每平米直降4000元！成交量脚踝斩？这个城市真急了……

2021-12-14 09:36| 发布者: 暮而归

摘要: 1西安发布新政多家权威媒体爆料，西安市住房保障工作领导小组办公室近日发布通知，对限价商品房上市交易有关规定进行调整了。消息最初来源于西安市住建局的官方微信公众号“西安住建”，截屏如下：通知的发布日期是1 ...

西安发布新政

多家权威媒体爆料，西安市住房保障工作领导小组办公室近日发布通知，对限价商品房上市交易有关规定进行调整了。

消息最初来源于西安市住建局的官方微信公众号“西安住建”，截屏如下：

通知的发布日期是12月3日，其中明确提出：

限价商品房自购买合同网签备案之日起5年内，不得上市交易、不得购买其它住房。网签备案满5年，可购买其它住房。网签备案满5年且取得《不动产权证书》上市交易的，按普通商品房交易相关规定办理。网签备案未满5年，因特殊原因确需转让的，经市住房保障部门批准，按照原购买价格并考虑折旧和物价水平等因素回购，继续作为限价商品房使用。

对于不了解西安楼市的人来说，看到限售五年，以为是调控升级了，其实不然，刚好相反。最关键的是那句，网签满五年，可购买其他住房，这意味着西安的限售政策有所放松。

没有对比就没有伤害，不妨与之前的政策对比一下。

西安限售政策早就有，一开始是限售2年，后来升格到了5年。

对于限价房，西安市原有的政策是，在房屋所有权证登记之日起5年内，不得出租、出售、抵押、出借、继承，或者擅自改变住房用途且拒不整改。自房屋所有权证登记之日起5年后，限价商品房按照普通商品房对待，即可以出租、出售、抵押和继承，但出售后，不得再提出住房保障申请。

有什么区别？关键在于起始点。原政策是从房产产权证登记之日算起，限售五年。而12月3日调整后的政策，是从网签之日开始算。

一般来说，从购房网签到拿证，需要2年左右的时间，也就是说，西安之前对限价房的限售政策，看起来是5年，实际上从购买到可以上市，基本需要7年的时间。现在放松，从网签开始算。

也就是说，之前的政策，购买限价房后，基本要7年左右，才能出售，才能购买其他商品房，现在满5年就可以上市交易了，就可以再买其他住房了。

松绑稳楼市

西安此前之所以要对限价房采取严格销售，主要是为防范炒作，毕竟限价房，它与周边的二手房存在较为明显的价格倒挂，买到就是赚到。

比如今年6月份上演万人摇号抢房的中海曲江大城，其备案价不到2万元，而同小区的的二手房价格已经高达31566元/平方米。如此大的套利空间，岂能不让人心动。

正因为买到就是赚到，所以西安的新房，在过去几年里非常火爆，基本上开盘即售罄。

为了给新房降火，西安过去几年也是不断给收紧政策，其中之一便是限售。限价房限售五年，目的就是要把时间线拉长，增加购房人的持有成本和不确定性，逼退炒房客。

但效果并不是很明显，今年上半年，西安照样出地王，新盘照样万人摇号抢房。

不过，在下半年信贷收紧威力开始显现的背景下，再加上西安跟随深圳、宁波、成都等城市，发布了二手房官方指导价。

并且在8月份收紧了限购政策，将西咸新区沣西新城高桥街道、马王街道也纳入限购、限售范围。还要求，新落户西安的新西安人，必须落户满3年才能购买第二套房。

一夜之间，上百万人失去了房票。

轮番轰击之下，西安楼市在三季度终于结束了其连涨60多个月的纪录，开始下跌。

公开数据显示，西安7月份二手房成交量6188套，8月份降至4803套，9月份再降至3565套。西安10月份二手房成交量仅2880套，为今年最低点。相较于三四月份超过9000套的成交量，堪称脚踝斩。

价格方面，国家统计局数据显示，西安10月份二手房价格环比下跌0.2%，实际上下跌地更多。

根据陕西当地华商报报道，西安很多小区的业主在降价，其降幅不小。比如曲江板块的碧林湾129平方米房源成交价320万元，而此前碧林湾129平方米房源最高可以卖到360万至400万元之间。曲江二期的金辉世纪城96平米的房源，之前报价是245万，现在报价205万，每平米降了近4000元。

这让西安很受不了，尤其是成交量的冰冷，要知道，西安可是一个房地产依赖度非常高的城市。

此前有人做过梳理，以房地产投资和GDP之比，计算过主要城市的房地产依赖度，结果发现，西安位居第二，仅次于郑州。

从三季度反馈的经济数据也能够一定程度佐证这一点。

前三季度，西安的GDP增速仅为5.7%，在万亿GDP城市中垫底，比遭受疫情影响的郑州、南京都要低。

正因如此，西安稳定楼市、让成交量回暖的需求，非常迫切。12月3日对限价房限售的松绑，就是这个目的。

2016年，各地纷纷开始对新房限价，到如今刚好五年了。西安现在将限价房从原来的拿证后五年才能交易，才能买其他住房，变更为网签后5年便可上市交易，便可购买其他住房。

在这一政策下，2016年那一拨购买了限价房的人，购房需求被释放，他们现在就可以购买其他住房。

购房建议

当下，信贷正在开始回归正常。

金融管理部门透露，11月房地产贷款投放在10月大幅回升基础上，继续保持环比、同比双升态势，初步预计同比多增约2000亿元。

相关机构披露的数据显示，11月份追踪的100个城市中，30%的城市房贷利率在下调，60%的城市放款速度在加快。

同时，央行明确表示，本月15日降准，下调金融机构下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放1.2万亿资金。

尽管央行表示，这是为加大对中小微企业和实体经济发展而来，但降准之下，资金或多或少都会流向楼市，对楼市构成直接利好，会进一步推动购房利率下降，推动放款速度加快。

在此背景下，西安松绑了限价房的限售政策，释放了一批购房需求。我个人以为，西安楼市接下来的成交量会筑底回暖，房价也会止跌维稳。

对于西安的刚需与改善型需求群体，可以准备入手了。

西安是国家中心城市，是西北第一城，是双万城市（GDP过万亿，人口过千万）。

最关键的是，西安人口竞争力非常强。第七次人口普查数据显示，西安过去十年常住人口增加了448.5万，增量位居全国第四。

尽管在调控长期化的当下，房价不会再有大的起伏，但对于西安这样一个人口竞争力强悍，经济活跃的城市，从长远来看，房价仍会缓慢爬坡。

来源：大咖聊房，文字及图片来源于网络，仅供学习、交流，如有侵权请第一时间联系删除。本文不代表广谈大湾网的观点立场。

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