在竞争激烈的广州楼市，户型的进化从未停止。2020年我们就说过一个趋势：广州，正在抛弃两房。2021年我们谈到：广州户型，开始“香港化”。面积越做越小。然而，如今户型演变正在更加剧烈！我们发现，除了主流的三房，四房户型的表现已经势不可挡，成为最受广州刚需欢迎户型。

了解这个趋势，将会影响你未来十年的买房抉择！

在广州街头，如果你问：“生三胎吗？”，可能一半人会拒绝。开玩笑，两胎够折腾了，谁还要负担多一个？

但如果你问：“买三房吗？80㎡”，多半人会猛点头。两房多一房，血赚不亏。2020年，广州70-90㎡面积段的房子，成交同比大涨了64.5%！

可与之对应的，并不是两房占比上升，而是三房、四房占比大幅扩大。2021年，三房跟四房的市占率继续保持上涨势头。克而瑞统计了广州过去六年的成交数据，发现往年稳坐“成交二把手”的两房户型，市占率一路下滑，从28%跌到了18%。

（图源：克而瑞研究）

不是户型越做越大了，而是小户型越来越“卷”了。

通过交叉对比会发现，2021年，一线城市80-100㎡的房子成交占比接近50%，而三房、四房占比超过60%！

这意味着，“小面积=两房”的时代，已经彻底过去。

（图源：克而瑞研究）

说到底，大众的观念变了。

一个原因在于，就连开发商都不想做两房了。

细心的朋友一定会发现，当今广州市面上在售的楼盘，两房几乎“绝迹”，市占率大约5%。

以往，大众对四房户型的概念倾向于面积较大的产品。但现在，开发商开脑洞设计的“网红户型”频现，并且颇受青睐。

以前60、70㎡的户型只能做二房，现在相同面积段，三房甚至四房的户型逐渐成为市场主流。

（广州某在售楼盘户型）

户型设计越紧凑，便能在同等面积内实现越多功能，性价比更加凸显。

（广州某在售楼盘户型）

二是，为了上车广州市区，愿意牺牲一定空间的买家越来越多。

小面积的三房、四房在市场上获得认可，背后最大原因还是在于房价。

根据相关数据，2020年广州城市人均可支配收入仅为6.8万元，但整体房价已达到3.2万/㎡。

房价水涨船高，一线城市买房压力太大，越来越多人希望，能在自己能力范围内做到一步到位。

再者，如果有二胎甚至三胎计划，或者是父母同住，特殊工作需要独立工作间，以及亲朋好友常来借住的家庭，三房、四房也成了一个更好的选择。

因此，将广州2021年成交最多的四房户型做个统计，会发现，排名第一是总价在300-500万区间的房子。

80-100㎡做到三房、四房，兼具了功能性、实用性，又降低了总价门槛，愈发吸引刚需。

我们预测，新房市场上这些实用性超“神”的小三房、小四房，将会是接下来涨得最好的户型。

需要提醒的是，新房市场小面积“神”户型的进化，需要点时间才会传导到二手房市场。

简单来说，二手房市场会有“滞后性”。

就目前而言，广州并非每个区域、每个楼盘都是这些小面积“神”户型最受欢迎，或者涨幅占优。

比如，去年广州总价300-500万的四房，销售最旺的楼盘集中在黄埔、南沙。

以最受欢迎的黄埔科学城为例，四房户型套均价在439万，首套房的刚需们，上车门槛大约132万。

（图源：克而瑞研究）

但对比2020年黄埔二手房的挂牌数和成交数表现，仍然是两房占优。

市区更为如此，尤其是天河、越秀、海珠这些老城区，仍然有大量实用率不突出的两房“老户型”在挂牌量和成交量方面占据上风。

当中的最大根源在于，近年来，市区新开发的住宅用地很少，地价水涨船高，楼盘纷纷走起豪宅路线，真正愿意走“亲民”路线的创新户型，少之又少。

这使得很多想买市区房子的人，为了好地段或者好学位，不得已接手“老户型”二手房。何况，开发商也是近六、七年才转行搞“神”户型， 小三房、小四房“称霸”二手房市场，还需要一定周期。

但对于买新房的人来说，看准地段是第一，而看准户型潮流也很关键。否则，你买的房子，可能很快就被时代和市场“抛弃”。

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