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广州第二轮集中供地来了,地价全面下调(附地块详解)

2021-8-28 17:56| 发布者: 如风

摘要: 据悉,这一次,广州将共出让 48 宗地块,分别为荔湾 2 宗、白云 5 宗、海珠 2 宗、黄埔 3 宗、番禺 5 宗、南沙 6 宗、增城 22 宗、花都 1 宗、从化 2 宗。总起拍价达到 1099.7 亿元,最高限价总价将达到 1227.6 亿元 ...

据悉,这一次,广州将共出让 48 宗地块,分别为荔湾 2 宗、白云 5 宗、海珠 2 宗、黄埔 3 宗、番禺 5 宗、南沙 6 宗、增城 22 宗、花都 1 宗、从化 2 宗。总起拍价达到 1099.7 亿元,最高限价总价将达到 1227.6 亿元。根据土拍时间表,广州将于 9 月 26 日 -27 日进行分批限价。

值得注意的是,这次土供计划今年 4 月份有所不同。

一、限制房企马甲拿地

这次土地供应将严禁开发商 " 多马甲拿地 "。据悉,同一名申请人只能进行一次交易申请(含联名申请),自然人及由其担任法定代表人的法人或其他组织,或者同一法定代表人的法人或其他组织,视为同一名申请人;凡与申请人之间有参股、控股等关联关系的法人或其他组织,也视为同一名申请人;但申请人母公司为上市公司的,该上市公司的非控股股东除外。

可以说,类似 4 月份几十家开发商 " 夺地 ",参与的马甲数量多达 300 多组的围猎盛况将不复存在。

二、限制土地溢价

在此前,网传消息表示,广州第二轮土拍将会把所有土地的最高溢价控制在 15% 以内。从现在的情况看,这一情况基本已经坐实,甚至更为严苛。

本轮土拍中,地价最高的海珠江泰路地块,其最高溢价率被限制 9%。

需要指出的是,在第二轮土拍中,大部分土地的最高楼面价,都远低于同板块内成交的价格。

例如:现在黄埔黄陂地块限价是 2.45 万 / 平,而今年 4 月份黄埔区被深振业拿下的 HBPQ-A-6 地块楼面均价是楼面价 27274 元 /㎡;再如南沙横沥岛地块限价 1.89 万 / 平,而今年 4 月份建发拍得横沥岛地块楼面价是 2.36 万 / 平。

从限价情况看,一轮拍出的土地价格已经处于 " 站岗 " 位置,不知在 4 月份有所 " 斩获 " 的开发商,是否会哭晕在厕所。

三、竞价方式改变

这次的竞价方式主要有三种:

1、限地价 + 竞自持 + 摇号

2、限房价 + 限地价 + 竞自持(保障性租赁住房)+ 摇号

3、限地价 + 竞自持 + 一次性书面报价

其中第一种方式是大多数土拍地块的竞拍方式。

而之前广州土拍常见的拍卖方式是 " 限地价 + 竞配建 + 摇号 ",此次将 " 竞配建 " 改为 " 竞自持 ",规避了通过 " 竞配建 " 的方式,来变相增加实际地价的做法。

四、限制销售对象

本次集中供地,海珠、黄埔、南沙地块,均要求首套住房购房家庭(或个人)购房总套数,占新建商品住房规划总套数的 50%,未能按要求履约的开发企业母公司、子公司 1 年内在广州市取消参与土拍竞买资格。

五、严查房企买地资金来源

买地必须使用自有资金,竞买人股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等,进一步严格购地资金审查。参与竞买企业需说明购地资金来源、提供相应证明并对上述要求作出承诺。

违规操作后果很严重,首先是取消了中标资格,其次是已缴纳的竞买保证金不予退还,最严重的是 3 年内不能参加广州招拍挂拿地。

供应量方面,这次参拍的区域,除了天河、越秀两个区之外,其他 9 区都有数量不等的货量入市。其中,广州东大仓增城,依然是供应大户,参拍地块将近总数的一半,达到 22 宗。而令人朝思暮想,此前传言有 4 宗地块竞拍的天河,则再次爽约。(遭遇限价?天河第二轮集中土拍计划 " 夭折 "?)

