被新规产品吊打，但广州这些二手户型，也还可圈可点

时光静静

自从新规户型出来之后，广州的二手普遍就不香了，户型利用率被按在地上摩擦。但如果放在同一纬度去对比，有些二手的户型还是值得认可的，只不过受限于那个时代的设计，在功能性方面确实不太给力。从买家的选择来看，那些100-120%利用率的新户型看上去很香，但平均每个月9000多套的交易说明，还是有很多二手买家的。这一篇简单聊下那些“过时”的二手户型，有哪些是可圈可点的。ps：如果你确实看不上过去这些旧规户型，下面的讨论对你来说意义不大，本文可以直接忽略掉。一，先说说一些不太建议的户型在三年之前，100-110平做大三房，80平以内做两房，80-100平做三房一卫，其实都是挺常见的。特别是楼龄15年以上的小区，这种功能设计，再正常不过了。 但还是有很多产品，功能设计确实不合理，现在再去买，真的就不划算了。比如：（1）140平以上的大三房常见于一些中心城区的改善盘，别说130平，有些40-160平都只是个三房。比如中海花城湾145-147平的大三房，东方新世界147平的大三房，峻林和东方新世界熹园160平左右的大三房。别说现在了，放在上一个五年，这个面积只做三房，确实没有什么性价比。到了130-140平以上，起码还是得做个四房，除非价格非常便宜。这也给很多朋友一个提醒，如果你手上的房子是这种户型，可以考虑下是不是该优化了。（2）90-110平的两房比较典型的是天河公园板块，东逸花园四期91平两房，东方新世界92-95平两房。这不仅仅是利用率问题，还有功能性的缺失，现在新盘90多平都能给你做出四房，你这边还是两房，功能差太多了。当然还有珠江新城凯旋枫丹丽舍那种114-118平的大两房，这种设计就更加浪费了。虽说凯旋是大花园社区，自带核心资产的吸引力，但这种明显和当下市场不匹配的产品，还是得避开。（3）还有些是板块内部，差不多面积但是功能不同的户型。比如牛奶厂，招商88平只有一卫，华润88平则做出了两卫，肯定优先考虑后者 同样是华润天合，125平的三房的流通性肯定不如122-124平那种四房，或者价格很难上去。这种区别会在2-3年之后达到顶峰，因为新规产品也出现在二手市场，一边是80多平的3房1卫，一边是80多平的三房两卫，同一个板块要么是流通性要么总价，一定会拉开差距。二，哪些户型做的不错虽然现在的二手在新规产品之前，普遍不是对手，但依然有部分户型，我觉得做的不错，至少放在同一个时代，做的蛮有诚意。比如70多平就能做出三房。老黄埔的保利学府里78平北向3房1卫，还有个入户花园。横向对比现在的老黄埔市场，肯定是不够看的，但考虑到以前不到80平做3房，还是比较先进的设计。另一个功能性做的好的是广纸的星汇海珠湾，102-105平就做出了正归的四房，和现在的新盘差别在于房间的面积确实小了点。那个时候，没办法送那么多，但是这个面积能做出方正能用的四房，也挺不容易。当然了，城投和珠实做户型也挺好。比如天河一品和珠江花城，都做出了比较高的实用性。前者是96平后者是88平，都做出了3+1房的格局。 如果你仔细研究这两个盘，会发现它们做的功能性没话说，110-120平都可以给到4+1房，比差不多同时期的网红盘保利天汇，城市之光要好很多。万科一直被吐槽做的产品太刚需，楼板薄且层高矮，但是万科城市之光136平这种四房做的还是很好的。接近7米的长阳台，南北对流的户型，有一个生活阳台，带入户花园，有独立餐厅，动静分离，四面宽朝南，能改成大三房，还有两个套间，且没有暗卫。 这种140平以内的面积做到3个卫生间，即使是现在的新规产品，也比较少见。而且暗卫这一点，即使是某些板楼产品，也无法规避。所以很多人看到二手就下意识嫌弃，其实忽略了一些做的好的二手户型。如果把时间线再往前推，那些10年以上楼龄的，也有一些户型值得思考。这里大家还是要注意，既然是以前的户型，就别嫌弃利用率这些了，肯定远不如现在新规。不过也有很多让我矛盾的户型设计，就比如之前提到过的中海花城湾147户型。 如果要论功能性，这个面积的三房，还是北向，很难被现在的买家接受。但也有很多亮点，是现在的新盘无法比拟的。比如入户花园面积比较大，改成一个房间，也没啥问题——现在不少110平左右的新盘，也是这种设计，进门的部分改成房间送给你。很多户型干脆都取消了入户花园，进门就是客厅，少了很多私密性。阳台长7.1米，有13个多方，送的不少了，阳台对比同时期的很多二手，也是比较长比较大的。