12月15日,国家统计局官网公布了2021年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司首席统计师绳国庆指出,2021年11月份,70个大中城市商品住宅销售价格环比延续下降态势,同比涨幅持续回落,深圳新建商品住宅销售价格环比持平,二手住宅销售价格连续7个月下跌。

深圳二手住宅销售价格半年下跌2%

根据测算,11月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。其中,北京和上海环比分别上涨0.3%和0.2%,广州下降0.6%,深圳持平。

一线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比上月收窄0.2个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%。据南都记者统计,深圳二手住宅销售价格已连续7个月环比下跌,自今年5月以来,该数据已实现累计跌幅达2%。

从二手房的降价城市数量看,11月份达到了63个城市。对比10月份数据至少下跌城市数量没有扩大。从具体城市看,只有7个城市没有下跌,包括赣州、海口、唐山、长沙、重庆、济宁和三亚。尤其是类似海口和三亚,受一手房源不足的影响,二手房价格出现炒作。从11月份一二三线城市二手房价格指数环比涨幅数据看,分别为-0.3%、-0.4%和-0.4%。三类城市均有不同程度的价格下降。不过一线城市涨幅并没有扩大,反而有所收窄。

二线城市新房二手房价格环比均下降

二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.4%,降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%,降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.4%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

11月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.8%和5.8%,涨幅比上月分别回落0.2和0.9个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.3%和2.0%,涨幅比上月分别回落0.4和0.5个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨1.4%和0.5%,涨幅比上月分别回落0.4和0.5个百分点。

全国房地产开发投资额同比增速为6%

此外,根据国家统计局数据显示,1—11月份,全国房地产开发投资137314亿元,同比增长6.0%；比2019年1—11月份增长13.2%,两年平均增长6.4%。其中,住宅投资103587亿元,增长8.1%。1—11月份,商品房销售面积158131万平方米,同比增长4.8%；比2019年1—11月份增长6.2%,两年平均增长3.1%。其中,住宅销售面积增长4.4%,办公楼销售面积增长2.0%,商业营业用房销售面积下降2.6%。

总体上看,房地产开发投资是衡量房地产景气度的非常好的指标,短期内数据会略显低迷。2021年1-11月,全国房企土地购置面积同比增速为-11.2%。显然,当前土地市场的压力确实比较大,且很多重点二线城市土地交易市场也面临降温的可能,在第三轮拍地中出现了各类流拍的现象。2021年1-11月,全国商品房销售面积同比增速为4.8%。从类似数据来看,降温的态势更为明显了,说明房屋销售压力比较大,房企去库存能力减弱。

2021年1-11月,根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算,全国商品房均价为10224元/平方米,涨幅为3.5%。当前房价总体处于降温态势,和房地产交易市场持续走弱等有关。预计12月下旬和明年1月份,各地各类促销和鼓励购房的措施会增加。

业内说法

房地产市场的矛盾从“过热”转为“过冷”

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,11月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%,同比涨幅为2.4%。显然,当前房价指数环比下跌持续了三个月,且跌幅在扩大,说明房地产市场的矛盾从“过热”开始转为“过冷”,意味着近期购房等方面的政策将以宽松为导向。

从房价下跌的城市数量变化来看,11月,全国70个城市中,房价出现环比下跌的城市数量为59个,这是2015年3月份以来房价下跌城市数量最多的一次,说明当前房企的压力较大,尤其是当前库存积压压力很大,使得房价普遍以下降为主。值得注意的是,三亚房价涨幅比较大,这和三亚新房供应偏少等有关系。从11月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看,分别为0.0%、-0.4%和-0.3%。若把小数点保留两位,可以看出,一线城市其实已经开始下跌了,当前下跌的面比较广,各类等级的城市都面临降温的压力。严跃进认为,房价指数一旦下跌,一般很难在短期内转正,即便是房贷政策趋于宽松。从房地产价格的运行逻辑看,当前供应规模偏大,而市场需求偏少。稳房价,关键是加快去库存化,同时激活合理的住房消费需求。

严跃进认为,当前,二手房继续呈现下跌态势,且跌幅呈现继续扩大的态势。目前看,二手房下跌的程度要大于一手房,尤其是信贷政策放松的情况下,往往一手房可能优势更大,二手房方面本身现在外部环境并不好,房东和购房者都呈现了观望的情绪。

记者观察

积压的住房抵押贷款正加快发放

当前,房地产市场正在纠偏,特别是今年前期积压的住房抵押贷款正加快发放。南都记者观察到,据央行数据显示,11月末,全国个人住房贷款余额38.1万亿元,当月增加4013亿元,较10月的增幅加大532亿元。有业内人士认为,央行单列发布个人住房贷款数据,此举疑释放房贷政策宽松信号,对稳定购房者和房企心理预期具有积极作用。

12月10日,渣打银行大中华及北亚区首席经济学家丁爽在2022年宏观经济展望线上媒体沟通会上表示,预计未来几个季度房地产信贷环境将逐步改善,渣打中国根据央行和很多监管指标估算,新增贷款当中25%到30%给房地产可能是一个比较适合的比例。渣打中国预计房地产贷款增速会提升,从现在的5%到明年年底会到10%或者更高的增长率。因此,降准政策更多的是要防止社会融资总额增长从10%的这个水平进一步下滑。在此过程中,房地产行业必然会受益,但不是政策逆转,而是让房地产在新增贷款中的占比正常化。

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