下面来看看各区具体供应情况。

海珠

此次海珠虽有供应,但数量并不多,只有蚝壳洲地块和江泰路地块两宗,两宗地块的体量并不算大,分别只有 1.79 万平和 1.97 万平。其中,蚝壳洲地块属于商住两用性质,江泰路地块地块则属纯二类居住用地。

蚝壳洲地块位于石溪村蚝壳洲东街 93 号,毗邻地铁 10 号线大干围站,可南向望江。地块靠近中海观澜府,项目住宅已售罄,此前均价是 7 万 / 平。

江泰路地块又名南天花园地块,临近地铁 2 号线、11 号线交汇的江泰路站。地块附近在售的一手项目只有中冶逸璟公馆,该楼盘主推约 220 平别墅,售价 5000 万 / 套起。

值得注意的是,海珠的这次两宗地块均采用首一次性书面报价,有点类似企业招投标。不能超过最高报价,还要最接近各家报价的平均价,才能拿下地块。

荔湾

和海珠一样," 干渴 " 两年多荔湾广钢板块终于迎来了 " 天降甘霖 "。预计第二轮计划中,广钢新城将释放 22 万平计容面积,5.09 万占地面积,是近年广钢出让面积最大的地块。

据悉,广钢 AF040234 地块位于葛洲坝紫郡府南侧,保利 225-A 地块西侧。按照规划,该地块竞得人需配建广钢中央公园,以及初中、高中各一所。

值得注意的是,广钢新城最后一次出让地块是在 2019 年 12 月,保利以楼面价 3.3 万的价格竞得的 225-A 地块,而更早之前拍出的,同样被保利斩获的 219、224 地价更高,达到 4.1 万 / 平,因此获封 " 地王 " 称号。

而第二轮即将土拍的 AF040234 地块,价格会比保利的地价低上不少,根据已经公布的信息显示,新地块的起拍价是 28572 元 / 平,最高楼面价也只有 31872 元 / 平。

按照这样的价格,广钢地块的拍卖,注定也是一番精彩的龙虎斗。

海珠还有另一宗地块——荷景路地块,其位于环城高速和东新高速交汇处,东侧便是公寓项目富凯星堤。地块离地铁 10 号线(在建),距佛山地铁 11 号线(已批复)交汇的广钢新城换乘站约 800 米。

黄埔

虽然黄埔限价明显,但第二轮供地,黄埔确实没有藏着掖着。

此次黄埔共出让 3 宗地块居住地块,包括广汕路以南、班岭村西侧 HBPQ-LD-5 地块、以及黄埔区开萝大道以北、香雪八路以东 LPGQ-E1-1 地块和中新广州知识城 XJLC-H5-1 地块。

其中最吸睛的地块为还是黄陂的班岭村地块和开萝大道地块。

黄陂班岭地块就在广汕公路旁,隔壁是班岭片区旧改。在这宗地旁边,是 4 月成交的黄埔军校小学地块,楼面价超 2.7 万 / 平。

而此次班岭村西侧 HBPQ-LD-5 地块 2.45 万元 / 平的封顶楼面价,相比首次集中出让,有 10% 左右回调。4 月份的时候,黄埔军校小学就经过了多轮争抢,这一次,价格这么低的情况下,估计也会有吸引不少开发商前来围猎。

目前该地块周边不乏热门二手项目,例如龙光峰景华庭(接近 4 万元 / 平方米),万科新里程(接近 5 万元 / 平方米),保利林语山庄(5 万元 / 平方米左右),雅居乐富春山居(部分超过 6 万元 / 平方米)。

而另一宗地块黄埔区开萝大道以北、香雪八路以东 LPGQ-E1-1 地块,则位于大热的科学城板块,最热的区域,周边科城山庄峻森园还有新货即将推出,大壮名城此前开盘成交均价约 5.5 万元 / 平。

