。

目前二手市场成交惨淡，成交周期大幅度延长，从而击穿业主的心理价位，被迫降价促成交。

据中原业主报价指数显示，二手报价指数基本维持在20%-30%的低位区间徘徊，买方“话事权”明显较去年大，压价成交已为常态。

（3）市场格局分化，高端豪宅市场需求活跃。

随着金融政策松绑，市场基本面向好，豪宅客户率先入市，千万豪宅占比亦是稳步上扬。

而作为豪宅风向标的珠江新城板块本月需求亦是居高不下，板块成交量更是再次进入板块TOP10成交榜单。

01.

全年成交走势：

各月成交表现平淡

月均成交保持6500-7500宗左右

整体看，2022年受疫情及经济环境影响，各月成交表现“平淡”；

月度成交基本在6500-7500宗左右，各月成交量均远低于去年月均（9759宗）。

但实际上，自去年指导价调控出台后，买家对楼市预期明显减弱，入市热情大减。据统计，2021年9-12月月均成交大跌至6111宗。

总体来看，今年二手月度成交量实际仍较去年年末有所回暖，现时楼市环境整体调控基调趋松。

因此，待经济复苏后，积压刚需、改善需求或得到释放，二手市场具备触底反弹的可能性。

02.

全年价格走势：

楼市回归理性，

价格走势首次出现“拐点”

2022年，广州二手住宅网签均价为27491元/平，同比下跌7.85%。

现时，广州二手市场以“买方市场”为主，“业弱客强”成普遍现象，多个优质盘源降价促成交，致使价格趋势在近5年内首次下降。

另外，在房住不炒的大基调下，预计明年官方调控基调方向或为“控价放量”，价格重现过去的大涨可能性不大，未来价格仍以平稳为主。

03.

市场成交特征分析：

楼市浮现多种新“常态”

业弱客强关系持续，业主放盘“底气”不足

目前，二手市场成交活跃度低，存量房流通缓慢；

成交周期大大延长，促使业主对市场信心大大受挫；

报价指数更是呈现连续“插水”下滑，指数一度下跌至17.3%的历史最低位。

同时，在客少且“非理性砍价”现象严重的情况下，业主放盘意愿亦出现明显下滑。

2022年录得的周均放盘量处近5年的低位水平，较2021年同期下跌2成以上。

另外，在客户欺软、投机心态双重影响下，买方“话事权”大，业主议价空间更是进一步扩大，报价变动幅度明显大于去年同期。

据广州中原研究发展部统计监测显示，花都、南沙、增城等外围区域报价下调幅度最大，基本处于4.3%以上。

而越秀、天河、海珠等中心区域报价变动幅度相对较小，下调幅度分别为2.0%、1.9%、1.8%。

购房格局转变，居住需求往外“跑”

与往年相反的是，今年核心四区成交略显“泄气”；

指导价调控出台后，整体成交势头被抑制，下半年网签占比连续下降至41.7%，同比去年同期净减3.1%。

而番禺、黄埔、白云三区占比则呈现稳步上升态势，从2020年上半年的28.3%，上涨至30.3%，净增2.0%。

另外，由于过去两年外围郊区需求大减，而今年积压需求逐步释出，促使成交占比亦有微幅上扬，2022年下半年外围四区网签占比已回升至28.0%。

市场分化，豪宅成交占比“一路高歌”

随着金融政策松绑、利率连续下调。

加上央妈“放水”房企，救市调控暖风频频吹出，广州市场基本面向好，行业信心逐步修复，导致豪宅客户嗅到投资置业先机，率先购房入市。

据监测显示，豪宅成交“一路高歌”，稳步上扬。2022年二手千万豪宅网签占比跃升至2.4%，同比大增0.4%。

信贷环境松绑，改善买家率先入市

2022年，广州信贷环境连番“放宽”，贷款利率下调至历史最低，放款周期亦能保证在1个月内，种种信号有利于促进置换买家入市。

据广州中原研究发展部监测显示，3房房源成交占比达46.4%，同比净增3.3%，4房及以上房源成交占比达13.6%，同比净增1.2%；

120平以上房源成交占比为21.4%，同比净增4.5%。

04.

