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2022年了,广州板块的选筹逻辑,注意几点

2022-1-7 15:22:03 3148 0

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小红花奴隶 未绑定微信 发表于 2022-1-7 15:22:03 |阅读模式

小红花奴隶 未绑定微信 楼主

2022-1-7 15:22:03

最近一段时间,找我们聊天的朋友不少。聊的话题也比较集中,概况起来,不外乎一个主命题:

2022年能不能买房?怎么买?
草率回答这个问题显然有些不负责任。恰好,最近各大研究机构都陆续发布了各自的研究报告,再加上年底有了更多和开发商一线人员、媒体同行交流的机会,可以更好的听听大家意见。

聊完之后,我们有一个自己主观的建议:

在秩序中稍作改变,即可。
当然,这仅仅是我们基于现状所作出的大致判断,也许会被打脸,但依然期待可以让你有所收获。

01
何为秩序?
放在楼市上,那就是广州的买房逻辑基本不会变:主城和核心极点依然是首选。
从环市东CBD到珠江新城CBD,从老三区到主城区,随着城市的扩容和发展,广州确实进入到多中心多板块的局面。但从去年的楼市情况来看,无论是买卖双方选择情况,还是更为敏感的房企拿地情况,都可以看到,回归主城、回归核心地段的趋势会更加明显。

另外,广州现阶段依然处于部分区域和部分新盘量价齐跌的微妙时刻,甚至部分板块在横盘期之前还会有一段小幅震荡期,这是需要做好心理认知的。

10.jpg
来源:图虫创意

如此一来,中心城区和靠近主城区的板块价值,会更加凸现出来。再加上广州的发展空间规划,已经非常清楚,那就是以主城为核心,进一步往外延。
它们的基本面和城市价值,完全没有任何问题。

所以,在广州买房,在上车门槛和通勤合理性的两个基本面之上,我们依然建议:
如果条件容许的情况下,尽可能将房子买在主城区或者靠近主城区的地方,会更加稳妥。而即便外围区域,也要尽可能选择这里面的中心板块。

02
除此之外,请聚焦两个核心主轴。第一个核心轴,是广州的城市发展轴线。随着湾区深化改革与与轨道交通迅速发展,广州城市发展需要从“单中心”结构向“多中心”结构转变,寻找更多经济增长点。

在城市未来发展重心愈发清晰之下,被誉为第三轴的科技创新轴被视为广州未来经济转型、腾飞的关键所在。从另一个层面看,也恰恰是广州新的购房逻辑的最好参考线。

具体来看,创新轴北起中新广州知识城,南抵南沙科学城,中间串联了广州科学城、人工智能与数字经济试验区等关键节点,覆盖了黄埔区、天河区、海珠区、番禺区、南沙区。

广州城市第三中轴线的覆盖节点,具备了产业汇聚、人口引入、重点政策规划落地这么几个共性,从而形成一个真正聚合的产业带。一旦确定性越来越强,它们反馈到房地产市场身上,就是与日俱增的认同感。至于南沙,作为广州的一个特殊区域,基于湾区的特殊位置,有着自己的特殊性。

第二个核心轴,是广州的沿江发展轴线。
去年8月,广州审议通过「关于推进珠江沿岸高质量发展的实施意见」,要全力推进珠江沿岸高质量发展,打造完整准确全面贯彻新发展理念的世界一流滨水活力区。这是一个很明显的信号。毫无疑问,广州各大区域沿江区域,都将产业与经济发展的重心瞄准更加靠近广州中心城区的珠江沿岸地区。

换句话说,只要广州坚定走沿江发展的路线、整个湾区以科创为发展中心,那么沿江轴板块的价值面,就只会只增不减。而如果将其更细化和重叠起来,会看到,广州的价值板块是以天河珠江新城一带为核心,沿江向东向西、科创轴向两端的通达和联动。两个轴线重叠、越靠近主城的板块,价值更高。

03
当然,现在买房的人,绝大多数需要面临一个现实:
在妥协中做选择,去改变自己的固化模式。前两天,有一位前同事找了我们,让我们给她一些买房上的建议:大概150-200万左右,能少一点最好,会有什么选择?

给了几个板块和项目选择,聊完之后,她回了我们这么一句话:

我还有其他楼盘的机会吗?
有时候,买房虽然是件好事,但就是那么难。同样的情况,也发生在300万,500万,600万,700万,800万,乃至1000万预算身上。原因无他,每个预算段,都有着各自的需求。

打个比方,即便我们都清楚主城区买房的价值所在,即便知道房价很贵,只要有合适的机会还是会义无反顾的一头扎进去。但更大的基本面是,这些板块,要么上车门槛不够,要么只能退而求其次选小面积的,而且其他方面,也都要学会妥协。如此之下,选择就来了。



在我们过往的一些交流来看,会存在一种购房认知:
很多购房者会纯粹从板块的价值去选择置业项目,而没有从自身的置业需求出发,去做取舍。
实际上,这点会更为重要。尤其是在当下选择面更广的情况下,建议购房者多去实地看看项目的内外部条件,并根据自身的置业需求,做相应的取舍。例如刚需客群,通勤最为重要,在这样的情况下,地铁胜于学位。

而对于家长买家来说,学区却又有可能胜于交通维度。而有的时候,价格又未必是最大的决定因素,有些一口价单位,也会藏有水分的。而即便是「主城买房」的绝对真理,在通勤自住的优先项面前,有时候也会成为第二维度、第二维度。

这当中的「缺陷美」,只要理解和愿意舍弃,那就没什么可质疑的。但对于豪宅改善自住买家来说,有时候地段的成熟性和稀缺性,又大于项目的产品力。毕竟,对于绝大多数买家,什么都要最优的,又要匹配购房需求,这两者兼顾的可能性,实在不大。

只不过幸运的是,现在的妥协程度,没有那么高,选择题的选项,也远比高位时期多了。也算是买家们,当下最好的福利了。


来源:网易号/地产少年号,如有侵权请联系删除,本文仅代表作者观点,不代表广谈大湾网的观点立场。
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