没能等来风的广州楼市，假期依然不缺乏新闻。 讲几个信息： 一个是老黄埔板块（算是吧）的黄埔新城在昨天开始传出开盘价格，甚至远低于当初项目亮相喊出的吹风价，甚至最低2字头。 另一个则是假期首日，盘叔的朋友圈被各位中介朋友刷屏了，发的都是同一个项目，来自朱村板块的保利水木芳华，据说价格卷到不行。 而另一头，又有不少广州项目，喊出了涨价口号，涨幅从1%到6%不等。 这三个消息，核心词都是价格。 有的割肉求量，有的貌似底气十足，各有各的玩法。前两者，甚至都是进入到一个新价格阶段。 看上去，广州楼市，要进入到一个价格战的2.0了。 如此魔幻，足以让普通购房者，迷离其中。 01 先从两个价格战的卷王项目聊起。 前天深夜（6月2日），黄埔新城的销售给我们发来了这么一段信息： 大家一直关心的价格终于进一步披露了，此前的吹风价格是3.5—3.7万，现在确定了。 本次首开价格最低预计不到3万就可以买到，这个价格已经是各主城区没有价格对手了。 …… 这个信息，确实吸引了还没入睡的盘叔。 更深度的聊完之后，我们不得不说，黄埔新城这次的首开价格，确实是做好了要冲击项目所处板块市场的准备了。 按照销售的说法，黄埔新城93平北向最低不到3万，而南向则更贵一些，大概会去到3.3万一平的区间。 至于改善4房，估计就会更贵点。 这个价格有没有冲击力，显然是有的。 目前周边的楼盘，大多比这更价格贵不少。 比如和项目相隔不远，更近广州市中心的星航TOD，在售均价就是4万5到4万8。 部分低楼层房源价格会便宜一些，但也要4万左右。 上传中 无论黄埔新城的缺点有多明显，作为当下广州的一个流量大盘，这样的价格，对于很多刚需买家来说，确实很有诱惑力。 同时，这个远低于周边房价体系的首开价格，显然是会影响到不少楼盘接下来的项目定价的。 有两个事实可以佐证： 第一，我们把这个消息发到了我们的购房群，热议度很高。 甚至有的粉丝说，这价格确实可以，可惜离通勤地点有点距离，不然真想下手了。 类似的观点，并不少。 第二，身为同一板块和周边存在竞争关系的众多开发商，压力又大了。 比如和黄埔新城相隔不远的某一项目相关内部人士，看到黄埔新城这个价格，私下直言，真没必要。 但如何应对这个价格，他们显然又要掉多一些头发了。 如此看来，黄埔新城首开价格引发的价格战，才刚刚开始。 至于如此低价，到底能不能买？ 我们后面聊。 02 另一个同样引发热议的，是朱村板块的价格战。 昨天（6月3日），位于朱村板块的凤岗地铁盘保利水木芳华，正式开盘，被讨论最多的，有这么两点： 第一是各大中介基本发的差不多的现场图片和视频。 从视频来看，保利水木芳华的现场人气可谓相当火爆，甚至很难让人相信这是增城21号线的一个新盘项目。 甚至声称，卖掉了一栋楼。 不过，一个楼盘卖得好不好，在现阶段，看人气和单一口径是没有任何意义的。 后续等开盘监控成绩出来后，我们再聊。 更值得聊的是，是这个项目的开盘价格。 1万6到1万七的单价，首付30万，月供3000多即可上车，看上去，是不是相当有诱惑力。 而且，这是目前项目周边基本最为便宜的新房了。 相比同在凤岗地铁站的明日公元、保利东湾以及同在朱村板块、不同地铁站的大华东郡、时代名著而言。 不知道与保利水木芳华相隔，尚未开盘的中建榕悦台，将如何应对？ 上传中 所以，这个价格的另一层意义还在于，有可能会把朱村板块的房价体系，再往下拉。 也就怪不得群里有人说，前几年买朱村的二手房东们，都哭晕在厕所了吧。 当然，朱村的价格战，在盘叔看来，并不难理解： 供应量大、产品同质化严重。 在这样的情况下，朱村板块房价多年不涨也很正常，而且随着新盘入市，内卷情况将继续加剧。 当然，这样的价格战，对于已经做好心理准备买朱村板块的买家来说，其实是件好事。 03 以上这两个情况，并非个例。 从我们所了解到的情况来看，广州楼市目前很多板块和项目，或多或少都会在价格上做出让步，让购房者看到更大的诚意。 甚至，还有主管部门作为指导单位，参与其中。 当然，在盘叔看来，这很正常的。 具体的，可以看看我们之前的稿件： 广州楼市，拿出了新的诚意 不过，有的项目、有的板块，打的是继续向底的价格战。 但有的项目，偏偏喊出了要涨价。 盘叔最近翻阅了不少项目的宣传口径，喊出要涨价的楼盘其实并不少： 荔湾的中海保利朗阅、白云的时代龙湖天著、黄埔的万科城市之光、星樾TOD,南沙的保利南沙天汇，花都的广晟中铁建花语天珹…… 这当中，有真涨价，也有假涨价。 虽然提价后，购房者买不买单，还不好说。 但真有勇气涨价的，其实都是标杆盘为主，本身就卖得好，收回之前的优惠，其实也很正常。 对于这样的项目，购房者纠结的，可能不是产品本身，而是性价比。 04 广州楼市进入到价格战的新阶段，整体上以降价为主，涨价为辅。 其背后，是目前广州楼市的市场基本面并不强。 虽然从目前广州的一些手段来看，会催生部分新的购买力和需求，但客观来说，并不算多。 尤其是外围区域，在购房信心不强的情况下，市场的客源总量是有限的。 在这样的情况下，最直截了当的手段，就是价格战。 上传中 而对于购房者来说，如何面对这样的价格战？ 首先，对购房者来说，这肯定是一个很好的买房时机。 前提是，在上车的同时，依然有相对宽裕的现金流，太过激进和无退路的杠杆上车，我们并不赞同。 其次，我们的建议是，不要把价格看在第一位，而要先考虑项目是否符合你的置业需求，再来谈价格。 比如黄埔新城，自住没太大问题。 但板块城市界面差、大盘流通性不高、不近地铁、首开户型实用率不高的问题，依然存在。 做好了接受这些缺陷，再来谈价格真香，也不迟。 再者，从长期主义的角度去做好自己的购房认知。
比如绝大多数的价格战，都是主城边缘区域或者外围区域，这一类板块，尽量选择稳健房企的项目，聚集在靠近城市轨道、城市配套资源丰富的项目。 尤其是当下选择面更广的情况下，建议购房者多去实地看看项目的内外部条件，并根据自身的置业需求，做相应的取舍。 概况起来的核心点，其实很简单： 在价格战面前，可以买，但不要乱买。 文章来源于地产少年，如有侵权请联系删除。本文仅代表作者观点，不代表大湾网的观点立场。 |