区域成交

市场成交格局分化，番禺蝉联榜首

对比2021年成交情况来看，广州各区成交均出现下滑；

中心区天河、越秀、海珠三区成交跌幅最为明显，同比分别下降36.5%、28.2%、31.8%；

而外围区跌幅明显则为南沙、增城两区，两区全年共成交2948宗、8100宗，同比分别下降41.0%、35.6%。

另外，番禺以成交11885宗的成绩蝉联各区榜首位置。

新华、新塘持续稳居榜首，珠江新城再登榜单

从2022年成交前十的榜单中不难看出，新华、新塘两大板块成交表现强势，连续两年成交量处于前二的位置。

另外，缺席已久的珠江新城板块今年重回榜单，受大环境的影响，刚需整体购买力略显乏力；

而高端投资、改善客户嗅到抄底入市时机，反而加快入市步伐，促使今年珠江新城二手成交量表现“可观”。

05.

分区点评

番禺区：钟村、市桥板块需求活跃，超大社区楼盘成交旺、价格企稳

2022年，番禺区二手住宅网签宗数（中介网签+自助网签）为11885宗，同比下滑27.4%，番禺二手蝉联成交霸主位置，成交量持续居高不下。

其中，区域成交活跃板块主要以市桥、华南板块为主。

市桥板块活跃楼盘主要以华侨城、康乐园等，其成交均价分别为20257元/平、23330元/平。

另外，据调研了解到，今年华南板块虽然仍居区域前列，但整体二手成交量则出现明显的回落，带看量、新增客户数量同比去年同期减少2成以上。

广州中原研究发展部认为，今年华南板块成交明显回落主要有两方面原因：

一方面，疫情和市场大环境的影响下，客户持币观望情绪浓，成交周期大幅延长，除了符合价格预期的“心水”房源外，买家不会轻易入市。

另一方面，2022年，华南板块涌现出一手实力竞品楼盘，其价格与周边优质二手项目倒挂。

比如越秀•瑞麓府在售均价在4.8万元/平，而而周边的万科欧泊均价已达4.7-5.3万元/平、雅居乐剑桥郡均价在4.5-4.8万元/平左右。

加上其优质的区位条件，不少二手客户选择该项目，导致华南板块整体需求有所下滑。

但是，需要特别指出的是，凭借“配套成熟+生活气息浓厚”的优势，番禺超大社区盘源需求居高不下，存量房流通迅速。

据统计，广州二手成交前十楼盘中，番禺独占三席，分别为祈福新村、广州亚运城、丽江花园的大社区楼盘。

其中，祈福新村成交量更是保持月均成交85宗的超高成交量。

同时，在目前各个盘源处于降价出售的大环境下，超大社区盘源均价依然企稳，亚运城、祈福新村价格同比去年涨跌幅基本能够保持在3%以内。

由此可见，超大社区盘源由于供求保持相对稳定、活跃，楼盘仍然具备较强的保值属性。

荔湾区：刚需盘源供需活跃，成交占比稳步攀升

2022年，荔湾区二手住宅成交宗数（中介网签+自助网签）为6152宗，同比下降23.0%，整体交投环境表现低迷；

而二手住宅网签均价为33636元/平。据广州中原研究发展部监测发现，2022年荔湾区刚需房源成交占比呈现稳步爬升的态势。

其中2022年4季度，荔湾区1房房源成交占比上升至19.1%，较1季度大涨4.9%；2房房源4季度占比为46.6%，较1季度净增6.3%。

广州中原研究发展部认为，荔湾小户型成交占比稳步攀升主要有两方面原因：

一方面，入市门槛低，1房房源套均总价基本能在150万元/套左右，对于目前刚需购买力而言属于不错的“上车”选择；

另一方面，刚需房源业主放盘积极性较高，多个楼梯小户型散盘盘源释出，市面上笋盘涌现，加上业主心理价位合理，促使买家的入市热情较小区大户型房源高。

白云区：罗冲围需求旺，机场路楼市前景明朗

2022年，白云区二手住宅成交宗数（中介网签+自助网签）为8366宗，同比下降28.4%；二手住宅网签均价为28046元/平。

据广州中原研究发展部监测显示，白云机场路板块成交略有萎缩，二手带看量及新增客户数量较去年同期减少2成以上。

目前板块优质二手项目主要以汇侨新城、白云骏景花园为主，其均价分别为2.3-2.8万元/平、4.3-4.5万元/平。

另外，值得一提的是，“邻居”棠溪火车站预计2023年年底落成，未来将汇聚1条城轨，2条高铁、6条地铁交汇，将打通广州铁路枢纽“任督二脉”。

因此，未来机场路板块将为湾区的重点居住需求承接片区。

而目前机场路板块属于白云的楼市价值洼地，整体均价处低洼位置，未来火车站落成后，片区周边楼市实现补涨的可能性较大。

此外，白云区罗冲围板块成交量虽较去年同期有所减少，但板块活跃度仍位列市区首位，板块月均成交量高达120宗。

