房价走势一直牵动着开发商、炒房客、金融机构、购房者以及业内专家的敏感神经，网络上也有很多分析、预测房价涨跌的文章，尤其是专家学者的见解更容易引起读者的关注与讨论，我认为房价涨跌固然重要，但如今有一个更棘手的问题需要考虑——房子的流通性

房价走势一直牵动着开发商、炒房客、金融机构、购房者以及业内专家的敏感神经，网络上也有很多分析、预测房价涨跌的文章，尤其是专家学者的见解更容易引起读者的关注与讨论，我认为房价涨跌固然重要，但如今有一个更棘手的问题需要考虑——房子的流通性，更直白一点说，就是房子能不能在你想卖的时候顺利出手？想要回答这个问题，需要从以下3方面分析：

第一，购房需求整体呈现减少趋势

房子是否具有变现能力主要看楼市需求。中国20-50岁主力购房人群在2013年见顶，此后市场上的购房需求开始减少；之后在2015年-2018年这一轮房价上涨周期内，炒房客和刚需在房价上涨氛围的烘托下疯狂涌入售楼处抢房，提前透支了大量消费需求，必然会导致未来一段时间内需求萎靡；我国主要购房群体已经成为90后和00后这一代人，由于计划生育政策和生育观念改变的因素，这一代人大多是独生子女，本身人口基数小，其中一部分人还不缺房子住；我国新生儿数量已经连续5年降低，城镇化带来的购房需求减少。

总而言之，未来楼市的刚性购房需求将呈现逐年减少的趋势，而在楼市行情持续萎靡的不利环境下，炒房客也被迫清空名下的房产，楼市供过于求的局面逐步形成，楼市从卖方市场转变为买方市场，那么毫无优势的房产就会面临卖不出去、砸手里的处境。

第二，楼市负面新闻打击了交易信心

从去年下半年以来，楼市充斥着房企暴雷、房企评级下调、楼盘停工、期房交付标准差等等负面新闻，这些负面消息会产生一系列连锁反应，

一方面，会导致房企失去资本市场的信任，没有办法得到持续的融资、投资资金输血，房企就只能依靠以价换量来自救；另一方面房企暴雷会使得整个房地产行业大地震，暴雷的房企名单中既包括了恒大这类头部房企，也包括了佳兆业这类绿档房企，如今国资委控鼓的房企绿地集团也陷入了风雨飘摇之中，行业寒冬之下，没有一家房企可以独善其身，这严重挫伤了楼市交易信心，期房面临滞销风险。

那么期房难卖后，二手房能成为间接受益者吗？我认为很难，一旦消费者信心丧失后，这种消极情绪会从新房市场蔓延到二手房市场，而信心恢复起来是一个很漫长的过程。所以，短期来看，房子难卖依然是持房者面临的重要难题。

第三，房地产税增加了持币观望心态

2022年暂缓扩大房地产试点工作，但就“暂缓”一词来看，未来房地产税早晚会开征，房地产税是在房产的持有环节征税，有利于抑制投机需求，倒逼炒房客撤离楼市，还能降低地方政府对土地财政的依赖，进而达到稳定地价的目的，因此，房地产税是公认的稳定楼市秩序的有效武器，很大一部分不着急买房的人都在等到房地产税政策公布后再做买房打算，正因为如此，未来一段时间内卖房难将会成为常态。

尽管房地产行业的黄金时代已经结束了，但是政策为了稳定经济秩序，绝对不会让房价大跌，对于投资房地产的开发商、炒房客以及金融公司，首要担心的问题不是房价涨跌，而是房子到底能不能卖出去，尤其是单打独斗的炒房客，考虑清楚这个问题，再做投资打算。