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2025年的珠海楼市，如同一场无声的革命。
曾经遍地黄金的房产投资逻辑被彻底颠覆，“买到即赚到”的狂热逐渐冷却，取而代之的是区域分化、政策调控与市场理性交织的新格局。
不少购房者发现，自己曾以为的“抄底良机”竟成了资产缩水的开端，而核心区与外围板块的冰火两重天，更是出现一批购房者“买房后悔”的情绪蔓延。
不知道
大家有没有发现，
最近的珠海楼市“浑浑噩噩”的，多少有点提不起精神来！！！！
带看也是稀稀拉拉的，尤其是开发商跟业主的日子，过的真的一般般。
从整体珠海楼市来看，不管是新房还是二手房，珠海买家占据着绝对的话语权，不管是刚需购房者还是改善型购房者，市面上的选择真的多了不少。
一、量价背离：成交火爆背后的价格困局
截至2025年5月，其实珠海房价呈现出“部分核心区域企稳、外围区域分化调整”的特点。
1. 成交数据亮眼，但房价暗藏隐忧，2025年一季度，珠海楼市呈现“量升价跌”的奇特现象。
据克而瑞数据，珠海商品房成交面积同比增长30.6%，网签套数达9324套；主城区成交金额同比激增1.7倍。
然而，全市住宅网签均价却同比下降7.92%，仅为23142元/㎡，部分外围区域如斗门、金湾的房价甚至腰斩至万元以下。
具体房价表现：
核心区域（横琴、香洲）
横琴：受益于粤澳深度合作区政策及封关运作，房价领跑全市，3月二手房均价同比上涨14.79%，部分项目单价达68,000元/㎡。
香洲：香洲区作为传统主城，改善型需求稳定，主城区配套成熟，新房均价约34,111元/㎡，二手房挂牌价34,643元/㎡，核心地段如吉大、拱北新盘均价突破25,000元/㎡。但局部老旧区域（如红湾、南屏）因环境与配套滞后，房价涨幅则有所受限。
外围区域（斗门、金湾）
斗门：新房均价约12,412元/㎡，部分二手房价格来到5字头，新房方面开发商通过“特价房”“送全屋家私家电”促销，首季成交量有所增长，但库存压力导致价格同比下跌11.55%。
金湾：新房均价18,431元/㎡，同比下跌11.16%，南水、小林等区域因产业薄弱、配套滞后，房价长期承压，航空新城板块，或随着规划落地或推动长期价值回升。
温馨提示：像以下二个板块建议慎入！！
白蕉新城（斗门）：住宅用地过量供应，缺乏商业与教育配套，转手难度大。
平沙新城（金湾）：规划前景未兑现，交通不便，投资回报周期或超10年。
库存高压与去化周期拉长，则成了珠海房价一直起不来的重要导火索之一，截至2025年，珠海新房去化周期达20.74个月，远超18个月的警戒线，外围区域库存积压尤为严重。
虽然珠海收购存量房作保障房等手段缓解压力，但短期内难以扭转市场预期！！！！
二、当下珠海买房、选房逻辑的重要性
当下珠海的购房政策（条件）端，是绝对给力，这点毋庸置疑，从取消限购、限售、限贷，到降首付、降房贷利率、到“被迫”的降房价，再到提升公积金贷款额度以及买房补贴等新政策，说白了，现在说珠海“哄”着你们买房也不为过呀！！！
但是
在这样的背景下，大家买房选筹一定要谨慎呀！！！！毕竟当下的珠海楼市，在我看来真的变了，你要是选错房，肯定要后悔呀。
你会发现，以前只要是个房子，不管房子好不好，新房还是二手房，咔咔一顿卖，以前珠海楼市“大饼”普遍好吃，只不过，现在时代变了，珠海的“大饼”也不好啃了，这到底是为什么？
最主要的原因是，我们的经济已经告别了过去的野蛮生长期，正式步入高质量发展阶段。
别看珠海还挺大，但是常住人口还没有300万人，从渔村到现在的滨海城市，从香洲区的发展饱和，到一路向西发展，但是随着这几年经济的下滑，会让大家感受到一个“真理”，那就是城市的稀缺资源，一直以来都是有限的。
而郊区资源再怎么努力发展，也仍旧是郊区！！！！！
就别说珠海这样的城市了，就是强大的北上广深这种超一线城市，在城市规划上面也没办法做到面面俱到，让每个地方都雨露均沾。
所以
在分化的年代，珠海有些地方，在未来某个阶段，还是具备升值的潜力，但是，像有些地方或许能或多或少沾点外溢的“光”，还有些地方甚至可能连汤都喝不着。
对于现在想买房或者换房的小伙伴，尤其是换房的小伙伴，你不想越换越差的话，选筹可要多长点心呀！！！
而对于首次买房的小伙伴来说，其实也不用东请“军师”，西请“佛”的，你要确定一件事就好了。
那就是
你买这套房，图什么自住需求（学区？上下班通勤？商圈房？养老？景观？）投资需求（周边配套是否成熟？流通性如何？未来有什么规划？规划落地情况？远景升值潜力是否具备？等等）
在搞明白需求后，你只需要尽可能的按照需求，然后根据自己的预算，把房子的位置尽可能的离主城区越近越好，当然啦，就在主城区更好了！！！
有时候选对地方比拼命攒钱更重要，挑那些珠海愿意砸钱、有优质产业支撑、配套丰富的板块，往往到最后选筹都不容易出错。
写在最后
买房千万不能只看眼前喜欢，别被漂亮的视觉感受迷住了双眼。买房重点聚焦在珠海核心区稀缺资产，警惕“低价陷阱”，综合评估区域潜力，当下买房，尽量务实一点，挑性价比高的，远离那些画大饼的纯概念区域。 来源：珠海微房产
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