被指导价魔咒冰封的二手房市场，最近又站起来了？深圳止步七连跌，二手成交大涨37%；广州自政策出台后首次反弹，成交环比回升15.1%。值得细品的是，量上来了，价格跌了。

是业主躺平接受了指导价了？还是政策暖风频出给市场续命了？

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深圳业主认命了，按指导价出货

自深圳今年2月发布二手房指导价，面对普遍普遍3-5万/平的价差，资产大缩水，业主从挣扎到躺平。

一开始是拒绝的：“吃完午饭，一看新闻，固定资产少了200万。”“肯定不愿意卖啊”业主大为震惊，纷纷表达着难以置信。专家也附和，意义大于实际，业主不会肯卖。

缓过神后，开启一顿骚操作：指导价房子+百万名画+百万家私捆绑销售；中介自创水果标价格...

中期：“只要我不卖，我就没有亏”，逐渐躺平，咬牙抵抗。市场基本停摆，成交量连续7月暴跌，跌回10年前的水平，更创下2012年3月以来的最低值。

10个月后的现在：开始松口。

深圳调控，这波心理战玩的溜。僵持了快一年。业主服软，这也是近期交易量触底反弹的最主要原因。作为二手房指导价的前辈，深圳轨迹，是否适用于广州？

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广州参考价放水，也救不了二手

相比深圳，广州参考价略显高开低走。8月31日公布，到现在不足4个月，在个别银行放水之下，已经有点形同虚设了。

不要把这误解为“救市暖风”。现阶段不用参考价拦着，就凭增值税“2变5”、一手限价抢客，就足以把二手市场打趴下了。

常年以二手交易占主流的番禺万博，8月挂牌均价5万的广州雅居乐花园，二手指导价36884元/平，目前挂牌价格回落到4字头。距离地铁最近且楼龄较新（2012年）的十年小雅4.7-4.8万，嫌贵的话4万也有得选。要么房企地铁要么房企楼龄，如离地铁最远的浅山小筑，如15年楼龄以上的雅逸庭等。

广雅大楼领组团报价普遍4万/平

前两个月政策最严的时候，也炸出个别心急业主，直接按指导价卖。

别羡慕别人捡漏，中介透漏，愿意降价大酬宾的业主往往急用钱，此前房贷放宽周期漫长，想要抢到指导价房源得拼首付比例。终究还是RMB游戏。

但广州二手参考价最严时刻俨然已经过去，走访多个中介都反映”可以接近实际成交价按揭“，指导价在部分银行已经”虚设“，被中介点到最多的是中信、光大。

随着房贷放宽，重拾交易的人开始操作，广雅欧泊这个月成交了十几套，触底解冻。然而，板块风头显然已经不在二手，珠江铂世湾、越秀和樾府去年的傲娇双盘，近期开盘价格部分房源回落，曾经对按揭一族爱答不理的销售也开始频频亲切示好“首付三成也可接受的！”，斯德哥尔摩般的奇妙效应，自然抢走不少客源的心。

番禺尚且如此，一二手倒挂的黄埔，二手更凉。

以区府板块为例，二手房毫无竞争力。

第一，被增值税2变5拦截，大部分热门小区如新福港鼎峰、科城山庄三期、保利罗兰都还没满五，其他满五的嘛又太老了，香雪山、锦林都是10年+房子。

第二，一二手倒挂。保利罗兰国际就是个典型。一二期部门楼栋离沈海高速不足50米被诟病，好一些的朝向，受噪音影响少一些的楼栋价格要去到4.5万/平，还得叠加5.6%增值税。最新四期一手开盘，比一二三期是离高速最远的（144米），开盘价格在4.1-4.6万。

△保利罗兰四期连推4.5.6三栋

要你，你怎么选？

这种情况在当下限价+冲业绩的黄埔比比皆是。

你看坐拥宝能观致中心、万达广场、香雪地铁上盖商业群、区府核心的鼎峰，闹中取静，多香啊。

也有业主被逼得参考价4.4万脱手了，相比小区整体6万的均价，直降1.6万。

”8月二手税费政策前还比较活跃。政策出来后放盘明显减少“。周边中介海还在无意中道出了一个奥妙。

直对高速的楼栋低于小区5000元/平

急于脱手的多是靠近高速的C10，5.5万左右有成交。这里主阳台直对高速，鼎峰不少投资客，当年一手2-3万价格闭眼入，现在见好就收，抓紧脱手质量欠优的，套现买入更优质的资产。

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二手，还得凉一会

深圳一年，广州四个月，二手指导价的威力还是显现了。

尽管政策暖风吹，尽管成交有所反弹，二手市场的修复路还长着呢。

定睛一看数据，止跌的11月广州同比仍大减58.0%，深圳同样不及去年同期一半。

一手促销倒逼的“卖一买一”回笼资金入市，持币观望客户亦开始陆陆续续入市“淘笋货，或还将带动一波小翘尾，但量涨价跌是大概率事件。而且一手限价未上提，成交量还没连续4-5个月答复上涨的背景下，二手业主信心并未得到修复，因此这波成交回升左右不了大局。一切还待明年初政策环境分晓。