从均价1千涨到1万，用了多久？

我们国家用了22年。

并且期间除了2008年出现过一次下跌之外，一直保持昂扬上涨的态势。

涨涨涨这三个字献祭给过去的22年。

高房价，至此也成为永恒的楼市话题。

前段时间中国房价行情网出了一个数据，全国320个城市，共有77个均价破万的城市，其中东部沿海有55个，占比71.4%，中西部18个，占比23.4%。

 这个数据，我看出2个问题：

1、果然，三四线和三四线还是不一样的，东部沿海三四线和中部城市三四线的差异很明显，典型同人不同命。

2、这个统计的数据是吃大锅饭的数据，其实很多三四线城市，哪怕是县城，房价也已经破万了。

可房价破万可喜可贺吗？小心一些房价破万的城市，泡沫陷阱可能已经杀到了！

 先来看这类破万的城市大多是什么类型的城市？

一线和强二线自然不用多说，有人有钱，房价是自然供需和内生动力撑起来的。

还有一类是强三线和环一线。

比如珠海、佛山、东莞、惠州，既是三线也是环一线，有一线城市照拂加上本身的经济实力强劲，破万也实属情理之中。

还有一批是省会城市，虽然经济实力不强，但好歹是一个省份的老大哥，地位还是有的，而起背后有众多小弟支撑，房价跑上万也正常，比如南宁、昆明、沈阳、太原等等。

但有一批城市，是比较“另类”的。

那就是浙江地区的三四线城市，比如浙江丽水、金华、衢州、舟山这类城市房价也已经破万了，甚至市中心的房子破3-4万的比比皆是。

这样的城市房价上万？凭什么？

粗暴来说是：有钱。

浙江下属的很多市都非常有钱，和广东的富在政府不同，浙江真正富在民众。

2020年浙江居民人均可支配收入超过5万元，比全国平均水平32189元多出1万多元，仅次于北京上海。

原因在于，浙江有非常多的小工厂，制造业工业非常发达，据说有不少西部城市的人都会到这里打工，而且浙江的工厂薪资不输一些大城市的工厂，对于打工人来说，只要能赚钱，到哪都是打工。

工资高，购买力自然就强，加上工厂小老板也非常有钱，对本地楼市有足够的支撑，而且浙江本身因为地形原因限制，可开发土地不多，早期外出打拼的浙商，赚钱后也愿意落叶归根，再次创造需求。

有钱、缺房、热爱返乡置业，多重因素构造了如此有悖常识的房价系统。

也导致了浙江地级市房价甚至比一些二线城市还要高，浙江地级市的房价系统基本已经自成体系。

但GDP总量不过1000多亿元，房价就破万，对于浙江许多地级市来说，需要警惕的就是房价泡沫陷阱了。

因为价格永远不可能脱离价值涨天上去。

房价能上涨的根本核心永远是人口，是购买力。

但2019年浙江的人口增量主要只集中在杭州和宁波，其他地级市分到的人口增量非常少，如果去掉机械增长的数量，很多地级市已经出现了人口负增长的情况。

一旦人口负增长，浙江地级市破万，甚至还有破2-3万的房价，用不了5-10年怕是要难以为继了。

连一向以爱生著称温州人，也生不动了，2019年温州的常住人口增量只有5万人，而自然增加人口为5.2万人，也就是说温州也处于人口净流出状态了。

没人，楼市还怎么玩？

留下一批温州人左手倒腾到右手吗？

房价破万的背后，总结下来无非就是：人、钱和机遇。

人口不断涌入的城市，带来的就是购买力，有人口流入的地方房价绝对有足够的上涨潜力。

北方城市为何集体“失守”？核心原因也是人口流出。

第二是要么有钱，比如浙江和江苏一些地级市，民富程度高，小工厂老板有钱，加上地形原因，土地稀缺，也能人为创造购买力。

还有一类城市靠的是机遇，指的就是城镇化带来的棚改货币安置，这种属于人为创造供需紧张。

过去很多人问为什么常说三四线城市不能买，但三四线城市却还在涨？

因为城市化进程还在继续，一些省份的棚改化也还在继续，仍然在人为创造需求，并且下辖的县级市和农村还是有一部分人口会到城区去，所以城区的人口一般还是有所增长。

这里典型的就是广东的汕头和湛江。

既不是珠三角城市，又不是环一线城市。

这两个城市破万的底层逻辑又是什么？

这两个城市并非的区县并非所有都破万，只有市中心才勉强破万，比如汕头的龙湖区和金平区，湛江的霞山区房价才破万，这两个城市吃的还是人口基础大的红利。

2019年湛江的常住人口为736万人，但增量不过2.8万人，而汕头2019年的常住人口总量为566.48万人，但增量不过2.63万人，排除机械增长的人数，基本也是净流出的状态。

