香港新一届特区政府上任以来，重视土地房屋和青年发展，行政长官李家超致力解决港人安居乐业、青年上流等一系列「老大难」问题，惟新冠肺炎疫情持续打击全球经济，9月美国及香港加息负面，加剧楼市跌势，业界预计9月差估指数有机会录2.5%至3%跌幅。不过，下跌后的楼价仍然高企，青年的「安居梦」似乎仍然遥不可及。到底青年们在置业时有何困难？坊间近期热烈讨论的「渐进式按揭」，又能否帮到他们？

陷入「捱贵租」与「月光族」的恶性循环

罗生夫妇二人工资水平已经超过公屋申请门坎，直言二人家庭19550元入息限额不现实，除非「走偏门」。

罗生今年38岁，自小学四年级时与家人同住天水围公屋，直至4年前结婚才搬出来与太太租住在位于元朗的一间私人屋苑，房租每月14000元，是生活最大开销，惟二人工资水平已经超过公屋申请门坎，直言二人家庭19550元入息限额不现实，除非「走偏门」，即辞去工作做兼职工作等，但又不希望为了一间公屋放弃个人发展。至于居屋，虽然现时人工可以负担购买居屋，但要成功抽签，罗生认为「好似中六合彩咁」。

被问及会否想购买私楼，罗生又指，在寸土寸金的香港，蜗居200多呎的房子也要400多万元，向银行申请按揭后加上利息就变成600多万，他直言在香港若视供楼为首要任务，就要放弃很多，会降低人生性价比（或生活质素）。

至于「港漂」Stephy，她来港5年，现与朋友合租，每人每月租金7000元。对于女生来说，搬家无疑是个耗费精力、体力的「大工程」，惟受到疫情等影响，部分业主涨租或希望转卖物业，令她与室友无法继续租住，唯有另寻房源并火速搬家，精疲力尽之余，她希望有个属于自己的「家」，不过高企的楼价和持续「清零」的银行户口令「上楼梦」遥不可及。

据Stephy计算，每月人工25000元，减去租金和日常开销，就算每月「左悭右悭」，以固定每月储一万元为目标，距离买楼50万左右的首期都要储4年多，前提是不可以生病及不会有意外情况发生。

对于「租房族」来说，租金无疑是每月一笔金额较大的固定开支，「捱贵租」十有八九都是「月光族」，更加不可能凑够首期，惟一日不「上楼」，一日就要「捱贵租」，成为恶性循环。对此，有地产商提出「渐进式按揭」计划，期望以创新模式帮助青年置业，但这是否一个「上车」好方法？

「渐进式按揭」或先甜后苦

以屯门新盘NOVOLAND为例，仅有245平方呎的开放式单位接受「渐进式供款计划」。根据计划，首3年偿还贷款金额的40%，利率为P-2.5%；而第4至6年，需偿还贷款金额的30%及之前的余额，息率为P；第7年或之后，买家需偿还余下金额，息率为P。

据利嘉阁地产经理介绍，该单位在今年7月售出时价格为3413500元，买家最多可向银行申请贷款为净楼价85%，即2901475元，意味首期要缴付楼价15%，即512500元。买家前三年每月供款仅需4586元，惟三年后要连同第二阶段的按揭每月供款，以及第一阶段所剩余的按揭款项一起清还，变相每月供款数目突然变大。

由此计算，第四年至第六年开始，买家每月供款将升至10980元，第七年及之后月供更是高达16716元。相比之下，传统按揭方法，买家最高可按揭净楼价90%，如买家按揭85%计算，贷款为2901475元，还款年期同为30年，利率2.5厘，每月供款仅需11465元。经粗略计算，使用「渐进式供款计划」在30年的利息支出可能高达5219064元，而传统按揭的利息支出为4127400元，两者相比，「渐进式供款计划」较传统按揭方式要额外多出1091664元，也可说是「先甜后苦」。

全国青联委员、香港政协青年联会主席邓灏康表示，青年上楼面临两大阻滞，一是高昂的首期，二是银行压力测试未必能够通过，现时要有足够经济能力才能置业。「上楼」意味落地生根，增强「主人翁」意识，安居后再乐业，有助青年个人事业和人生规划发展。渐进式按揭「先甜后苦」，目前适合收入逐年稳步上升的人士。他强调，以往按揭是由银行制定，若渐进式按揭能够由政府提供帮助，针对首次置业的香港青年提供特别优惠，制定特别息口，将有更大保障，或政府向银行提供按揭保险，利于银行有信心提供更优惠的息口。

杜绝公屋「陷阱」 需创新模式助青年置业

立法会议员洪雯用一句话形容香港楼价高企的最主要原因是「没有利用好香港的土地资源」，惟造地建屋并不能保障人人都买得起楼，现时建屋模式7成为公营房屋，3成为私楼，由于公屋轮候时间逐年增长，政府致力集中资源兴建公屋，导致大批超过公屋申请资格的「夹心阶层」，面临极少的私楼选择。供应有限，过去十几年的楼价向来「快涨慢跌」，即使最近楼价呈现下跌趋势，预计跌幅不会很大，因此居住问题并不能靠楼价下跌解决。

公屋的定位是基层，但理想型社会并非应以基层为最大群体，而是呈现「橄榄形」，大规模建公屋绝非扶助中产模式，相反会成为一个阻滞港人向上流动的「陷阱」。她提倡利用各种创新模式，协助港人踏入置业阶梯，例如大量兴建适合中产阶层居住的房屋，扭转固有思维，杜绝公屋恶性循环，引导社会向上流动。

谈及「渐进式按揭」，洪雯指这是一种用以帮助事业初期且积蓄不多人士的创新模式，初衷是帮助青年置业，而不该是变相帮助银行用创新模式收取更多利息，强调「渐进式按揭」需要政府和金融机构在规则制定、政策优惠等方面提供优惠，同时政府亦可以从其他方面加强私人发展商合作，通过更多方案，共同协助青年上楼。

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