旁边嘉裕公馆153平的西向大三房，阳台也就3.7米长，面积才5个多平方。好，还有哪些是我认为比较好的设计呢？比如阳光假日园81平的这种小三房，有几个亮点我一直蛮喜欢的。 一个是81平左右，就能做到3比较方正的三个房间。虽说有一个次卧才5.3平米，只适合做儿童房或者书房。但整体设计还是很方正的，关键是这么小的面积给你做到了纯南向。阳台和客厅开间3米，也算不错的了。还给到了一个生活阳台，放洗衣机/杂物什么的蛮方便。生活阳台这个功能空间，在现在的新规产品中好像已经消失了，未必所有人都需要，但是对于厨房的通风，对于有很多杂物的家庭来说，这个功能还是蛮重要的。这个主阳台还有一点我喜欢的，就是一侧没有墙面挡住。要知道很多5-15年左右的小区，尤其是万科设计的，阳台两侧往往都有实体墙，这种非常影响采光和视野的开阔度。我是非常喜欢这种阳台半开放式的设计。再看看文冲的万科城市花园，楼龄20来年的小区，是万科在黄埔的第一个商品房项目。下面这个是111平的3+1房，可以理解为一个正规的4房，毕竟最小的房间都有7个平方，够用了。 这个户型可以做到南北对流，阳台虽然进深不是很大，但面宽3.3米，一侧没有墙壁封闭，客厅另一侧也是一面大的落地窗，面宽起码去到了3米，采光非常好。还有一些户型，虽然功能性差点意思，但整体的格局非常方正，采光视野朝向都很好。比如我比较喜欢的东逸四期这种125平大三房。 整体的格局很方正，可以做到四面宽朝南，客厅开间3.8米，阳台是半敞开式的，采光没问题，视野比较开阔。对面的熹园，有两种88平左右的两房，特别是南向，两房做南向，还有两卫，比较少见。虽说功能性过时了，但这种设计对于两口三口的小家庭，还是蛮好的。 客厅的开间也去到了3.2米，还给到了一个生活阳台。我不是建议大家去买这种户型，也没有多好，但是横向去对比，不管是两房做到南向，还是两房设计出两卫，这种格局，以后都很难见到了。再看广钢的一个小三房，华发中央公园92平的户型。 看上去没啥太大亮点，但是对比广钢其他盘差不多面积的户型，还是很有特点的。比如这个面积就能做到南北对流，主阳台朝南，餐厅那边是大面积的窗户，采光面很大。整体的格局也看的出来，比较方正，没有太多的缺角，进门这个入户花园，面积不小，采光也ok。还有一点在户型图上无法体现，那就是外面的走道有很长一截是这个户型单独共享的，虽然不在产证里面，但和自己家的区别不大，整体的实用性很强。有些小区的四房也做的蛮好。比如牛奶厂板块，龙湖首开二期130平的南北对流户型。 一是四个面朝南，二是可以做到双阳台，南北对流，通透性很好，三入户花园比较大，还是整面的落地窗，增加玄关部分的采光通透性。如果是140+这个面积段，牛奶厂板块，我更喜欢招商这种141平的。 长阳台，南北对流，四开间朝南，主卧带独立衣帽间，送入户花园，且有很大的采光面。当然了，还有不少二手小区的户型，放在三年前的上个产品时代，做的都是不错的。三，值不值得买的问题我这篇不想讨论太多“值不值”的问题，因为除了户型，能不能买，还和你们自己的需求，总价以及楼龄，地段，配套这些因素有关。要考虑的问题挺多，户型只是其中一个维度而已。我也理解很多朋友的纠结，选地段好点的二手，户型确实差了点，利用率不给力，满足不了家庭的居住需求。但如果降级地段去选同样总价的新盘，户型是好了，但位置更偏，配套和外部环境也会发生变化比如400来万在金融城只能选到一些不错的3房1卫，但是在老黄埔可以选到标准的两卫产品，一二手都行。只不过很多新规产品赠送的部分也是飘窗形式，实用性也算不上多好。现在的很多新盘，给到的依然是超高层，相比那些10-20年楼龄，但是是小高层，非超高层的小区，居住体验也很难说。还有些隐藏的问题，我就不公开讨论了，有兴趣的朋友私下交流。这也是我为什么不给大家直接的答案，“这些小区/这些户型还能不能买”，确实没有标准答案。我这篇只是给大家更多的角度，去思考过去的户型设计。而当下的新规产品，以后到市场上到底能不能打，也需要经过市场验证，看3-5年后的市场吧。毕竟期房的很多不确定因素，是户型无法体现出来的，只有二手真正流通之后，才知道谁在裸泳，才知道户型在二手市场，到底有什么样的决定性作用。好了，买房是大事，需要系统的考虑预算，资金，板块，地铁，产品这些因素。但很多人都是凭感觉，在网上随便看看，或者听朋友听熟人推荐久买了。这是很容易踩坑的做法。
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