自3月回暖，4月进入小高潮，五一似有强弩之末的态势。大湾区楼市整体呈现明显缩量的情况。

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1、大湾区各个城市五一后的楼市都出现不同程度的疲软，多数城市出现成交量放缓的情况。从数据显示，五一后一周不少城市网签下降得比较明显，而这里的网签数据其实已经包含五一期间的成交，说明五一这个档期市场已经开始降温。而五一后的市场，从笔者观察，似乎降温更加明显。

2、楼市降温趋势上看，湾区核心城市比较明显，基本比前一阶段下滑了20%左右，目前大概是“正常”市场水平的70%左右。个别成交量上涨的城市都是湾区外围城市，数据上升和同比之前的数据太低有关。比如惠州，停工时间在湾区内最长，销售在4月下旬在基本恢复正常。肇庆，江门也是低迷较长时间后通过五一强力推了一波。而湾区核心城市无一例外全线低迷。

3、购卖力不足仍是楼市的短期困扰。这个观点此前已经反复强调过，短期内，经济不景，收入降低，失业率增加都会影响到家庭投资的意愿与支付能力。现在看，这种情况至少会维持3个月到6个月时间。

4、楼市的全面复苏可能要到年底甚至明年。政策面上，国家已经表态会采取积极的财政政策和宽松货币政策。但是基于疫情对经济造成了空前的冲击，两会前已有声音，希望：财政赤字货币化，债务货币化（简单理解就是各种印钱）。相关的争论目前已经展开。最终是否推行且不作推测，但若一旦实施，资产价格铁定出现新一轮快速上涨，情况请参照2010年楼市行情（当时的“4万亿”导致楼价接近翻番）。但就以目前的中央已经表态的政策，包括降息降准，发现特别债等等，应该也足以让资产价格出现一定程度的上涨。

小结：

5-8月份，多数城市应该仍是购房的“窗口期”，投资和刚需买家应该抓住这个时机。

中期看，核心城市房价一定会上涨。至于上涨的幅度，取决于接下来“印钱”的数量。我预期，核心城市未来两年房价年平均增速会在10%~20%这个区间。弹性较大.

长期看，城市规模与人口增速才是本质。

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