同样，板块“明星盘”仍是富力两大楼盘（富力半岛花园、富力桃园）。2022年两盘成交均价为36643元/平、36111元/平。

另外，目前地铁13号线二期建设进度良好，明年有望能够落成、通车，未来将能拉近与天河、荔湾等区域通勤距离，带动人口流入，日后罗冲围板块含金量有望进一步提升。

天河区：珠城稀缺户型价格逆市上涨

2022年，天河区二手住宅成交宗数（中介网签+自助网签）为9702宗，同比下降36.5%；而二手网签均价为56047元/平。

另外，据广州中原研究发展部调研了解，天河公园板块相对于周边东圃、员村板块而言，跌幅相对较小，整体成交仍然保持活跃状态。

主要原因在于：

一、板块业主报价合理、放盘积极性较高，具备一定议价让利空间。客户可选择性增多，入市热情高；

二、近两年以来，市场上主要的购房客户以“卖一买一”的置换、改善客户居多，而天河公园板块整体配套成熟，属于区域内宜居板块。因此，近期天河公园板块成交活跃度位居区域中前列。

此外，据广州中原研究发展部调研监测，2022年，珠江新城板块需求活跃，板块成交量重回TOP10榜单，其月度成交走势呈现“V”字形走势。

10月份，因金融政策松绑，调控基调趋松，市场基本面向好，不少高端投资改善买家再度入场，重点瞄准板块优质盘源的高层、南向稀缺单位，利用稀缺性的特点实现资产升值、保值。

据统计显示，不少优质楼盘价格在目前逆市中反而上调。比如中海花城南向高层单位价格较年初上涨8.6%、嘉裕公馆高层南向单位较年初上调4.8%。

海珠区：市场寒意浓，海珠西板块需求回落

2022年，海珠区二手住宅成交宗数（中介网签+自助网签）为11145宗，同比下滑31.8%；

而网签均价为39789元/平。成交排名维持各区第二位（略输番禺11885宗）。

根据中原成交大数据显示，2022年，海珠区江南大道南板块成交表现尚可，其成交均价分别为42451元/㎡。

而本月江南大道南板块成交最为活跃楼盘为保利红棉花园、金碧花园，其成交均价分别为35701元/㎡、46999元/㎡。

另外，据广州中原研究发展部调研了解，由于受到经济大环境的不景气影响，广州内外部楼市环境寒意十足；

海珠西板块需求较去年同期明显回落，客户上门看房数量同比下跌2-3成左右。

广州中原研究发展部认为，海珠西板块成交下滑主要有两方面原因：

一方面，海珠西板块客户多以“卖一买一”的置换客户居多，但现时整体市场氛围低迷，成交周期大幅延长，促使客户难以快速手上旧物业来置换新物业，促使整体成交略有受阻。

另一方面，部分优质盘源虽有一定的议价空间，但整体让利幅度不大，未达客户心理价位，导致买家接受意愿不高，成交低迷。

越秀区：东风东板块议价幅度大，客户压价成常态

2022年，越秀区二手住宅成交宗数（中介网签+自助网签）为7984宗，同比下降28.2%；而二手住宅网签均价为44185元/平。

另外，根据中原研究发展部监测发现，2022年东风东板块成交活跃度有所回落，成交周期明显延长。

但整体来看，凭借其教育资源的优势条件下，东风东板块成交量仍为区域高位水平，新增客户数量及二手带看量均高于周边板块。

但是，据调研了解到，目前东风东板块整体的议价空间偏大，市场以“业弱客强”为主，买家压价成交已为常态。

不少购房客户压价幅度甚至高达10%-15%，多个盘源让利超百万元，比如东风广场有一122平放盘，原放盘价为1600万元，而目前报价仅1450万元，降价幅度达150万元。

因此，广州中原研究发展部建议，购入该类型的物业房源宜早不宜迟，尽量把握目前的购房空窗期，

06.

2023年预测：

调控松绑，暖春将至

月均成交或回升至

8300-9000宗水平

2022年年底，官方已经开始“救市”行动，先后出台第三支箭”及“楼市金融十六条”等重大金融调控，有利于提振购房买家信心，保证房地产的健康运行。

同时，广州防疫政策的优化亦为后续经济恢复、修复行业信心提供基础条件。

整体看，目前广州楼市已具备触底反弹的要素，2023年市场逐步回暖可能性较大。

2023年春节后或会先迎接一波“小阳春”（预计成交9000-10000宗左右）。

另外，广州中原研究发展预测，2023年月度平均成交量可能回升8300-9000宗，与2019年水平相当。

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