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2022年房地产市场的会呈现怎样的趋势?

2022-8-4 11:38| 发布者: 如风

摘要: 在房价持续上涨了20余年之后,房地产市场累积了巨大的“获利盘”,征收房地产税可能会导致这些“获利盘”套现,短期内可能导致有些城市的住房供求关系出现较大波动。2021年房地产市场可能呈现五大趋势,这五大趋势分 ...
在房价持续上涨了20余年之后,房地产市场累积了巨大的“获利盘”,征收房地产税可能会导致这些“获利盘”套现,短期内可能导致有些城市的住房供求关系出现较大波动。

2021年房地产市场可能呈现五大趋势,这五大趋势分别是:一是市场出现分化,核心城市的房价走势将强于非核心城市;二是在“三线四档”政策影响下,房地产将进入低增长甚至负增长时代,房地产开发企业的收益率将快速下降,房地产企业将开启去杠杆阶段;三是为了寻找新的盈利增长点,房地产开发企业将开启多元化经营尝试;四是数字化科技转型将成为房地产开发企业新的趋势;五是市值管理和信用管理将受到重视。

新冠疫情冲击下,2020年的新房成交额依然创历史新高,使得2021年初的房地产市场充满乐观气氛,上述预测分析属于悲观派,当然也是少数派。2021年的市场走势与专家的判断基本一致,7月份之后的市场运行状况比我年初的悲观预测还要差,市场出现了明显的拐点信号,也许这是我国房地产市场长期趋势的拐点。分别从销售、投资、土地等几方面进行总结如下:

2021年的商品房销售高开低走,7月份之后出现负增长。2021年1-10月份,商品房销售面积143041万平方米,两年平均增长3.6%;增速较三季度末回落1个百分点。商品房销售额147185亿元,两年平均增长8.8%,增速较三季度末回落1.1个百分点。

从单月销售数据走势看(见图1),商品住宅销售从2021年7月份开始出现大逆转,上半年的房地产销售尽管高开低走,但总体仍然创历史新高,7月份之后同比出现负增长,且呈加速下滑态势。金九缺席,银十不再,楼市交易加速下滑。10月份商品住宅销售面积、销售额同比分别下降24.11%、24.13%,降幅较9月分别扩大8.3、7.2个百分点。

根据我们的观察及市场调研资料,导致当前房地产市场快速降温的主要原因是多方面的,既有房地产调控政策作用的结果,也与恒大等房地产龙头企业出现债务危机对市场冲击有关。

最近两年来,先后有数家大型房地产开发企业出现债务违约事件,典型案例如:泰禾集团、华夏幸福等,但这些企业的资产负债规模不大,这几家公司的年销售额均在一千亿左右,债务规模也在千亿左右。这些房地产开发企业的债务违约不会对房地产市场全局产生冲击。但最近几个月来,恒大地产的违约事件对市场产生了巨大的冲击。

当前的房地产金融政策变化更多地体现“防风险”的思路,“房住不炒”的指导思想不会改变。我国之所以“不再把房地产市场作为短期刺激经济的手段”(2019年7月底政治局会议精神),与我国经济及人口发展的阶段有关。我国城镇人均住房建筑面积已经超过40平方米,超过中等收入国家的住房消费水平,城镇户均套数超过了1;城镇化人口比例已经超过60%,城镇化已经接近尾声;人口老年化已经快速到来,1962年至1975年出生的人口将步入退休年龄。我国城镇的房价已经与居民收入水平相背离,每年巨额的偿还按揭贷款的压力已经严重影响到居民消费。

从政策操作层面看,2020年8月份出台的旨在控制房地产开发商财务杠杆风险“三线四档”政策,为房地产开发企业财务扩张行为设置了边界。除非有关部门明确废除“三线四档”政策,让房地产开发企业重新回到过去肆意扩张的时代,显然这是不可能的。

文章来源于科技观察团,如有侵权请联系删除。本文仅代表作者观点,不代表大湾网的观点立场。

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