在经历了一年的跌宕起伏后，近期的广州楼市，稍微有了些回暖的迹象。

面对广州楼市的变动，我们的群友表现出了截然不同的两种态度。

有的锣鼓喧天，鞭炮齐鸣，坚定不移相信广州房价是永动机。

有的持续看空，顺便diss两句：还没开始跌，就想着涨了？

不只是购房者们态度不同，就连广州各个板块，也走出了不同道路。

部分热门板块已经闻风而动，开始抢跑。部分板块则心如止水，持续躺平。

俗话说，买房就像炒股票，不怕买贵，就怕买跌。

今天，我们统计了近3年来广州各个板块的成交价变动情况，看看哪些板块是“潜力股”，哪些板块是“吞金坑”。

哪些板块是潜力股？

经过我们对全广州近百个板块近三年成交价格的比对，筛选出了成交价涨幅的前10名。

在数据正式揭晓之前，先给大家卖个关子。

你们大胆猜测一下，成交价涨幅TOP1的是哪个板块？

是大火的天河东、老黄埔？还是后来居上的海珠南、广船？

答案揭晓：

前两名，均被南沙包揽。

说实话，这个答案，连我都觉得有点吃惊。

房价涨幅排名第一的，竟然是万顷沙。

其实也不难理解，18号线的开通，打破了万顷沙的交通短板，万顷沙也借着地铁的东风，走进了购房者的视野。

而之前深中通道万顷沙支线修建的计划、深圳客群涌入以及部分热盘的开售，也推高了片区的热度与价格。

此外，我们也查了一下，万顷沙早些年一手住宅的网签“主力军”，主要是城投·首筑花园。

而城投·首筑花园作为首个共有产权住房试点项目，符合条件的申请人可以购买其60%产权，因此价格也会比普通住宅更低。

不过，随着南沙购房政策的变动，以及18号线正式开通，万顷沙的热度已经逐渐回落。

目前，板块处于起步阶段，基础配套及整体界面的更新还需要一定的时间，建议大家也不要盲目追涨。

亚军蕉门河片区，涨幅63%。

蕉门河作为南沙较早发展的区域，目前城市界面已经基本完成更新，各类配套也已经落地，因此，片区内也汇聚了很多自住客群。

南沙万达实景图

对比万顷沙“一夜暴富”式的上涨，蕉门河板块属于“闷声发财”式上涨，目前片区的房价基础比较稳固。

不过，由于片区核心区新盘不多，接下来可能会迈入一段平稳期。

接下来，我们看看黄埔。

前10的榜单中，黄埔占了3席。

先看看涨幅最高的长岭居，长岭居的房价上涨，一部分原因是片区改善类产品的带动。

早先，片区内的新盘以刚需项目为主。但近两年，片区内的改善类产品越来越多，像五矿壹云台、天健天玺等等，因此拉动了成交价的涨幅。

其次，长岭居近年来定位的变动，也改变了客群定位。

以往长岭居被戏称为“蓝精灵”片区，但随着知识城的扩容和发展，如今长岭居被划入知识城范围内，发展进程加快的同时，也得以凭借自身的自然资源优势，吸引科学城、知识城的高质量居住需求。

长岭居被划入知识城的大致范围，供参考

老黄埔的上涨，相信都在大家的预料之中，我们就不展开讲了。

咱们来讲讲另一个选手：黄陂。

其实黄陂的涨幅也是可预见的，新盘的集中入市，刷新了片区的固有价值，从而拉伸了片区的热度。

我们预计，今年，黄陂依然是“榜单预备役”，毕竟去年光高价地就拍了好几块，而且这些地块部分会在今年面世。今年黄陂的热度，不会低。

最后，相信大家都在榜单中发现了一名冷门选手：中新。

作为增城唯一上榜的选手，中新也算是给增城争了一口气。

其实，中新的房价涨幅逻辑跟万顷沙有点类似，前几年，开发商们都憋着劲在朱村、新塘搞项目，近些年集体把目光放到了中新，新盘的集中入市推升板块热度，这是其一。

其二，目前中新在售的项目性价比都挺不错，周边交通、商业配套也不错，吸引了不少购房者。

其三，中新的产业，旧改也正逐步推进，片区还有发展空间。

总的看下来，涨幅比较可观的板块，基本具备以下几个特点：

1、片区内新盘较多，受关注度比较高；

2、存在一定的发展利好；

3、前期价格不高的板块，更容易实现跳涨。

哪些板块是“吞金坑”

看完了优秀选手，咱们再来看看“躺平”的板块。

躺平的前10名中，基本被花都跟增城包揽。

像这些板块，其实都有一个明显的共同点：身处郊区，自身产业薄弱。

其中值得拿出来分析的板块，主要有两个：祈福和南沙湾。

这两个板块其实无论位置或配套都不差，而这两个板块涨幅表现差强人意的关键原因在于：新盘供应跟不上。

祈福目前在售的新盘，只剩下祈福名望天下。而南沙湾去年也经历了短暂的空窗期。

祈福新邨实拍

没有新增供应，自然无法吸引购房者的目光，再加上去年的楼市波动，房价体系也容易受到冲击。

当然，这两个板块从自住角度出发，是完全可以入手的。而且南沙湾今年也会有一定新增供应，有望推升片区热度。

至于其他的板块，一来距离中心城区较远，无法吸引外溢客群。

二来自身的人口、产业基础较为薄弱，也无法支撑起楼市发展的基础。

这些板块，在市场热度高的时候，也只能喝口汤。当市场波动时，自然最先躺平。

当然，涨跌虽然重要，但它也不是买房时唯一需要看重的条件。与自己的工作圈、生活圈匹配，能够满足自住需求，就可以入手。

而随着楼市即将进入回暖通道，在这里，我们不妨也来大胆预测一下：

你觉得，明年涨幅TOP10榜单上，会出现哪些板块的名字？

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