深圳市住建局最新数据显示，2021年11月，深圳二手住宅成交2118套，终止了7个多月大幅度的下跌趋势，也是近四个月深圳二手房的成交新高。

然而，一手新房则压力依旧，据深圳中原统计，11月深圳有18个住宅项目开盘，但整体开盘去化不足五成，仅有两个项开盘售罄，虽然新房供应大幅回升，但是市场热度继续下滑。

在此市场下，深圳不少楼盘纷纷开启了“打折”、“降价”、“转介”、“促销”、“特惠”的花式让利模式——

促销力度较轻、为吸引购房者眼球的，如“减免物业费、补贴购车首付”，而为了卖房力度较大的，则是直接开启了“降价+高佣金转介”的跳楼模式。

比如，11月13日已开盘的东海富汇豪庭项目，近日则是于各个渠道和平台上，打出了“精装售价8万/平起”、并推出“94折特价房”的系列信息。

要知道，11月4日，东海富汇豪庭项目获批预售，整体均价约8.9万/平将近9万，最高价格达到10.4万/平，同时，在11月13日开盘当天，即使你是一次性付款，也仅有一个98折的折扣。

换句话说，开盘过去仅半个月，即使以东海富汇豪庭最小户型70㎡为例，按该户型的备案均价8.71万/平来算，开盘时候总价为609.7万，如今打94折，总价降为573万，则70㎡户型平均一套的总价可能就已经掉价了36.7万。

具体来看，根据东海富汇豪庭官方海报上所描述的——94折特价房适用于1栋、2栋、以及3栋B座12层以下单位，

记者在深圳规土委官方查询到，开盘半个月过去，目前该项目房源显示“已签购认购书”的少量房源中，刚好有3栋B座的10D单元、以及2栋9D单元，符合此次的94折条件。

而以2栋9D单元来算，公开资料显示，该户型建面为98平，备案价87772元/平，总价为860.16万，按如今94折来算则总价为808.5万，也就是说，该套房源卖出去半个月后，总价或许已经跌了51.6万。

如此跌幅，自然也引发了不少声音，主要来自对在开盘当天购买该楼盘的购房者猜想与担忧。

不仅如此，实际上，在备案911套房源仅有51批客户意向登记、中签率高达1786%的该项目背后，此次的开盘折戟与降价促销，包括去化和价格，还存在着不少令购房者疑惑的疑点。

第一，是项目的真实降价情况，是“烟雾弹”，还是“真跌了”。

自东海富汇豪庭项目获批预售后，该项目广告一直宣传的“精装售价8万/平起”，实际备案价区间为8-10.4万/㎡，

然而，在此次降价促销后，从不少中介刷屏的该项目促销信息看，出现了东海富汇豪庭项目“精装单价7.5万/起，均价8万带精装”、“特价房毛坯单价7.2万/平起，精装单价7.5万/平起”的价格信息。

且不说毛坯单价7.2万/平起的“跳楼价”，仅以精装单价7.5万/平起，对比此前备案价的8万/平起，则每平米价格降低了5千，

因而89平的户型则总价要降价了44.5万，98平的户型总价要降价了49万，更不用说，该项目大部分房源可是为140-230平的大户型。

第二，是降价的背后，项目开盘当天的实际去化率可能比想象中的还要低。

在项目开盘后，市场监控数据显示，位于罗湖莲塘片区的新盘东海富汇豪庭于11月13日进行选房，当天去化仅46套，去化率仅5.05%。

实际上，还有市场监控数据则显示，该项目开盘当天去化12套，开盘去化率约1.3%。

而在该项目的业主论坛上，则有评论称：下午数了，一共8套。

截止至12月3日，记者查询深圳市规土委官网看到，半个多月过去，东海富汇豪庭备案的房源中，仅有14套显示“已签认购书”，其余房源均为期房待售，按备案了911套住宅房源来算，目前去化率为1.5%。

第三，之所以引发市场对于该项目开盘实际去化的猜测，是因为尽管东海富汇豪庭项目在开盘当天同步启动了三级市场转介，但就近期的促销信息看，该项目目前给予到中介的佣金比例，要比开盘时候高得多，颇有几分“重赏之下求勇夫”的转变。

市场监控数据显示，11月13日，东海富汇豪庭开盘，当天同步启动三级市场中介转介，这是一种以往只有深圳的公寓项目去化较难才会启动的三级代理转介，而开盘当天，开发商东海给出的转介佣金点数仅有08%。

有中介告诉记者：“这样的转介点数，放在目前的深圳市场，是很没有吸引力和没有诚意的，也很难起到带客的效果。”

而自开盘销售不佳后，半个月后伴随着94折促销信息而来的，是项目开发商东海将三级市场中介的转介佣金从之前的0.8%，大幅提高到了3.88％（有部分中介称是4%），提高了将近五倍的中介佣金。

业内人士提醒，尽管降价促销，但羊毛出在羊身上，谁最终为这样的楼盘项目分销的高佣金买单，购房者需三思后行。