白云

白云也是供应大户,共有 5 宗地块要出手,主要集中在白云新城、石湖等板块。

白云新城云港城改造地块占地超 11 万平,起拍总价 101.87 亿,起拍楼面价 2.2 万 / 平。

从地段上看,板块距 2 号线白云公园站约 600m,就在五号停机坪和白云绿地中心之间,位置极佳。

今年 3 月,白云对该地块调整控规,占地 4.1 万平的 AB2909011 地块由商业调整为宅地,其余两宗地块仍为商业性质。

就在前不久,广东粤海置地集团有限公司对地块设计服务进行招标。不出意外,该地块或将由粤海拿下。

上官苑地块位于白云中央湿地东南侧,距地铁 2、3、14 号线换乘站嘉禾望岗站 2.5 公里。

在该地块附近,还有白云此前引进的广铁一中(白云校区)。

永兴村地块位于广从一路东侧,白云区东部科技创新带范围,地块西侧临近地铁 14 号线白云东平站。

番禺

番禺这次共有 5 宗地块出手,包括利丰北侧地块、大石飘峰路西侧地块 1、大石飘峰路西侧地块 2 和番禺创新城暨南大学北侧地块一、二。

从板块上,主要集中在大石和创新城两个板块。

在 5 宗地块中,应该还是创新城的两宗地块最引人注目。目前,这两宗地块周边的新盘有不少,例如越秀星汇文玺、思科智慧城 12 光年、奥园恒基学苑壹号,片区价格在 4-5 万 / 平。

需要指出的是,今年 4 月土拍中,越秀以 3.36 万 / 平的价格拍下了创新城一期 C 居住地块,而该楼面价成为番禺第二高价格。这次番禺创新城的土拍价格也是比越秀拿地价格低,这次两宗地块的最高价格是 26450 元 / 平。

另大石飘峰路地块位于市广路西侧,临近长隆旅游度假区周边暂无在售新盘,主要有珑翠花园、锦绣香江花园、南国奥园等二手小区。

而利丰北路地块就在凯德山海连城北侧侧。目前,山海连城二期售价为 2.8 万 / 平。从地图上看,该地块也可享有海景视野。

南沙

如果说,广州限价之后,哪些区域最受伤,那无疑是南沙。

作为城市副中心,南沙在限购大门关闭之前,一直是深圳、东莞炒房客的置业热土。在 8 月份南沙收紧人才措施之后,堵住了大部分购房需求。之后,南沙楼市成交量显著下滑。

无奈之下,包括南沙万顷沙、金州、蕉门等网红板块内的楼盘,被迫选择缴械投降,纷纷选择降价出手。

不仅房价,地价也同样被限制。这次南沙第二轮供地将出售的地块一共有 6 宗,主要集中在横沥岛和南沙湾。横沥岛 4 宗地块中,起拍楼面价在 1.2 万 -1.6 万左右,而最高价格的横沥岛大元路一杯地块也只有 1.8 万 / 平。

相比 4 月份建发在横沥岛的拍出的 23604 元 / 平,可是要 " 笋 " 很多。

需要指出的是,南沙这次采用的竞价方式是 " 限房价 + 限地价 + 竞自持 + 摇号 ",这与广州住建局之前供地限地价、限房价的政策相吻合。

按照该文件显示,南沙新房均价上浮幅度不能超过所在区域 2021 年一季度一手住宅成交均价的 5%。上浮之后,横沥镇的均价在 3.7 万 / 平左右。而目前拍地地块周边的湾区 · 金融城、旭辉曜玥湾、美的江上沄启新盘,毛坯价格也是在 3.6 万 / 平。

而珠江街地块位于万顷沙新广一路西南侧。该片区已有中建弘阳德信 · 湾璟壹号、恒大阳光半岛等项目在售,参考房价 2.2-2.7 万 / 平。

增城

增城共有 22 宗地出让,主要分布在朱村、新塘、石滩、荔城等板块。

朱村大道西两块商住地在富士康科技小镇和恒展江山时代花园之间。此地块今年 4 月曾流拍,如今用地性质从过去的商业办公为主,调整为以居住为主。

花都、从化

北部地区的花都和从化第二轮土拍将分别参拍 1 宗、2 宗地块。

其中,花都的天贵路东一地块位于花都区花都区政府东侧,9 号线花都广场站北侧,区位条件优越。

周边有骏壹万邦、卜蜂莲花等大型商场超市,以及第五小学、中西结合医院等优势资源。




来源:ZAKER 房产,如有侵权请联系删除。本文仅代表作者观点,不代表大湾网的观点立场


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