但还能涨，在于本身的人口基数大，还能吃一波改善需求的红利。

这也算是靠着先天积下来的“祖业”吧！和这两个城市类似的也有山东的临沂、河南的洛阳等等，房价也不算低，也是后面庞大的人口基数在做支撑。

但这类城市破万后，我劝你谨慎。

很简单，老本不可能啃一辈子，而且房价普涨时代也已经终止。

现在大家看到看到全国90%以上的城市基本已经到达了自己房价的历史高点，只有不到一成的城市房价还在上涨。

楼市全面分化的时代已经来临，而现在依然有人陷入一个思维的惯性误区。

比如只要放水房价就会涨、城市是会轮涨的，一二线城市涨完就会轮到三四线城市。

确实，过去的确是这样的，但现在全球环境明显已经变了！

2008年在四万亿放水之后，水不可避免流入房地产，这时候也是温州炒房客崛起的年代，他们把先进的炒房经验传播到全国各地，这一年全国房价大涨。

随后的2014年连管理层都以为房价相对已经到达高点，于是选择降息、降准、放开限购的人为辅助措施，房价再次被推高。

这次涨了之后管理层反应虽然快，堵死了一二线的政策放松的口子，结果三四线城市来了个棚改，加上资金的溢出效应，全国依然来了一轮补涨。

而时间走到了今天，有人说2020年和2015年极其相似，既有放水，在全国层面上房价也横盘了一段时间，接下来按照逻辑惯性，也该涨了。

那我劝你该醒了。

去年疫情黑天鹅之下，全球确实都在放水，而水也确实不可避免流入房地产，但普涨了吗？

没有，不仅没有普涨，反而分化得更突出。

只要深圳、上海、广州、东莞、杭州等核心沿海城市在涨，而北方一众城市，比如北京、天津、石家庄、郑州、青岛都面临不同程度的下跌。

而接下来拜登上台还有一轮1.9万亿美元的放水，我们国家虽然经济已经企稳，但肯定依然以宽松货币政策为主，但这水却不一定会流入房地产。

为什么，看看年初加码的这些调控你就懂了，全国房价风向标的深圳已经被调控打懵，买房最赚钱的深圳被“屠龙”，上层意思很明显：深圳不给涨。

深圳不涨，放出来的水会留到哪？顶多是周边有价值的城市。

但大家要切记，放水从来不是均衡的，热钱和资金只会流入有价值的城市，轮涨也不是必须的，大家的认知水平逐年提高，房贷利率收紧之下，大家越来越珍稀手头的处女贷。

所以水放得越多，流入头部城市的也就越多，贫富差距也就越大。

举个例子，20年前你有一套县城的房子，他有一套深圳的房子，20年后，他的身家就是你的几十倍，而你持有县城房子的时间越长，和他的财富差距就越大。

并且20年后，你孩子跑到大城市为止奋斗一生的，可能只是他孩子一出生就拥有的。

房子和房子，本质上是不同的，大城市房子资产化，小城市房子砖头化时代已经来临。

所以现在看似房价已经破万的城市，要警惕泡沫陷阱和高位接盘的风险了。

越美丽的泡沫，之后破裂就有多绚烂。

如果你手头上还有多套县城的房子，趁早卖了，再等等可能还真的就卖不出去了。

2016年大涨之后，买头部城市的房子需要全家支持才买得起。

2018年著名的6个钱包理论出炉，背后展示的其实是高房价的后继无力。

再到现在，哪怕是掏空6个钱包，想在头部城市上车也越来越难。

房价大涨的时代终究是终止了。

过去房价大涨一部分得益于经济的高速发展，但现在不同了，我们从1000元涨到10000元，是因为当时我们只是年轻小伙子，可如今我们已经是一个40岁的中年大叔，所以千万不要用过去的思维判断未来的趋势。

普涨时代彻底结束，楼市慢牛如约而至。

过年期间，在我们那走了一圈，看清了2个事情，一个是父亲说临街有一套房子，复式楼梯房，面积100多方，只要28万，并且3年还没卖出去。

另一个，之前在新区买的房子要重新租出去，和中介聊了聊，她和我说了大实话，我17年以7000元的价格买入的这套房子，其实已经是高位接盘了。

两件事情，一个道理：人口净流出的小城市，房子砖头化已经来了。

而我家乡的今天又会是谁的明天呢？

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